李某某与王延平、韩某某等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：王延平，齐齐哈尔农垦东盛房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：郭振兴，黑龙江夙生律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲筠，黑龙江夙生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某某，黑龙江省齐齐哈尔市齐泰医药公司合意路齐泰医药中医诊所医生。被上诉人（原审被告）：韩某某，无职业。委托诉讼代理人：尹继军，黑龙江三江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高福波，无职业。被上诉人（原审被告）：李兆坤，无职业。原审被告：齐齐哈尔农垦东盛房地产开发有限公司。法定代表人：王延平，该公司董事长。

王延平上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、依法驳回李某某的诉讼请求。事实与理由：一、王延平作为被告主体不适格。王延平与李兆坤不存在共同开发黑龙江省齐齐哈尔种畜场吉祥家居小区住宅楼（以下简称吉祥小区）的法律关系，二人在开发吉祥小区中是相互独立的主体，各自行使权力、承担义务，且李兆坤自认吉祥小区的5、６、７、８、13、14、15号楼是其独立开发、承建和销售的，使用自己的公章，自己交纳挂靠使用费与王延平没有关系。二、李某某主张权利已过诉讼时效。2013年7月30日，李某某已经知道李兆坤及黑龙江农垦鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）未按合同约定交付吉祥小区6号楼1单元101室房屋（以下简称案涉房屋）及6号车库（以下简称案涉车库），也未退款，直至2017年4月25日庭审前，李某某从未向王延平主张过权利，其诉讼请求已超过二年的诉讼时效期间。李某某辩称：一审法院判决李兆坤、王延平返还购房款及利息并给付赔偿款，认定事实清楚，证据确实充分，服从该判决。韩某某辩称：李某某未提出上诉，其态度表明韩某某不承担责任；一审已经查明李兆坤、王延平是吉祥小区的实际开发建设人，二人是合伙关系，王延平的上诉无事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。高福波、李兆坤、东盛公司未予答辩。李某某向一审法院起诉请求：解除案涉房屋订购协议；韩某某返还购房款265,000.00元，支付至起诉时利息37,562.87元，并支付利息至实际给付之日；韩某某承担已付购房款265,000.00元一倍的赔偿责任；李兆坤、王延平、高福波、东盛公司承担连带责任。一审法院认定事实：2012年，鑫泰公司授权王延平以该公司名义在黑龙江省齐齐哈尔种畜场（以下简称种畜场）建设吉祥小区住宅楼。王延平、李兆坤二人约定由王延平负责办理建设吉祥小区建设项目相关事宜，其二人分别建设不同楼房，并自行销售，其中李兆坤建设5、6、7、8、13、14、15号楼，王延平建设1、2、3、4、9、10、11、12号楼房。2012年10月13日，李某某交付案涉车库首付款50,000.00元，2012年10月26日交付案涉房屋购房款130,000.00元，2012年11月4日交付案涉车库款85,000.00元。2012年10月29日，李某某与李兆坤所属工作人员高福波签订《房屋订购协议书》，约定购买案涉房屋，建筑面积47.89平方米，价款130,000.00元。2012年11月4日，李某某与高福波又签订《房屋订购协议书》，约定购买案涉车库，建筑面积为31.45平方米，价款135,000.00元，双方同时约定，上述案涉房屋及车库在2013年7月30日竣工验收并交付使用。以上三笔购房款收据均盖有鑫泰公司印章及李云河名章，上述协议书中也均盖有鑫泰公司印章及高福波以“高波”名义的签名。之后李兆坤未能交付案涉房屋及车库，李某某曾多次与李兆坤的工作人员联系退款，亦未退款。另查明，韩某某为鑫泰公司唯一股东，鑫泰公司于2015年8月8日以多年不经营，股东决定注销该公司，该公司已清算，清算后该公司债权、债务及剩余资产已处置完毕，并于2015年8月14日经黑龙江省垦区工商行政管理局核准注销。王延平为东盛公司法定代表人。再查明，本案诉争吉祥小区住宅项目未履行土地出让程序，亦未取得建设施工许可及（预）销售许可。一审法院认为：李兆坤作为实际开发人在未取得预（销）售许可前提下即以鑫泰公司名义销售房屋，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”的规定，故李某某与李兆坤以鑫泰公司名义签订的两份房屋订购协议无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”李兆坤作为实际开发建设人在销售房屋时明知未取得商品房预售许可证明，隐瞒该事实，李某某请求李兆坤返还已付购房款及利息，并请求赔偿已付购房款一倍的赔偿责任，予以支持。李某某按每次交付房款时间分别作为利息起算点，并按中国人民银行同期贷款利率计息要求支付至2015年2月4日利息37,562.87元，并要求支付利息至实际给付之日，予以支持。王延平在公安机关调查笔录中自认吉祥小区整体开发建设是由王延平以鑫泰公司名义同种畜场订立开发协议，不能否认王延平与种畜场约定开发吉祥小区建设项目的事实。王延平作为该小区的实际开发人在开发过程中同意李兆坤在该小区建设项目中进行开发建设，为王延平、李兆坤二人之间就该工程项目如何开发建设的约定。王延平与李兆坤在吉祥小区同一建设区域内分别单独建设不同楼房的约定，只是二人就共同开发建设该小区而进行的内部约定，不能依二人内部约定而否定王延平、李兆坤二人共同开发建设吉祥小区的事实，即二人为合伙关系，王延平对上述债务承担共同返还义务及赔偿责任。李某某无证据证明购买案涉房屋时王延平、李兆坤与鑫泰公司存在挂靠关系，其主张韩某某承担相应民事责任的诉讼请求，不予支持。李某某无证据证明购买案涉房屋时吉祥小区为东盛公司开发建设，其主张东盛公司承担相应民事责任的诉讼请求，不予支持。高福波为李兆坤所聘用的工作人员，李某某要求其承担责任于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第四十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决：一、被告李兆坤、王延平于本判决生效后十日内返还原告李某某购房款265,000.00元，给付原告李某某2015年2月4日前购房款利息37,562.87元，并自2015年2月5日起给付利息至实际给付之日止（以265,000.00元本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计息）；二、被告李兆坤、王延平于本判决生效后十日内向原告李某某支付赔偿款265,000.00元；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明：2015年11月12日，黑龙江省齐齐哈尔农垦公安局局直派出所制作的询问笔录载明，王延平自述其与种畜场签订开发吉祥小区协议，之后又与李兆坤达成口头协议，王延平、李兆坤分别开发吉祥小区60%、40%。2016年8月11日，黑龙江省齐齐哈尔农垦公安局局直派出所制作的讯问笔录载明，李兆坤自述其与王延平合伙开发吉祥小区，王延平负责与种畜场签署开发协议，其与王延平分开开发建设该小区。各自使用自己的公章，各自有权利出售各自开发的楼盘。李兆坤使用的鑫泰公司公章是其借用资质开发种畜场名扬小区时自行刻制的。另查明，李云河与李兆坤系父子关系。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
上诉人王延平与被上诉人李某某、韩某某、高福波、李兆坤、原审被告齐齐哈尔农垦东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔农垦法院（2015）齐垦民初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，于同年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人王延平的委托诉讼代理人郭振兴、仲筠，被上诉人李某某、被上诉人韩某某的委托诉讼代理人尹继军到庭参加诉讼。被上诉人李兆坤、高福波，原审被告东盛公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。

本院认为：本案的争议焦点为王延平应否共同承担给付责任？本案是否超过诉讼时效期间？问题一，王延平系案涉吉祥小区实际开发人，其与李兆坤口头约定二人共同开发建设吉祥小区，该内部约定，不能对抗善意第三人。因此一审判决王延平与李兆坤共同承担责任并无不妥。问题二，本案为商品房预售合同纠纷，李某某请求返还购房款及赔偿损失属于债权请求权，适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应该知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”李某某购买案涉房屋时不清楚吉祥小区实际开发人系王延平，其依据一审法院调取的公安机关制作的上述调查笔录于2017年1月4日申请追加王延平为被告，并未超过诉讼时效期间。综上所述，王延平的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,745.00元，由上诉人王延平负担。本判决为终审判决。

审判长　李　波
审判员　韩　冬
审判员　李吉凤

书记员：汪思维