李某传、张海风等与易某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：李某传，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省通城县人，务工，住湖北省通城县，原告：张海风，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省通城县人，务工，住湖北省通城县（系原告李��传的妻子），原告李某传、张海风共同的委托代理人：何光来，湖北乾兴律师事务所律师。被告：易某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省通城县人，居民，住湖北省通城县，委托代理人：黎岳来，湖北德馨律师事务所律师。被告：湖北强华房地产开发有限责任公司，住所地通城县隽水镇民主路343号。法定代表人：汪耀贤，董事长。委托代理人：李三明，湖北泰元律师事务所律师。第三人：黎丙辉，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省通城县人，居民，住湖北省通城县，原告李某传、张海风与被告易某某、湖北强华房地产开发有限责任公司、第三人黎丙辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某传、张海风及共同委托代理人何光来��被告湖北强华房地产开发有限责任公司的委托代理人李三明、被告易某某及其委托代理人黎岳来、第三人黎丙辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某传、张海风诉称，2014年6月25日，原、被告签订金泉花园购房确认书，原告支付部分购房款，2015年2月13日，双方签订了商品房买卖合同书，对双方权利和义务、违约责任等做出了约定，原告付了购房款；房屋交付后，原告拿钥匙装修时，第三人就出来阻扰，并擅自更换了房门锁，第三人称该套房由被告早在动工修建时已卖给他。现原告无法进行装修入住，也不能取得房屋所有权。综上，被告方一房多卖，已构成合同法上的欺诈，属严重违约；为保护原告方的合法权益，根据有关法律的相关规定，原告方特向法院起诉，请求人民法院依法判决解除原、被告房屋买卖合同；由被告方返还已付购房款250000元��倍，并承担违约金责任和赔偿损失；由被告方承担本案诉讼费用。原告李某传、张海风在举证期限内，向本院提交如下证据：证据1、原告李某传、张海风的身份证复印件。证明目的：原告李某传、张海风的身份及基本情况。证据2、商品房买卖合同书。证明目的：证明签订合同的时间、合同双方当事人及主体；证明房屋的面积、楼层、价款、交付方式及违约责任等。证据3、收款收据。证明目的：原告李某传已向被告方交付购房款，共计人民币250000元。证据4、建设工程安置补偿合同书及购房款收据。证明目的：证明被告方故意隐瞒事实将已经出卖给第三人或者将拆迁补偿安置的房屋又出卖给原告李某传、张海风。证据5、U盘视听资料（三段通话录音）。证明目的：证明第三人黎丙辉已购买原告方的套间房（即本案购房合同的标的物）；证明被告易某某先将此房卖给第三人黎丙辉，然后又将该房屋卖给原告方。经质证，被告湖北强华房地产开发有限责任公司对原告李某传、张海风向本院提交证据1无异议；对证据2我方不清楚，真实性只能由被告易某某确认，商品房买卖合同不是我公司盖章，没有经过我公司认可，我公司没有收到原告的购房款，对交易行为不清楚；对证据3我公司不清楚，开具收据应该由网络正式发票，我公司没有收到原告方的钱；对证据4我方不清楚，不是商品房买卖合同，相关的收据并不是售房款，不能证明一房两卖的事实；对证据5的真实性、合法性、关联性都有异议，无法达到其证明目的。经质证，被告易某某对原告李某传、张海风向本院提交证据1无异议。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议。对证据4建设工程安置补偿合同书是拆迁补偿合同，这份合同没有履行，第三人黎丙辉的房子还在出租，原来是计划要第三人黎丙辉的房子。售房款收据是补差价的钱。对证据5有异议，通话肯定存在着断章取义，至今第三人黎丙辉的房子还在出租。第三人黎丙辉未对原告李某传、张海风向本院提交证据1-5进行质证，视为第三人黎丙辉放弃了质证权利。本院认为，原告李某传、张海风向本院提交证据1-3，该三证据不涉及国家利益、社会公共利益或他人合法权益，可以作为认定事实的依据。本院予以采信。原告李某传、张海风与被告湖北强华房地产开发有限责任公司、易某某因本案发生纠纷，现双方之间主张系商品房预售合同关系，对此本院认为，商品房预售合同系指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款所达成的合同，涉案合同系原告方与挂靠在被告湖北强华房地产开发有限责任公司的该公司金泉花园项目部签订，并不属于法律规定的商品房预售合同，应属于一般房屋买卖合同，但涉案购房合同中所涉买卖的标的物并无证据证实其办理了商品房预售许可证明等建设手续，被告湖北强华房地产开发有限责任公司、易某某亦对此认可，故认定涉案合同所买卖标的属于违法建筑，因此应属无效合同。证据4、5证明目的，本院不予以采纳。被告易某某辩称，本案原告方起诉的返还购房款是250000元的双倍，即500000元，原告为了逃避诉讼费的缴纳，法院立案庭的工作人员也没有注意到双倍二字，以致本案的诉讼费按250000元计算，为5050元（请法庭查看原告交费凭据），应按500000元计算诉讼费为8800元，请求法庭先通知原告补交诉讼费3750元，再对案子进行下步的审理过程。湖北强华房地产开发有限责任公司金泉花园项目部不是本案适格主体。诉状诉称的本案争议的套房并没有出卖给第三人黎丙辉，在金泉花园该项目中，原计划第三人纳入拆迁还建，但第三人后来不同意，以致房屋至今未拆除，所以不存在拆迁还建，没有将金泉花园中的房屋给第三人。原告以第三人阻扰为借口，来解除房屋买卖合同，属原告违约，若原告坚持解除合同，原告应承担违约责任。请法院在原告已交购房款中扣除其应承担违约款后，剩余部分予以退回。综上所述，因本人与湖北强华房地产开发有限责任公司金泉花园项目部均不具备本案诉讼主体资格，请求法院先依法驳回原告对本人的起诉。被告易某某在举证期限内，未向本院提交证据。被告湖北强华房地产开发有限责任公司辩称，我公司与原告方不存在一房两卖的事实。我公司与本案第三人黎丙辉没有房屋买卖合同关系。原告方购买金泉花园项目部的商品房，被告已按约履行了出卖人的义务。第三人黎丙辉对原告方依法购买的房产进行阻扰，系第三人的侵权行为，只能向第三人黎丙辉主张，与我公司无关。具体的房屋销售、买卖行为都是被告易某某在管理，我公司没有参与，被告易某某与我公司是挂靠行为，经营行为全部由被告易某某在行使。被告湖北强华房地产开发有限责任公司在举证期限内，向本院提交如下证据：授权委托书一份。证明目的：证明被告湖北强华房地产开发有限责任公司授权给被告易某某，委托期限3个月，委托代理期限至2013年2月9日终止。对超出授权范围的无权代理、越权代理只能由行为人被告易某某负责。经质证，原告李某传、张海风对被告湖北强华房地产开发有限责任公司向本院提交证据的真实性、合法性有异议。授权委托书实际是挂靠，不是委托关系。根据《中华人民共和国建筑法》第26条，由被告湖北强华房地产开发有限责任公司、易某某共同承担。经质证，被告易某某对被告湖北强华房地产开发有限责任公司向本院提交证据无异议。经质证，第三人黎丙辉对被告湖北强华房地产开发有限责任公司向本院提交证据，认为该项证据与本人无关。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第二十六条“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”。依照��建筑工程质量管理条例》第二十五条：“施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。禁止施工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。施工单位不得转包或者违法分包工程。”根据上述规定，挂靠行为是被严格禁止的行为。即然被告湖北强华房地产开发有限责任公司同意挂靠，就应当承担民事责任。本院对该证据证明目的不予以采纳。第三人黎丙辉辩称，2013年2月，湖北强华房地产开发有限责任公司对原通城县建筑公司院内危房进行改建，将我安置到该房地产开发工程第一期一单元12楼03号房间。我于2014年6月18日交30000元补偿款，交给售楼经理陶立3000元的水电开户、1300元的砂石费，我打算将房屋过户给儿子张海��，交了100元的过户费。当时找易某某拿房屋钥匙，易某某不给，我就让我儿媳妇胡细风请人换了锁。2017年6月份时，我在北京办理事情时，儿媳妇胡细风打电话跟我说房子被人装修，门锁被换掉，我当时赶回来将房屋门锁换掉。后来与原告协商未果，故起诉来院，我才知道房子已被卖了。第三人黎丙辉在举证期限内，向本院提交如下证据：证据1、建设工程安置补偿合同书。证明目的：证明分配到原通城县建筑公司院内房地产开发工程第一期一单元12楼03号套间房。证据2、收据一张。证明目的：证明按合同补缴差价费30000元。经质证，原告李某传、张海风对第三人黎丙辉向本院提交证据1、2无异义。经质证，被告易某某对第三人黎丙辉向本院提交证据1、2真实性没有异议，证明目的有异议。建设工程安置补偿合同书第三人黎丙辉没有履行，由于第三人黎丙辉原房屋没有交出来，房屋至今未拆迁。第三人黎丙辉不将原房屋交给被告拆除，属于第三人黎丙辉违约，按照合同书第五条的违约责任，不补偿新房给第三人黎丙辉，不存在还建。经质证，被告湖北强华房地产开发有限责任公司对第三人黎丙辉向本院提交证据1、2，我公司不清楚，被告易某某是实际项目负责人，我公司未授权，不知情，以被告易某某陈述为准。本院认为，原告李某传、张海风与被告湖北强华房地产开发有限责任公司、易某某，现主张双方之间系商品房预售合同关系，根据合同的相对性原理，原告李某传、张海风与被告湖北强华房地产开发有限责任公司、易某某合同中约定的权利义务内容，对第三人黎丙辉不能产生约束，第三人黎丙辉向本院提交证据1、2证明目的，本院不予以采纳。根据原告李某传、张海风的起诉、被告湖北强华房地产开发有限责任公司、易某某、第三人黎丙辉的答辩、举证和质证、庭审调查、本院可以确认以下事实：2013年2月，被告易某某以被告湖北强华房地产开发有限责任公司的名义，对其在原通城县建筑公司院内开发的金泉花园楼盘，对外称湖北强华房地产开发有限责任公司金泉花园项目部，该项目部未到工商部门办理注册登记。2015年2月13日，原告李某传、张海风（合同买受人）与被告易某某、湖北强华房地产开发有限责任公司（合同出卖人）签订《商品房买卖合同》，将金泉花园第1幢1单元12楼3号套间房出售给原告方，建筑面积136.75平方米，每平方米2390元，价格326832元，合同出卖人与买受人双方口头约定购房款分三年付清，首付150000元，第二年交了100000元，第三年结清剩余房款。合同签订后，2014年6月25日、2015年2月13日、2016年2月5日，原告李某传分别向被告方交纳50000元、150000元、50000元，共计250000元。2017年6月，原告李某传、张海风对自己购买该套间房准备进行装修时，因为该房门锁不能开锁，原告方才知晓，被告湖北强华房地产开发有限责任公司对原通城县建筑公司院内危房进行开发时，于2013年8月30日将第三人黎丙辉安置到该房地产开发工程第一期一单元12楼03号套间房，第三人黎丙辉没有将自己所有的拆迁房屋交给被告方。原告李某传、张海风将此情况反映给被告方，被告方拒不解决，引起原、被告成诉。在审理过程中，张海风向本院提出申请作为原告参加本案诉讼，原告李某传向本院提出申请追加易某某为本案被告参加诉讼，被告湖北强华房地产开发有限责任公司、易某某、第三人黎丙辉均予以准许。被告方在本案审理终结前，未取得商品房预售许可证��。本院认为，本案中原告李某传、张海风（合同买受人）与被告易某某、湖北强华房地产开发有限责任公司金泉花园项目部（合同出卖人）所签订《商品房买卖合同》中使用的“湖北强华房地产开发有限责任公司金泉花园项目部”名称，该项目部未到工商部门办理注册登记，湖北强华房地产开发有限责任公司金泉花园项目部不具有本案适格主体；原告李某传、张海风与被告湖北强华房地产开发有限责任公司、易某某在本案发生纠纷，现双方之间主张系商品房预售合同关系，对此本院认为，商品房预售合同系指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款所达成的合同，涉案合同系原告方与挂靠在被告湖北强华房地产开发有限责任公司的该公司金泉花园项目部签订，并不属于法律规定的商品房预售合同，应属于一般房���买卖合同，但涉案购房合同中所涉买卖的标的物并无证据证实其办理了商品房预售许可证明等建设手续，被告湖北强华房地产开发有限责任公司、易某某亦对此认可，故认定涉案合同所买卖标的属于违法建筑，应属无效合同。因此被告湖北强华房地产开发有限责任公司、易某某据此所取得的款项应予返还，且应当赔偿原告方因此所遭受的利息损失，双方签订合同应予以解除。故原告李某传、张海风要求与被告方依法解除房屋买卖合同，并由被告湖北强华房地产开发有限责任公司、易某某返还所收取款项250000元并赔偿损失利息（以原告李某传分期向被告方交纳50000元、150000元、50000元为基数，分别以2014年6月25日、2015年2月13日、2016年2月5日付款之日起至款清之日止，按同期商业银行贷款利率计息）的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理��品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。原告李某传、张海风诉求被告方双倍返还购房250000元的理由，本院不予采纳。依照《建筑工程质量管理条例》第二十五条：“施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。禁止施工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。施工单位不得转包或者违法分包工程。”根据上述规定，挂靠行为是被严格禁止的行为。即然被告湖北强华房地产开发有限责任公司同意挂靠，就应当承担民事责任。原告李某传、张海风与被告湖北强华房地产开发有限责任公司、易某某在本案中发生房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性原理，对第三人黎丙辉不能产生约束，第三人黎丙辉与被告湖北强华房地产开发有限责任公司、易某某存在纠纷，本案不能合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告李某传、张海风与被告湖北强华房地产开发有限责��公司、易某某于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》。二、被告湖北强华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某传、张海风购房款250000元及赔偿损失利息（从付款之日起至款清之日止，按同期商业银行贷款利率计息）。被告易某某承担连带清偿责任。三、驳回原告李某传、张海风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费5050元，由被告湖北强华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费1550��（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后一日起计算，二年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。