李学海与李某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：李学海，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。
委托代理人：黄树海，河北正昊律师事务所律师。
被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住天津市西青区。
委托代理人：赵文英，北京涛泽律师事务所律师。

原告李学海与被告李某某租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李学海的委托代理人黄树海、被告李某某的委托代理人赵文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李学海向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告租赁合同，被告返还原告租金102399元，并支付违约金116435元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年4月签定库房租赁合同一份，原告承租被告位于香河县××号库房1100平方米，合同期限自2018年5月1日至2023年4月30日止。其中2018年5月1日至2020年4月30日租金为0.58元天平方米，年租金合计232870元。合同同时约定合同期内被告要确保租赁物的稳定使用，如出现在一年之内要求原告搬离的情况，被告需支付6个月房租作为赔偿。合同签订后原告依约向被告支付半年租金116435元，并入住使用E号库。但2018年5月22日E号库被当地政府作为违法建筑予以强制拆除。至此原告才知道原来被告出租给自己的库房没有合法手续。原告认为被告明显违反合同义务，致原告合同目的无法实现，并给原告造成巨大的财产损失，应依法承担违约责任。现双方协商不成，原告依法提起民事诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告李某某答辩称，同意解除合同。本案诉争的库房，我已经起诉第一手出租人陈述华了，要求确认合同无效。据我了解，诉争的库房土地性质系耕地，该事实也是我于2018年5月22日强拆之后了解到的情况。我在此次法律关系的租赁中也是受害人，这个合同虽然双方签订时是真实意思表示，但本次诉讼的合同违反了相关规定，请法院依职权确定合同效力。对双方签订合同的时间、内容以及缴纳半年租金无异议。诉争的库房E库在被强拆之前，原告和其他两家商户共同向我提出，要求调整库房，为了满足李学海等人的要求，我经沟通将A库邢娜的库房进行了腾退，退了380000余元，并将李学海安置在A库内。在整个合同履行过程中，我并没有违约，原告要求退租金没有依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，原告李学海（承租方、乙方）与被告李某某（出租方、甲方）签订《库房租赁合同》一份。合同约定，甲方承诺将坐落于河北省香河县××号库房转租给乙方使用，面积经甲乙双方认可确定为1100平方米；甲方确定拥有该租赁物的使用权和转租权，具有全部的授权和权力将该租赁物出租给乙方使用，若日后有第三方针对租赁物主张权利或利益或有任何妨碍乙方承租、使用租赁物及其设施设备或使乙方利益受到任何损害的，甲方负责处理全部纠纷并使乙方免于应对该第三方，同时甲方应赔偿乙方三个月租金作为违约金，若违约金不足以赔偿乙方全部损失的，甲方还应补足差额部分；乙方租赁甲方库房的用途为仓储；该租赁合同自2018年5月1日始至2023年4月30日止；2018年5月1日至2020年4月30日，每年租金合计232870元，2020年5月1日至2022年4月30日每年租金合计252945元，2022年5月1日至2023年4月30日，每年租金合计273020元；租赁物租金的支付方式为半年付，先付款后使用租赁物，且乙方需向甲方一次性支付半年租金，每次支付需提前30天付清下一次租金；第一个半年租金乙方分两次支付，乙方应于本合同签订之日起向甲方预付部分租金116435元，差额部分待甲方整顿好库房、达到搬迁条件后，于2018年3月31日前付清；在租赁期内，甲方应确保租赁物的稳定使用，即自2018年4月1日起，如出现在一年之内要求乙方搬离的情况，甲方需给乙方6个月房租作为赔偿、超过一年未到两年（含两年）要求乙方搬离，甲方需给乙方5个月房租作为赔偿，超过两年未到三年（含三年）要求乙方搬离，甲方需给乙方4个月房租作为赔偿；等等。
原告于2018年4月19日和2018年5月4日分别向被告支付租金10000元和106435元，共计116435元。
2018年5月22日，原告租赁的E号库被认定为违法建筑，需要强制拆除。经与被告协商，原告自该E号库中搬出，暂时搬入被告的A号库中。直至2018年6月22日原告自A号库中搬出。
上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交的库房租赁合同、中国农业银行网上银行电子回单、交通银行网上转账电子回执等证据在卷佐证。

本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案库房未办理合法的规划许可证，故原、被告签订的《库房租赁合同》应认定为无效合同。原告主张被告返还租金102399元。经审查，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告租赁E号库房时间为2018年5月1日至2018年5月22日，后经双方协商原告又搬至A号库房租赁使用至2018年6月22日，原告应向被告支付2018年5月1日至2018年6月22日（共计53天）占有库房的使用费33814元（232870元年÷365天×53天），原告已经向被告支付租赁费116435元，故被告应返还原告租赁费82621元（116435元-33814元）。原告另主张被告支付违约金116435元。经审查，无效的同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，故双方关于违约金约定的条款亦属无效条款，但因合同无效导致原告造成了经济损失。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告作为出租人将没有取得建设工程规划许可证及权属证书的涉案库房出租给原告，对导致合同无效存在过错。但涉案库房租赁合同系原告与被告经协商自愿签订，原告作为承租人，其未对所租赁库房的合法权属证书情况进行审查，其亦存在一定过错，本院酌定被告赔偿原告经济损失50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：

一、原告李学海与被告李某某于2018年4月24日签订的《库房租赁合同》无效；
二、被告李某某于本判决生效后五日内返还原告李学海租赁费82621元，并赔偿原告经济损失费50000元；
三、驳回原告李学海的其他诉讼请求。
如果被告李某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2291元，由原告李学海负担903元，被告李某某负担1388元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员 李洪利

书记员： 钳伯轩