李某与黑龙江省政和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

李某
乔英男（黑龙江庚辰律师事务所）
黑龙江省政和房地产开发有限公司
张喜彬
任春宇（黑龙江任春宇律师事务所）

原告李某。
委托代理人乔英男，黑龙江庚辰律师事务所律师。
被告黑龙江省政和房地产开发有限公司。
法定代表人张百东，职务经理。
委托代理人张喜彬。
委托代理人任春宇，黑龙江任春宇律师事务所律师。
原告李某与被告黑龙江省政和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月9日适用简易程序受理后，因本案案情复杂，于2015年9月30日转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告李某的委托代理人乔英男，被告黑龙江省政和房地产开发有限公司的委托代理人张百东、张喜彬到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限六个月，现已审理终结。

本院认为，本案的第一个争议焦点原、被告之间是否签订了商品房买卖合同及是否应予解除。原告提交商品房买卖合同、购房收据、房屋预告登记档案、（2014）绥中法民一初字第3号民事判决书、（2014）绥中法民再字第23号民事判决书、（2015）黑民终字第107号民事判决书证实，李某与黑龙江省政和房地产开发有限公司签订的央城杰座小区8号楼二层商服商品房买卖合同，该合同经绥化中院一审、再审判决确认有效，黑龙江省政和房地产开发有限公司在与原告签订合同前已将该争议房屋另行出售给他人，并在房屋管理机关已办理了预售登记，导致合同无履行可能。被告对（2014）绥中法民一初字第3号民事判决书、（2014）绥中法民再字第23号民事判决书、（2015）黑民终字第107号民事判决书无异议，本院予以确认。被告对商品房买卖合同、购房收据、预告登记档案的公章有异议，称商品房买卖合同和购房收据的公章可能存在伪造，预告登记档案公章不是被告单位的公章，但被告提交的公安机关证明及被告公司的工商登记档案（部分）均不能证实李某与其及第二分公司签订的商品房买卖合同及购房收据中被告公司的公章系伪造及预告登记档案的公章不是其单位的公章，故其反驳理由不成立，本院不予采纳。被告主张赵立全是央城杰座小区实际投资人，赵立全与李某是借款担保关系，不存在商品房屋买卖关系，但未提交证据予以证实，不予确认。据此，可以认定李某与黑龙江省政和房地产开发有限公司及其第二分公司签订商品房买卖合同已被法院生效判决确认为有效。在该合同签订前，黑龙江省政和房地产开发有限公司的第二分公司与新时代信托股份有限公司于2012年就本案争议房屋签订商品房买卖合同，并办理了预告登记，致使李某与黑龙江省政和房地产开发有限公司及其第二分公司签订的商品房买卖合同已无继续履行的可能，故原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求合理，应予准许。
本案争议第二个焦点是原告主张被告返还购房款及利息和支付赔偿金的诉讼请求是否合理。黑龙江省政和房地产开发有限公司提交挂靠协议书、公司股权转让协议书抗辩称，黑龙江省政和房地产开发有限公司与赵立全对天元小区系挂靠关系，并非与央城杰座小区有挂靠关系，且黑龙江政和房地产开发有限公司原股东赵继文已将持有的该公司所有股权转让给现法人张百东，黑龙江省政和房地产开发有限公司不应承担责任。黑龙江省政和房地产开发有限公司第二分公司的工商登记档案证实，被告公司于2008年依法设立第二分公司，依据《公司法》第十四条第一款规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。黑龙江省政和房地产开发有限公司第二分公司以被告公司的名义对外经营，使原告有理由相信被告公司的第二分公司是被告公司的分支机构，故被告与赵立全是否是挂靠关系及内部股权转让均不影响被告公司对外承担民事责任，故对被告的抗辩主张不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条  规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原告在起诉状中称在执行过程中才知道被告已将房屋出售给他人，被告并未提交证据证实在签订合同时已告知或原告已明知该争议房屋已出售给他人的事实，故应认定被告在与原告订立商品房卖房合同时，故意隐瞒了已将争议房屋出卖给他人的事实，使原、被告双方签订的商品房买卖合同的目的无法实现，导致合同解除，被告应承担违约的民事责任。双方签订的商品房买卖合同时没有约定解除合同违约金计算方法和数额，故原告主张被告返还购房款及按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息和支付赔偿金的诉讼请求合理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  第四项  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条  之规定，判决如下:
一、解除原告李某与被告黑龙江省政和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；
二、被告黑龙江省政和房地产开发有限公司返还原告张西贝购房款1，200，000.00元及利息（以购房款1，200，000.00元为基数，自2013年8月17日起至实际返还购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；
三、被告黑龙江省政和房地产开发有限公司给付原告张西贝赔偿金1，200，000.00元。
以上款项于判决生效后立即给付。
案件受理费27，122.00元，由被告黑龙江省政和房地产开发有限公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

本院认为，本案的第一个争议焦点原、被告之间是否签订了商品房买卖合同及是否应予解除。原告提交商品房买卖合同、购房收据、房屋预告登记档案、（2014）绥中法民一初字第3号民事判决书、（2014）绥中法民再字第23号民事判决书、（2015）黑民终字第107号民事判决书证实，李某与黑龙江省政和房地产开发有限公司签订的央城杰座小区8号楼二层商服商品房买卖合同，该合同经绥化中院一审、再审判决确认有效，黑龙江省政和房地产开发有限公司在与原告签订合同前已将该争议房屋另行出售给他人，并在房屋管理机关已办理了预售登记，导致合同无履行可能。被告对（2014）绥中法民一初字第3号民事判决书、（2014）绥中法民再字第23号民事判决书、（2015）黑民终字第107号民事判决书无异议，本院予以确认。被告对商品房买卖合同、购房收据、预告登记档案的公章有异议，称商品房买卖合同和购房收据的公章可能存在伪造，预告登记档案公章不是被告单位的公章，但被告提交的公安机关证明及被告公司的工商登记档案（部分）均不能证实李某与其及第二分公司签订的商品房买卖合同及购房收据中被告公司的公章系伪造及预告登记档案的公章不是其单位的公章，故其反驳理由不成立，本院不予采纳。被告主张赵立全是央城杰座小区实际投资人，赵立全与李某是借款担保关系，不存在商品房屋买卖关系，但未提交证据予以证实，不予确认。据此，可以认定李某与黑龙江省政和房地产开发有限公司及其第二分公司签订商品房买卖合同已被法院生效判决确认为有效。在该合同签订前，黑龙江省政和房地产开发有限公司的第二分公司与新时代信托股份有限公司于2012年就本案争议房屋签订商品房买卖合同，并办理了预告登记，致使李某与黑龙江省政和房地产开发有限公司及其第二分公司签订的商品房买卖合同已无继续履行的可能，故原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求合理，应予准许。
本案争议第二个焦点是原告主张被告返还购房款及利息和支付赔偿金的诉讼请求是否合理。黑龙江省政和房地产开发有限公司提交挂靠协议书、公司股权转让协议书抗辩称，黑龙江省政和房地产开发有限公司与赵立全对天元小区系挂靠关系，并非与央城杰座小区有挂靠关系，且黑龙江政和房地产开发有限公司原股东赵继文已将持有的该公司所有股权转让给现法人张百东，黑龙江省政和房地产开发有限公司不应承担责任。黑龙江省政和房地产开发有限公司第二分公司的工商登记档案证实，被告公司于2008年依法设立第二分公司，依据《公司法》第十四条第一款规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。黑龙江省政和房地产开发有限公司第二分公司以被告公司的名义对外经营，使原告有理由相信被告公司的第二分公司是被告公司的分支机构，故被告与赵立全是否是挂靠关系及内部股权转让均不影响被告公司对外承担民事责任，故对被告的抗辩主张不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条  规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，原告在起诉状中称在执行过程中才知道被告已将房屋出售给他人，被告并未提交证据证实在签订合同时已告知或原告已明知该争议房屋已出售给他人的事实，故应认定被告在与原告订立商品房卖房合同时，故意隐瞒了已将争议房屋出卖给他人的事实，使原、被告双方签订的商品房买卖合同的目的无法实现，导致合同解除，被告应承担违约的民事责任。双方签订的商品房买卖合同时没有约定解除合同违约金计算方法和数额，故原告主张被告返还购房款及按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息和支付赔偿金的诉讼请求合理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  第四项  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条  之规定，判决如下:

一、解除原告李某与被告黑龙江省政和房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；
二、被告黑龙江省政和房地产开发有限公司返还原告张西贝购房款1，200，000.00元及利息（以购房款1，200，000.00元为基数，自2013年8月17日起至实际返还购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；
三、被告黑龙江省政和房地产开发有限公司给付原告张西贝赔偿金1，200，000.00元。
以上款项于判决生效后立即给付。
案件受理费27，122.00元，由被告黑龙江省政和房地产开发有限公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审判长：刘巍
审判员：李介庭
审判员：毛运德

书记员：孟艳霞