李某某与京山县兴业房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，京山县人，住京山县。
委托代理人李振新，湖北惠山律师事务所律师。
委托代理人马江涛，湖北京山经济技术开发区法律服务所法律工作者。
被告京山县兴业房地产开发有限责任公司，住所地京山县新市镇温泉路（文峰西路），组织机构代码74462195-0。
法定代表人谢家雄，该公司董事长。
委托代理人伍清平，湖北惠山律师事务所律师。特别授权。
第三人王四仁，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省京山县人，从事建筑业，住京山县。
第三人罗红斌，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，京山县人，从事建筑业，户籍所在地京山县，现住京山县。

原告李某某与被告京山县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理，在审理过程中，本院依职权于2016年2月24日通知罗红斌作为第三人参加诉讼，同年3月3日，案外人王四仁认为本案的处理结果与其有法律上的利害关系，申请作为无独立请求权的第三人参加诉讼，为此，本院于2016年3月7日通知王四仁作为第三人参加诉讼。依法组成由审判员朱社平担任审判长、审判员袁京顺、人民陪审员邓国安参加评议的合议庭，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人李振新、马江涛、被告兴业房产公司的委托代理人伍清平、第三人王四仁、罗红斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月，经段吉霞介绍认识了罗红斌，罗自称系被告的京汇华苑项目负责人，并主管销售，可以通过他在京汇华苑购买便宜房子。因当时原告需要购房，就要求罗红斌带到京汇华苑看了房。2010年5月29日，罗红斌带原告到京汇华苑签订了《商品房认购书》，认购了京汇华苑D栋二单元4××号房屋，并交付了购房定金5000元。同年9月28日，被告售楼部通知原告到售楼部签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，被告方未加盖公章，但原告要求在售楼部的罗红斌在甲方签了名，后被告到房产局办理了售房登记。此后，被告项目负责人罗红斌持被告及武汉坤联房地产投资顾问有限公司（以下简称坤联公司）、王德祥的委托书分两次收取了原告的全部房款327000元，并将该房屋交付给原告。在被告的配合下，原告已对该房屋办理了水电入户登记，并进行了部分装修。但时至今日，被告仍未按约为原告办理房屋产权登记，损害了原告的合法权益。为此，请求法院依法判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；被告立即为原告办理房屋产权证；由被告负担本案诉讼费用。
被告辩称，一、被告与第三人罗红斌没有签订委托合同，也未进行房屋销售和房款接收的授权，双方之间不成立委托合同关系；二、即使存在委托关系，受托人也应以委托人的名义处理房地产交易事宜，其取得的收益应交付委托人；三、关于房屋买卖合同。原、被告之间没有签订房屋买卖合同，开发商应以自己的名义签订合同，本案合同没有被告方的公章及法定代表人的签名，故原、被告之间的房屋买卖合同并不成立；即使双方签订了买卖合同，双方也没有实际履行，原告并没有向被告支付房款，收款收据上是罗红斌个人收取，不能将罗红斌的收据视为交纳购房款的凭证；四、原告主张存在预售登记，但预告登记的效力为三个月，即便存在预告登记，由于原、被告在三个月内并没有签订买卖买卖合同，故该预告登记已经失效。
第三人罗红斌述称，其是京汇华苑项目的投资人，占45%的股份，王德祥占55%的股份，二人是挂靠在被告公司经营，其与被告公司签订合同约定是独立核算、自负盈亏。原告交付的购房款是自己收取，原告购买房屋时王德祥、谢家雄、王四仁都知道，只是其与王德祥至今没有对京汇华苑项目进行结算。因此，第三人认为本案诉争的房屋应归原告所有。
第三人王四仁述称，由于被告欠其工程款，后被告就将包括本案诉争的401及另外的402、B栋的二单元1101三套房屋作价抵偿了近100万元的工程款，因此，该房屋应归第三人所有。

结合当事人的诉辩，本院确认本案当事人争议的焦点是：
一、第三人罗红斌与原告签订房屋买卖合同及收取原告购房款是否经过被告授权，原、被告之间的房屋买卖合同关系是否成立；
二、被告与第三人王四仁签订的以物抵债协议如何认定，即第三人是否对本案诉争的房屋享有所有权。
针对上述焦点，原告提供的证据材料及被告、第三人的质证意见如下：
一、原告的身份证复印件及被告的基本信息各一份，证明原、被告的身份信息；
二、京山县人民法院（2015）鄂京山执异字第00007号执行裁定书，证明原告起诉的依据；
三、《京汇华苑商品房认购协议书》，证明原、被告于2010年5月29日签订认购协议书的事实；
四、《商品房买卖合同》，证明原、被告已于2010年9月28日签订商品买卖合同；
五、京山县兴业房地产开发有限责任公司京汇华苑项目部于2015年11月8日出具的《证明》一份及收条两份，证明原告已交纳认购定金及支付全部购房款；
六、京山县兴业房地产开发有限责任公司京汇华苑项目部2009年9月10日的委托书一份、王德祥2012年6月7日的委托书一份、武汉坤联房地产投资顾问有限公司2012年6月24日的授权委托书一份，证明被告的委托人罗红斌取得了被告及王德祥、武汉坤联房地产投资顾问有限公司的授权；
七、京山县人民法院（2012）鄂京山民二初字第00043号民事调解书，证明罗红斌为京汇华苑项目部负责人；
八、原告与湖北省电力公司荆门供电公司、中国农业银行股份有限公司荆门市分行的《委托银行代扣电费协议书》及户名为李某某的国网湖北省电力公司普通电费发票各一份，证明原告已实际占有、使用本案诉争的房屋；
九、房地产预登记信息，证明原告购买的房产已经预登记。
被告对证据一、二无异议，对证据三有异议，认为对印章要核实，且认购协议上没有约定定金及合同价款；对证据四有异议，认为没有公司盖章，公司也没有该合同备档；对证据五有异议，认为收款收据与合同的履行没有关联性；对证据六有异议，认为委托书与原告无关，京汇华苑项目部成立没有经过被告方的认可，项目部的委托不能代表被告；对证据七有异议，认为调解书上双方可以对债权债务进行承认，但对相关人物的身份不能确认；对证据八的真实性没有异议；对证据九的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为只是交易信息。
第三人王四仁的质证意见与被告一致；第三人罗红斌对原告的证据均无异议。
针对上述焦点，被告及第三人王四仁均提交了被告与第三人王四仁于2013年11月1日签订的《工程款支付协议》一份，证明本案诉争的房屋已抵偿给第三人王四仁。
原告、第三人罗红斌均提出异议，原告认为该房屋已于2010年预售给原告；第三人罗红斌认为该房屋已由自己出售给原告，且被告是在没有经过其同意的情况下将该房屋抵偿给第三人王四仁。
针对上述焦点，第三人罗红斌提交的证据材料及原、被告、第三人王四仁的质证意见如下：
证据一、《京汇华苑置业计划表》二份，证明罗红斌将房屋出售给原告，王德祥是知情并同意按九五折结算；
证据二、《京汇华苑房地产项目联合开发协议》及《京汇华苑地产项目投资合作协议》，证明第三人罗红斌与王德祥是实际投资人；
证据三、《履约承诺书》一份，证明罗红斌与王德祥各占45%、55%的股份，二人是京汇华苑的实际投资人。
原告对以上证据均无异议；被告及第三人王四仁对证据一均有异议，被告认为计划表上看不出与被告有何关系，第三人王四仁认为计划表应由被告盖章；被告及第三人王四仁对证据二中《京汇华苑房地产项目联合开发协议》的真实性没有异议，但认为该协议载明京汇华苑项目的开发甲方要提供印章、银行结算账户及房屋登记等方面的协助；对《京汇华苑地产项目投资合作协议》与本案无关；被告及第三人王四仁对证据三均有异议，认为与本案无关。
根据庭审质证、辩证，本院对双方的证据认证如下：
一、对原告证据的认证。被告及第三人王四仁、罗红斌对证据一、二、八的真实性无异议，本院予以采信；被告及第三人王四仁对证据三、四、五提出异议，本院认为，从庭审查明的事实上看，第三人罗红斌系京山县兴业房地产开发有限责任公司京汇华苑销售部负责人，其经手与原告签订的《京汇华苑商品房认购协议书》上有京汇华苑项目部盖章，《商品房买卖合同》及向原告收取购房款均应当认定为履行职务行为，其产生的法律后果应当由被告承担，至于罗红斌是否将购房款入单位财务账是单位内部事务，不影响对原、被告签订商品房买卖合同的认定，故对证据三、四、五予以采信；被告及第三人王四仁对证据六提出异议，本院认为，结合第三人罗红斌提交的《京汇华苑房地产项目联合开发协议》及《京汇华苑地产项目投资合作协议》综合分析，原告提交的三份委托书能客观反映罗红斌作为京汇华苑项目的实际投资人既取得了投资方坤联公司的授权，也取得了京汇华苑项目部的授权，对该证据予以采信；被告及第三人王四仁对证据七提出异议，本院认为，本院所作的该调解书系生效法律文书，该调解书确认的罗红斌系京汇华苑项目实际投资人的事实可以作为认定本案待证事实的依据，故对该证据予以采信；被告及第三人王四仁对证据九有异议，本院认为，经本院核实，原告提交的该证据并非反映原告购买的房屋已经过预登记，在京山县房地产市场信息管理平台上所反映的只是被告依照商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作的要求，向房地产管理局提交了原告购买房屋的信息，对原告的证据证明目的不予采信。
二、被告及第三人王四仁提交的证据系同一证据，原告及第三人罗红斌提出异议，本院认为，该《工程款支付协议》虽然约定王德祥及被告同意用房屋抵偿所欠第三人王四仁工程款，由于该协议所约定的房屋未办理产权转移手续，该协议虽然有效，但未实际履行，故不能以此确定本案诉争的房屋系第三人王四仁所有，对其证明目的不予采信。
三、对第三人罗红斌证据的认证。原告对三份证据均无异议；被告及第三人对证据一有异议，本院认为，该京汇华苑置业计划表上有坤联公司负责人王德祥签字，能客观反映第三人罗红斌经手出售房屋给原告时经过了王德祥的同意，对该证据予以采信；被告及第三人对证据二、三有异议，本院认为，从《京汇华苑房地产项目联合开发协议》、《京汇华苑地产项目投资合作协议》及《履约承诺书》上看，能够反映虽然被告单位系京汇华苑的开发企业，但罗红斌与坤联公司系京汇华苑项目的实际投资人，该证据对认定第三人在京汇华苑项目中的身份关系有直接作用，与认定本案待证事实有关联，对以上证据均予以采信。
根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：
2009年6月24日，坤联公司与被告兴业房产公司签订《京汇华苑房地产项目联合开发协议》，约定双方联合开发“京汇华苑”房地产项目，王德祥系坤联公司派驻在该项目的负责人。同年9月10日，京山县兴业房地产开发有限责任公司京汇华苑项目部委托罗红斌为该项目销售部负责人。2010年5月10日，罗红斌与坤联公司签订《京汇华苑地产项目投资合作协议》，协议约定罗红斌投入300万元参与坤联公司开发的“京汇华苑”房地产项目，坤联公司、罗红斌分别享有在该项目收益中纯利润的55%、45%，被告在协议见证人处加盖单位印章。在项目建设过程中，坤联公司于2012年6月7日向被告单位发函授权罗红斌完成后期收尾工作，一并负责处理该项目遗留下来的一切债权债务。
2010年5月，原告经段吉霞介绍认识了第三人罗红斌，罗红斌以被告的京汇华苑销售部负责人身份带原告到京汇华苑看了房。2010年5月29日，罗红斌带原告到京汇华苑项目部签订了《京汇华苑商品房认购协议书》，认购了本案诉争的京汇华苑D栋二单元4××号房屋，罗红斌加盖了京山县兴业房地产开发有限责任公司京汇华苑项目部印章。协议签订当日，该项目部收取原告购房定金5000元。同年9月10日，坤联公司负责人王德祥在《京汇华苑置业计划表》上签名对原告所购房屋同意按9.5折结算。9月28日，被告售楼部通知原告到售楼部签订了《商品房买卖合同》，合同载明出卖人为被告，买受人为原告。合同约定房屋价款为327000元。罗红斌在出卖人栏委托代理人处签了名，未加盖被告公章。2010年9月29日，被告公司在京山县房地产市场信息管理平台上向京山县房地产管理局提交了双方签订的商品房买卖合同信息。后罗红斌分别于2010年9月29日、2011年1月17日二次共收取原告购房款322000元，并将该房屋交付给原告。后原告对该房屋办理了水电入户登记，并进行了部分装修。后原告找被告要求办理房屋产权登记手续时，被告拒不协助，故原告诉至本院。
另查明，2010年5月28日，被告兴业房产公司办理了京汇华苑项目商品房预售许可证。2013年11月1日，被告兴业房产公司、王德祥及第三人王四仁签订《工程款支付协议》，约定将本案诉争的房屋作价277065元抵偿给第三人王四仁，偿还所欠王四仁的工程款，但该房屋至今未办理产权登记手续。
对于本案争议的焦点，本院分述如下：
对于争议焦点之一，即原、被告之间的商品房买卖合同关系是否成立的问题。本院认为，一、从第三人罗红斌与坤联公司于2010年5月10日签订《京汇华苑地产项目投资合作协议》上看，第三人罗红斌与坤联公司均为京汇华苑房地产开发项目的实际投资人，京汇华苑地产项目的利润全部由罗红斌与坤联公司按出资比例分配，罗红斌与坤联公司系该项目的权利义务承受者，被告单位只是该项目挂靠的开发企业，其有义务协助投资人办理商品房销售等手续。正是基于罗红斌在该项目部的特殊身份，被告单位成立的项目部才授权罗红斌为销售部负责人，因此，罗红斌经手销售商品房系其职责范围内；二、原告向被告购买房屋时签订的《京汇华苑商品房认购协议书》上有项目部盖章，且原告所交的定金5000元亦入项目部财务账；作为投资人之一的坤联公司负责人王德祥在买卖合同签订前亦同意出售给原告的房屋按9.5折结算；双方签订《商品房买卖合同》上载明出卖人为被告，合同签订地点系在被告单位售楼部，罗红斌只是在委托代理人栏签名；三、事后被告亦向京山县房地产市场信息管理平台商品房预（销）售合同网上备案系统中提交了双方签订的商品房买卖合同信息，应当确认被告对罗红斌经手出售房屋的行为是认可的；四、原告已向罗红斌交付了全部房款，且该房屋现已实际交付原告使用。综上，鉴于第三人罗红斌的特殊身份，其代表被告单位与原告签订商品房买卖合同应当认定为履行职务行为，其产生的法律后果应当由被告公司承担，应当确认原告与被告之间的买卖关系成立。鉴于第三人罗红斌系该项目的实际投资人的身份，其收取的购房款未入被告单位账以及被告单位未在买卖合同上加盖单位公章均属于投资人与被告之间内部管理问题，均不影响对双方买卖合同关系成立的认定，对被告辩称原、被告之间没有签订买卖合同的意见不予采纳。综上，被告作为房地产开发企业，取得了商品房预售许可证后，与原告签订了商品房买卖合同，原告按约交纳了全部购房款，履行了合同义务，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，合法、有效，应受法律保护。
对于争议焦点之二，即被告与王德祥、第三人王四仁签订的以物抵债协议如何认定，即第三人是否对本案诉争的房屋享有所有权。本院认为，根据2015年全国民事审判工作会议纪要的精神，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案被告与王德祥及第三人王四仁签订的工程款支付协议内容虽然并不违反法律强制性规定，属于有效合同，但由于双方签订的该以房抵债协议中涉及的本案诉争的房屋并未登记在第三人王四仁名下，该协议实际并未履行，故不能以此确定第三人王四仁即对本案诉争房屋享有所有权。作为投资人坤联公司的负责人王德祥在明知原告已购买房屋的前提下，仍然与第三人王四仁签订以房抵债协议，有悖诚信。由于在此之前该房屋已由原告购买并交付全部购房款且实际占有、使用，原、被告签订的商品房买卖合同亦合法、有效，因此，从本案的实情看，原告购买该房屋的行为应优先得到保护更能体现法律精神，故对第三人王四仁述称对本案诉争的房屋享有所有权的意见不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”鉴于原、被告双方形成的商品房买卖合同关系合法、有效，被告虽然履行了交付房屋等部分合同义务，但尚未协助原告办理该房屋产权登记手续，未履行合同附随义务，故被告应继续履行合同，协助原告办理房屋产权登记手续。因此，对原告的该诉讼请求，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决如下：

一、原告李某某与被告京山县兴业房地产开发有限责任公司于2010年9月28日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告京山县兴业房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起七日内协助原告李某某办理位于京山县新市镇京源大道东段京汇华苑D栋二单元4××号房屋产权登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6205元，由被告京山县兴业房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

审判长 朱社平
审判员 袁京顺
人民陪审员 邓国安

书记员： 张宏楚