李某某、黄某某、刘某某诉土地承包经营权转让合同纠纷民事判决书

李某某
王书英（湖北元领律师事务所）
黄某某
吴世春（湖北思扬律师事务所）
刘某某

上诉人（原审原告）李某某。
委托代理人王书英，湖北元领律师事务所律师。代理权限为特别授权:代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行反诉、和解、上诉，代收法律文书等。
上诉人（原审被告）黄某某。
委托代理人吴世春，湖北思扬律师事务所律师。代理权限一般代理。
上诉人（原审被告）刘某某（曾用名刘春生）。
上诉人李某某因与上诉人黄某某、刘某某房屋、土地使用权转让合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院于2014年7月9日作出的（2014）鄂襄城民二初字第00102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员张耀明、陈瑞芳参加的合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人李某某及其委托代理人王书英、上诉人黄某某的委托代理人吴世春、上诉人刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:李某某与龚崇喜、黄某某于2006年5月23日签订《土地使用权转让协议书》，刘某某向李某某出具“我自愿担保黄某某与李某某土地使用权转让协议书，对黄某某一方行为担保”的担保书。2007年1月8日，刘某某又出具一份“继续担保李某某与黄某某土地使用权转让协议黄某某一方义务。将未办妥的院内及棚子土地使用权证，按李某某的要求，新房建好后，三个月内办妥，无偿协助”的担保协议。2008年8月，李某某因相邻关系起诉黄某某等人，后于2013年8月5日申请撤诉。2013年12月23日，李某某才对建造完工的房屋办理了房屋所有权证。2014年1月21日，李某某又提起本案诉讼。刘某某对黄某某一方履行上述《土地使用权转让协议书》合同义务的行为进行担保，上诉人刘某某称其担保责任已过期间，与本案查明的事实不符。上诉人刘某某主张不承担连带责任，本院不予支持。《土地使用权转让协议书》约定李某某交付20000元由黄某某作为土地使用权过户的全部包干费用。2007年1月8日，委托担保人黄某某、担保人刘某某、李某某签名的担保协议载明:“现收回黄某某给李某某土地证费用条据两张，计款20000元整（已办好两份证，交由李某某）”，上诉人黄某某和刘某某均称没有收到李某某的20000元办证费用，与上述合同约定内容所表征的事实以及普通人的社会行为方式不符。因上诉人黄某某和刘某某至今仍未按合同约定为上诉人李某某办理好土地过户登记，上诉人黄某某主张上诉人李某某要求退回办证费用已过诉讼时效，本院不予支持。《土地使用权转让协议书》约定:“上述土地使用权过户和新征土地使用权的办证到乙方名下所需的费用由乙方承担；甲方保证乙方在承建房屋期间（即土地未过户前）该土地使用权与周边无任何纠纷，如出现纠纷由甲方负责处理，甲方必须按时处理，如因纠纷所产生经济责任由甲方全部承担；该土地使用权现有土地的范围为东至楼梯东侧外面，南至现有楼房墙基外面，西至排水沟西边，北至四间平房后墙外，门口通道没有纠纷”，以及2007年1月8日担保协议约定:“将未办妥的院内及棚子土地使用权证，按李某某的要求，新房建好后，三个月内办妥”，可以明确得知本案当事人约定的办证范围和上述《土地使用权转让协议书》约定的由黄某某承诺的在交易的土地使用权范围内无纠纷及如因纠纷所产生的经济责任由其全部承担。上述约定，因违反国家法律法规规定，为无法取得土地使用权证的部分办证的约定，应属无效；而协议约定李某某在建房期间，黄某某保证与周边无任何纠纷，因与社会习俗，甚至与法律的规定，如可能存在的法定相邻权，相冲突，而应当认定无效。但是，即使上述合同条款无效，由于上述无效约定所引发的缔约过失责任在本案中不容忽视。显而易见，由于出卖方的承诺，可能会导致促成交易的实现及提高房地产的交易价格的直接后果。因此，承诺方黄某某及担保方刘某某应当承担相应的缔约过失责任。如果上诉人李某某认定上述承诺为有效，而且主张黄某某和刘某某承担全部因纠纷而产生的经济损失，那么就会否定自己作为一个普通社会人的阅历和判断能力。因此，李新发享有法定的相邻权，那么李某某在盖房时必须给其留1.5米距离，并填坑，上诉人李某某不享有要求黄某某向其支付填坑费5000元的民事权利，因合同条款无效，其与他人发生纠纷而产生的经济损失，也不享有依合同向黄某某和刘某某要求偿还的民事权利。但是，因该无效条款给上诉人黄某某带来了可以明显感知的利益，黄某某及其担保人刘某某应当因该条款的无效向上诉人李某某进行补偿。上诉人李某某称原判用18000元再减3990元办证费是重复减款，本院认为，除应当交纳的相关规费外，原判再扣减2000元，作为办证的成本支出，亦属合理，上诉人李某某主张应将18000元办证费退还，本院不予支持。至于本案中的填坑费、证人出庭作证所支出的费用，以及原判采用的利率计算标准，由于在本案的实体处理中，本院主要考察原审判决由黄某某、刘某某向上诉人李某某支付的赔偿金额是否恰当，具体到上述费用在法律性质上是否应当支付，在本案中并无实际意义，过份专注于上述细节，只徒增诉累。本院综合案件事实，认为原判实体大体恰当，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1199元，由上诉人李某某负担633元、上诉人黄某某负担283元、上诉人刘某某负担283元。
本判决为终审判决。

本院认为:李某某与龚崇喜、黄某某于2006年5月23日签订《土地使用权转让协议书》，刘某某向李某某出具“我自愿担保黄某某与李某某土地使用权转让协议书，对黄某某一方行为担保”的担保书。2007年1月8日，刘某某又出具一份“继续担保李某某与黄某某土地使用权转让协议黄某某一方义务。将未办妥的院内及棚子土地使用权证，按李某某的要求，新房建好后，三个月内办妥，无偿协助”的担保协议。2008年8月，李某某因相邻关系起诉黄某某等人，后于2013年8月5日申请撤诉。2013年12月23日，李某某才对建造完工的房屋办理了房屋所有权证。2014年1月21日，李某某又提起本案诉讼。刘某某对黄某某一方履行上述《土地使用权转让协议书》合同义务的行为进行担保，上诉人刘某某称其担保责任已过期间，与本案查明的事实不符。上诉人刘某某主张不承担连带责任，本院不予支持。《土地使用权转让协议书》约定李某某交付20000元由黄某某作为土地使用权过户的全部包干费用。2007年1月8日，委托担保人黄某某、担保人刘某某、李某某签名的担保协议载明:“现收回黄某某给李某某土地证费用条据两张，计款20000元整（已办好两份证，交由李某某）”，上诉人黄某某和刘某某均称没有收到李某某的20000元办证费用，与上述合同约定内容所表征的事实以及普通人的社会行为方式不符。因上诉人黄某某和刘某某至今仍未按合同约定为上诉人李某某办理好土地过户登记，上诉人黄某某主张上诉人李某某要求退回办证费用已过诉讼时效，本院不予支持。《土地使用权转让协议书》约定:“上述土地使用权过户和新征土地使用权的办证到乙方名下所需的费用由乙方承担；甲方保证乙方在承建房屋期间（即土地未过户前）该土地使用权与周边无任何纠纷，如出现纠纷由甲方负责处理，甲方必须按时处理，如因纠纷所产生经济责任由甲方全部承担；该土地使用权现有土地的范围为东至楼梯东侧外面，南至现有楼房墙基外面，西至排水沟西边，北至四间平房后墙外，门口通道没有纠纷”，以及2007年1月8日担保协议约定:“将未办妥的院内及棚子土地使用权证，按李某某的要求，新房建好后，三个月内办妥”，可以明确得知本案当事人约定的办证范围和上述《土地使用权转让协议书》约定的由黄某某承诺的在交易的土地使用权范围内无纠纷及如因纠纷所产生的经济责任由其全部承担。上述约定，因违反国家法律法规规定，为无法取得土地使用权证的部分办证的约定，应属无效；而协议约定李某某在建房期间，黄某某保证与周边无任何纠纷，因与社会习俗，甚至与法律的规定，如可能存在的法定相邻权，相冲突，而应当认定无效。但是，即使上述合同条款无效，由于上述无效约定所引发的缔约过失责任在本案中不容忽视。显而易见，由于出卖方的承诺，可能会导致促成交易的实现及提高房地产的交易价格的直接后果。因此，承诺方黄某某及担保方刘某某应当承担相应的缔约过失责任。如果上诉人李某某认定上述承诺为有效，而且主张黄某某和刘某某承担全部因纠纷而产生的经济损失，那么就会否定自己作为一个普通社会人的阅历和判断能力。因此，李新发享有法定的相邻权，那么李某某在盖房时必须给其留1.5米距离，并填坑，上诉人李某某不享有要求黄某某向其支付填坑费5000元的民事权利，因合同条款无效，其与他人发生纠纷而产生的经济损失，也不享有依合同向黄某某和刘某某要求偿还的民事权利。但是，因该无效条款给上诉人黄某某带来了可以明显感知的利益，黄某某及其担保人刘某某应当因该条款的无效向上诉人李某某进行补偿。上诉人李某某称原判用18000元再减3990元办证费是重复减款，本院认为，除应当交纳的相关规费外，原判再扣减2000元，作为办证的成本支出，亦属合理，上诉人李某某主张应将18000元办证费退还，本院不予支持。至于本案中的填坑费、证人出庭作证所支出的费用，以及原判采用的利率计算标准，由于在本案的实体处理中，本院主要考察原审判决由黄某某、刘某某向上诉人李某某支付的赔偿金额是否恰当，具体到上述费用在法律性质上是否应当支付，在本案中并无实际意义，过份专注于上述细节，只徒增诉累。本院综合案件事实，认为原判实体大体恰当，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1199元，由上诉人李某某负担633元、上诉人黄某某负担283元、上诉人刘某某负担283元。

审判长：杨文
审判员：张耀明
审判员：陈瑞芳

书记员：余以祥