李某某与香河富泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初1477号原告（反诉被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，北京市顺义区人，住。委托诉讼代理人：原东峰，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：温奕昕，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：香河富泰房地产开发有限公司。住所地：香河县大香线西侧河北止务村南。法定代表人：张晖，董事长。委托诉讼代理人：徐一晖，北京市丰友律师事务所律师。委托诉讼代理人：问元，北京市丰友律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）香河富泰房地产开发有限公司（以下简称富泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日作出（2017）冀1024民初1016号民事判决。原告（反诉被告）不服该判决，向廊坊市中级人民法院提起上诉。廊坊市中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）冀10民终4703号裁定书，发回香河县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年5月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某某及其委托诉讼代理人原东峰、温弈昕，被告富泰公司的委托诉讼代理人徐一晖、问元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2013年8月1日起，至2014年7月31日止的逾期交房违约金9，431.09元；2、被告支付原告自2014年8月1日起，至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，暂计至起诉之日即2017年1月20日的违约金69，996.77元；3、被告支付原告房屋租金损失57，500元。事实和理由：原告与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告建造的位于香河县富泰花园前店子住宅一期第0006（0001）幢02单元1101号商品房。签约后，原告按约定向被告支付了购房款，但被告未按约定交付房屋。商品房买卖合同约定了被告于2013年7月31日前交房，逾期交房的违约责任。原告多次催促被告交房未果，故提起民事诉讼。被告富泰公司辩称，原告没有按时办理银行按揭贷款，违约在先，故被告不同意原告的诉讼请求。一、原告办理按揭贷款的义务在先，并且至今都未履行，是根本性违约。2014年，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋，总金额508，386元。依据商品房买卖合同第六条，双方约定的付款方式为按揭贷款，即首付款258，386元，须于合同签订前全部付清；银行按揭贷款250，000元，购房人须于签订合同当日，提供全部按揭贷款材料，并协助开发商办理银行按揭贷款手续。至庭审之日，原告仅支付了首付款，对于贷款部分，始终都未提供按揭贷款材料，也未配合被告办理按揭贷款手续。被告多次电话通知原告去银行办理按揭贷款手续，始终都没有得到其配合办理的回复。商品房买卖合同中明确约定，该合同的履行顺序是原告先支付首付款，办理按揭贷款，被告在收到全部房款后，才应当交付房屋。该履行顺序，也符合我国商品房交易的法律及商业惯例。因此，原告办理按揭贷款的义务，要先于被告的交房义务。根据原告提交的证据，仅能证明原、被告签订了商品房买卖合同，并且被告延期交付房屋，并没有任何证据证明原告已经履行了办理银行按揭贷款的义务。直到现在，原告都未办理银行按揭贷款，履行合同约定的付款义务。因此，原告基于被告逾期交付房屋，而提出要求被告支付违约金和租金，没有任何事实与法律依据。二、因为原告根本性违约，被告提出反诉，要求解除合同，原告赔偿逾期付款违约金5，083.86元。商品房买卖合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人有权解除合同，亦有权延期交房，由此产生的一切后果由买受人承担。至庭审之日，原告的逾期付款时间已经远远超过60日。反诉原告富泰公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同；2、反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金5，083.86元；3、反诉费由反诉被告负担。事实与理由：反诉被告与反诉原告签订的商品房买卖合同中约定，反诉被告购买反诉原告开发的房屋，总金额508，386元。商品房买卖合同第六条约定，付款方式为按揭贷款，即首付款258，386元，须于合同签订前全部付清；银行按揭贷款25万元整，购房人（反诉被告）须签订合同当日提供全部按揭资料，并协助开发商（反诉原告）办理银行按揭贷款。至反诉之日，反诉被告都未提供按揭资料，也未配合反诉原告办理按揭手续。反诉原告多次通知反诉被告去银行办理按揭手续，始终都没有得到明确回复。商品房买卖合同第七条约定，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。因反诉被告逾期付款时间已经远远超过60日，且始终没有办理按揭贷款手续，缴纳后续房款，故反诉原告主张解除商品房买卖合同，反诉被告支付违约金5，083.86元。反诉被告李某某反诉辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。根据原、被告签订的商品房买卖合同的约定，反诉原告应该在2013年7月31日之前，将涉案房屋交付给反诉被告。商品房买卖合同签订之后，反诉被告履行相关的付款义务，但至今反诉原告仍未将涉案房屋交付给反诉被告，反诉原告已经构成违约，应承担违约责任。原告李某某围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、认购书、储藏室使用合同、首付款收据、延期交房告知书、录音资料、个人信贷客户资信调查函，被告富泰公司提交了商品房买卖合同等证据。经审查，上述证据形式合法，要件齐全，本院予以确认。原告提交的富泰一期4、5、6号楼工程进展及补偿赔付通告、延期交房告知函、对未名1898楼盘部分客户三点诉求的答复、关于富泰项目若干问题的回复等证据均为复印件，且被告不认可其真实性，故本院对上述证据的真实性不予认定。本院经审理，查明如下事实：2013年3月31日，原告与被告签订认购书，购买了被告开发的富泰花园前店子住宅一期（未名1898）项目6号楼2单元1101号房屋。2014年1月19日，原告向被告交纳首付款258，386元。此后，原、被告签订了合同编号为20140120008的商品房买卖合同。该合同中约定：该房屋建筑面积113.32平方米，总金额为508，386元；付款方式为按揭贷款，首付款258，386元，须于合同签订前全部付清，银行按揭贷款250，000元，购房人（原告）须签订合同当日提供全部按揭资料，并协助开发商（被告）办理银行按揭手续；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人（被告）有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件、经质量监督部分备案验收条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人有权解除合同，亦有权延期交房，由此产生一切责任和后果由买受人承担。商品房买卖合同签订后，原、被告还签订了储藏室使用合同，被告同意将6号楼2单元地下2层编号271号，面积约16.31㎡的储藏室给原告使用，储藏室的使用期限至2081年1月24日止，不办理确权手续。合同签订后，原告履行了交纳首付款258，386元的义务，但未向被告交纳剩余房款250，000元，也未办理银行按揭贷款。在合同约定的房屋交付期限内，被告未向原告交付房屋。本院认为，原告李某某与被告富泰公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。在商品房买卖合同中，原、被告未约定除首付款外的房款支付时间，但根据商品房买卖交易习惯，原告应先履行全部付款义务，被告才需履行交付房屋的义务。原告主张因被告不为其办理按揭贷款，导致其未能履行付款义务，被告有异议。原告未提交证据，证明已经将按揭贷款所需资料提供给被告，不能证明其未支付全部房款的责任在被告。原告未履行全部付款义务的责任，且责任不在被告，被告无需履行向原告交付房屋的义务，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。原告未提交充分证据，证明其曾租赁房屋居住，并存在租金损失，故对原告要求被告支付房屋租金损失57，500元的诉讼请求，本院不予支持。买受人不能办理按揭贷款，且商品房买卖合同不能继续履行，商品房买卖合同才能解除。庭审中，反诉被告明确表示，其现在无需再按揭贷款，可直接向反诉原告支付剩余房款，商品房买卖合同的合同目的能够实现，故原、被告签订的商品房买卖合同能够继续履行。同时，反诉原告未提交充分证据，证明其曾催告反诉被告支付剩余房款和在合同规定的期限内行驶解除权，故对反诉原告要求解除与反诉被告签订的商品房买卖合同的反诉请求，本院不予支持。商品房买卖合同中，反诉原告与反诉被告对支付除首付款外的房款期限约定不明，故反诉被告无需向反诉原告支付逾期付款违约金。综上，原、被告均应按照合同约定，积极履行各自的义务。原告同意不采用贷款的方式，用现金归还剩余房款，被告应配合原告办理收款、交房等义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、驳回原告李某某的诉讼请求。二、驳回反诉原告香河富泰房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费2538元，由原告负担；反诉案件受理费75元，由反诉被告香河富泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审　判　长　　徐天峰人民陪审员　　高建大人民陪审员　　张　冲二〇一八年六月十一日书　记　员　　李龙静