李某臻与湖北向往房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告李某臻。
委托代理人饶伟明。
委托代理人周雅蕾，湖北君泽律师事务所律师。
被告湖北向往房地产开发有限公司（下称向往公司）。
住所地：赤壁市城北花园14栋1单元201。
法定代表人胡永松，该公司总经理。
委托代理人周长生，北京盈科（武汉）律师事务所律师。

原告李某臻诉被告向往公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员雷春独任审判，于2015年9月9日、2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人饶伟明、周雅蕾、被告委托代理人周长生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经本院审理查明，2013年8月18日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，购买被告开发的位于赤壁市河北大道领秀城商住楼25层第三栋21层2101号面积137.78㎡的房屋一套，3769.37元／㎡，总价款519343元。该建设工程规划许可证为鄂规工程421281201200046。合同约定，原告应于2013年8月18日前支付首期房款329343元，余款190000元应于同年9月20日前提供办理按揭贷款的手续。被告应于2014年12月31日起依照国家和地方人民政府的有关规定交付经验收合格并符合合同约定的商品房给原告使用。逾期交房45日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告应于2015年元月1日起至实际交付日止按原告已交付房款的日万分之二计算违约金。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到原告所购商品房质量或使用功能的（结构形式、户型、空间尺寸、朝向），被告应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告。商品房到达交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应出示房屋经验收合格的文件，并签署房屋交接单，还需提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可要求退房或由被告按已付房款的0.5﹪支付违约金。合同补充协议第九条还约定，被告将商品房单体验收合格交付原告使用。单体验收合格是指建设方、设计方、监理方、施工方验收合格，并经质量监督部门备案。综合验收备案待领秀城整体竣工验收合格后统一办理。合同补充协议第十二条约定，原告应当在商品房交付使用后180日内办理完房产证、土地证。如原告委托被告代办的，必须向被告出具委托书并支付费用，被告有权拒绝代办，不承诺代办权属证书的期限及相关责任。原合同第十五条约定的被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，自领秀城小区取得综合验收备案证之日开始计算。2013年9月17日，原告交付购房款329343元，余款190000元办理了按揭贷款。
2014年1月16日，原、被告签订一份车位（库）使用权转让协议书，约定原告购买被告领秀城小区地下一层026号面积为33㎡的车位。转让费为130000元。2014年12月31日交付，交付符合协议约定的交付标准并达到使用条件。被告仅转让车位（库）使用权，不能作为单独物业办理产权登记或租赁备案等政府手续。不办理所有权证书。原告按本协议及有关规章制度停放车辆。协议签订后原告按约支付被告转让费130000元。
2014年12月23日，被告在咸宁日报上发布交房公告，并于同月30日电话通知原告收房。
2014年12月27日，被告组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位对3#楼进行验收。2016年1月25日，该工程2#楼、3#楼经赤壁市建设局竣工验收备案。
同时查明，合同约定原告所购商品房建设工程规划许可证为鄂规工程421281201200046，该证由赤壁市城乡规划局于2012年11月23日颁发，备注附图及附件名称（25层）。3#楼建成后实际为30层。因合同约定的总层数与实际总层数不一致导致房地产价值减损，原告申请鉴定。本院依法委托咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司予以鉴定。该公司作出房地产司法鉴定评估报告书，评估确定因房地产原设计总层数与现状总层数不一致导致房地产价值减损14674元。
根据双方当事人的诉辩意见，结合原、被告的陈述，本院认为本案的争议焦点：一、被告是否有逾期交房、逾期办证的违约行为。二、原告所购房屋是否经历规划变更。如是，被告是否承担赔偿房屋价值减损的责任。针对上述争议焦点，本院分析如下：
一、被告是否有逾期交房、逾期办证的违约行为。
1.关于是否逾期交房的问题。
合同第八条约定被告应于2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付经验收合格并符合合同约定的商品房给原告使用。合同补充协议第九条约定，被告将商品房单体验收合格交付原告使用。单体验收合格是指建设方、设计方、监理方、施工方验收合格，并经质量监督部门备案。综合验收备案待领秀城整体竣工验收合格后统一办理。对此，原告认为经验收合格是指房屋经建设局备案。只有符合交房条件，被告才能算交房。被告认为2014年12月27日其已组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位对3#楼进行验收，并验收合格。2014年12月23日，其在咸宁日报上发布交房公告，并于同月30日电话通知原告收房，被告没有逾期交房的违约行为。

本院认为，商品房验收包括工程质量验收和综合验收。商品房竣工验收备案表是建设行政主管部门在对建设工程严格审核的基础上核发的，具有可信赖性。备案登记合格并取得商品房竣工验收备案表是商品房验收合格的标准。从本案合同补充协议第九条内容看，原、被告约定的是工程质量验收。被告自行组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位对3#楼进行的验收未经质量监督部门备案，与合同约定的验收不符。本案诉争房屋在2016年1月25日取得赤壁市建设局竣工验收备案证明书，远超2014年12月31日。故本院认定被告有逾期交房的违约行为。原告愿意以当日为被告交房日于法有据，本院准许。被告辩称2014年12月27日已组织相关单位验收并验收合格没有逾期交房的违约行为于约不符于法无据，本院不予支持。被告逾期交房390天，应支付原告逾期交房违约金40508元（519343元＊2／10000＊390天）。
关于原告请求被告支付逾期交付车库的违约金问题。本院认为车位（库）使用权转让协议书未约定车位的交付标准和条件，也未约定逾期交付的违约责任。车位的转让也并非房屋买卖，不需要符合法定的交付条件。且原告未提供因被告逾期交付车位导致损失的证据。故原告请求被告按逾期交房的约定支付逾期交付车库的违约金没有合同约定，也无法律规定，本院不予支持。
2.关于是否逾期办证的问题。
合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可要求退房或由被告按已付房款的0.5﹪支付违约金。合同补充协议第十二条约定，原告应当在商品房交付使用后180日内办理完房产证、土地证。如原告委托被告代办，必须向被告出具委托书并支付费用，被告有权拒绝代办，不承诺代办权属证书的期限及相关责任。原合同第十五条约定的被告应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，自领秀城小区取得综合验收备案证之日开始计算。
本院认为，从上述内容看，双方并没有约定被告办理房地产权属证书的明确日期，被告提供资料报产权登记机关备案的义务也从领秀城小区取得综合验收备案证之日开始计算，而领秀城小区尚未取得综合验收备案。故原告诉称被告有逾期办证的违约行为于约无据，其诉请被告支付逾期办证违约金本院不予支持。
二、原告所购房屋是否经历规划变更。
1.关于房屋是否经历规划变更。
合同第一条约定原告所购商品房建设工程规划许可证为鄂规工程421281201200046，该证由赤壁市城乡规划局于2012年11月23日颁发，备注附图及附件名称（25层）。3#楼建成后实际为30层。对此被告辩称在原告购房前该规划已变更且已公示，规划局未另行出具规划许可证，但出具了书面的证明予以证实。
本院认为，原、被告于2013年8月18日签订的商品房买卖合同，合同登记的建设工程规划许可证为鄂规工程421281201200046，该证颁发于2012年11月23。而赤壁市城乡规划局证明于2012年8月市政府批准诉中房屋由25层变更为30层。该证明在时间上与事实不符，且规划变更必须重新取得规划许可证。故被告辩称诉争房屋在原告购房前已变更规划且已公示证据不足。本院认定原告所购房屋有规划变更的事实。
2.被告是否承担原告因规划变更致房屋价值减损的责任。
合同第十条约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到原告所购商品房质量或使用功能的（结构形式、户型、空间尺寸、朝向），被告应在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告。原告认为被告变更规划，通风、采光、有影响，容积率变化，住房增多，电梯运行变慢，影响生活质量，导致其房屋价值降低。被告应予赔偿。被告辩称楼层变更不是合同约定的书面通知原告的内容，且不影响房屋的质量和使用功能，不应当承担赔偿责任。
本院认为，规划方案决定了原告所购房屋的朝向、采光、通风、绿化、公工面积分摊、公共配套设施使用等问题。故被告所交付的房屋必须与规划一致。被告变更规划构成违约，对因此给原告造成的损失应负违约赔偿之责。咸宁市安居房地产估价与测量有限责任公司鉴定因总层数不一致导致原告房地产价值减损14674元。被告应承担原告房屋价值降低的违约赔偿责任，支付原告14674元。
综上，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对双方均具约束力。被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。被告变更规划，致原告房屋价值降低，应赔偿原告因此而造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，判决如下：

一、被告湖北向往房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告李某臻逾期交房违约金40508元。
二、被告湖北向往房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告李某臻房屋价值降低赔偿款14674元。
三、驳回原告李某臻的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用4300元，减半收取2150元，由原告李某殝负担1561元，被告湖北向往房地产开发有限公司负担589元负担。鉴定费5000元，保全费1270元由被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　雷春

书记员：李鑫