李发根诉十堰中宇房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事判决书

李发根
十堰中宇房地产开发有限公司
谌甲军（湖北正星律师事务所）

原告李发根，男，生于1950年9月5日，汉族，湖北省郧西县人，居民。
被告十堰中宇房地产开发有限公司。住所地:湖北省十堰市五堰街办东山苑小区12栋1单元101室。
法定代表人刘爱群，现任该公司总经理。
委托代理人谌甲军，系湖北正星律师事务所律师。代理权限:代为调查取证、出庭参加诉讼等一般代理。
原告李发根诉被告十堰中宇房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理。依法由代理审判员江山适用简易程序于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告李发根、被告十堰中宇房地产开发有限公司的法定代表人刘爱群、委托代理人谌甲军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告于2012年11月28日签订了房屋拆迁补偿协议，被告认为协议无效并提出了三点抗辩意见:一、被告辩称原告不是房屋所有权人，不具备签订协议的主体资格，因原告李发根及第三人邓开兰处置被拆迁房屋的行为经过了所有房屋共有权人的认可，本院对被告的该抗辩主张不予支持。二、被告辩称其自身没有取得相关行政许可、不具备签订拆迁补偿协议的资格，因被告系依法成立的房地产开发企业，经行政许可后经营房地产开发、销售业务，具备签订拆迁补偿协议的主体资格，被告辩称组织房屋征收与补偿工作的单位必须由市、县级人民政府指定，但本案中的拆迁补偿行为系商业性质的房地产开发活动，显然不是国家征收行为，被告将商业开发与国家征收混为一谈并据此主张协议无效，本院不予支持。且关于房屋拆迁许可的相关规定是行政管理部门对房屋拆迁人资格问题上所作出的行政管理性质的规定，不是对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定，如被告的拆迁行为确实违反了相关规定，可能带来的法律后果仅仅是其自身将受到相关行政处罚，并不能影响其与他人签订的拆迁补偿协议的效力。三、被告辩称原告乘人之危、协议内容显示公平，却未提交足够的证据予以证明，也没有在法定期限内行使撤销权，本院不予支持。综上，双方之间签订的房屋拆迁补偿协议是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规与政策的强制性规定，合法有效，且原告已经依照合同将房屋交由被告，被告在依据协议拆除了房屋之后便应当严格按照合同履行义务。原告李发根与第三人邓开兰的补充约定不违反法律规定，也没有损害合同相对人（即本案被告）的利益，本院予以确认。协议约定“若本合同签订之日起一年内不能动工兴建，甲方（本案被告）无条件按2500元／平米计算现金支付给乙方（180平米＊2500元）”，该条款实则是原告为了避免因被告延误施工期限致使其在较长时间内无法获得实物（房屋）补偿而作的保底约定，系附生效条件的约定条款。被告辩称合同文本表述的“动工”而非“依法动工”，现其已经尝试进行施工并完成了部分工程，没有继续正常施工是由于相关行政部门不予审批导致，但被告作为依法成立的经营房地产开发销售的企业法人，应当具备相应的经验及能力，在签订协议之初便应当预见到商品房开发需办理相关行政审批手续，故被告不能以行政职能部门干预施工为由免责，也不能将未经行政许可的违法施工行为作为“动工兴建”的成就要件。庭审中被告也陈述其不知何时能够取得行政审批手续、继续正常施工活动，可见其行为确实导致原告获得房屋补偿的合同目的在合理期限内无法实现，双方约定的现金补偿的条件已经成就，故对原告李发根要求被告按合同进行现金补偿的诉讼请求予以支持。因双方约定了被告不正常施工便进行现金补偿，被告在“合同签订之日起一年内不能动工兴建”实质是双方约定的被告对原告进行现金补偿的生效条件，而不是违约行为，原告主张违约责任没有依据，故本院对原告要求被告支付违约金25000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第四十五条  第一款  、第六十条  第一款  、第一百零七条  、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条  第二款  、第五条  、第二十五条  、第二十七条  、第二十九条  之规定，判决如下:
一、被告十堰中宇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告支付房屋拆迁补偿款212500.00元（2500元／㎡×85㎡）。
二、驳回原告李发根的其他诉讼请求。
案件受理费4863元，由被告十堰中宇房地产开发有限公司负担。
上述履行事项，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  第（一）项  的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院上诉费专户名称:十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行:中国农业银行十堰五堰支行；帐户:17×××33-1。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编:442000；地址:十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。

本院认为:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告于2012年11月28日签订了房屋拆迁补偿协议，被告认为协议无效并提出了三点抗辩意见:一、被告辩称原告不是房屋所有权人，不具备签订协议的主体资格，因原告李发根及第三人邓开兰处置被拆迁房屋的行为经过了所有房屋共有权人的认可，本院对被告的该抗辩主张不予支持。二、被告辩称其自身没有取得相关行政许可、不具备签订拆迁补偿协议的资格，因被告系依法成立的房地产开发企业，经行政许可后经营房地产开发、销售业务，具备签订拆迁补偿协议的主体资格，被告辩称组织房屋征收与补偿工作的单位必须由市、县级人民政府指定，但本案中的拆迁补偿行为系商业性质的房地产开发活动，显然不是国家征收行为，被告将商业开发与国家征收混为一谈并据此主张协议无效，本院不予支持。且关于房屋拆迁许可的相关规定是行政管理部门对房屋拆迁人资格问题上所作出的行政管理性质的规定，不是对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定，如被告的拆迁行为确实违反了相关规定，可能带来的法律后果仅仅是其自身将受到相关行政处罚，并不能影响其与他人签订的拆迁补偿协议的效力。三、被告辩称原告乘人之危、协议内容显示公平，却未提交足够的证据予以证明，也没有在法定期限内行使撤销权，本院不予支持。综上，双方之间签订的房屋拆迁补偿协议是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规与政策的强制性规定，合法有效，且原告已经依照合同将房屋交由被告，被告在依据协议拆除了房屋之后便应当严格按照合同履行义务。原告李发根与第三人邓开兰的补充约定不违反法律规定，也没有损害合同相对人（即本案被告）的利益，本院予以确认。协议约定“若本合同签订之日起一年内不能动工兴建，甲方（本案被告）无条件按2500元／平米计算现金支付给乙方（180平米＊2500元）”，该条款实则是原告为了避免因被告延误施工期限致使其在较长时间内无法获得实物（房屋）补偿而作的保底约定，系附生效条件的约定条款。被告辩称合同文本表述的“动工”而非“依法动工”，现其已经尝试进行施工并完成了部分工程，没有继续正常施工是由于相关行政部门不予审批导致，但被告作为依法成立的经营房地产开发销售的企业法人，应当具备相应的经验及能力，在签订协议之初便应当预见到商品房开发需办理相关行政审批手续，故被告不能以行政职能部门干预施工为由免责，也不能将未经行政许可的违法施工行为作为“动工兴建”的成就要件。庭审中被告也陈述其不知何时能够取得行政审批手续、继续正常施工活动，可见其行为确实导致原告获得房屋补偿的合同目的在合理期限内无法实现，双方约定的现金补偿的条件已经成就，故对原告李发根要求被告按合同进行现金补偿的诉讼请求予以支持。因双方约定了被告不正常施工便进行现金补偿，被告在“合同签订之日起一年内不能动工兴建”实质是双方约定的被告对原告进行现金补偿的生效条件，而不是违约行为，原告主张违约责任没有依据，故本院对原告要求被告支付违约金25000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  第一款  、第四十五条  第一款  、第六十条  第一款  、第一百零七条  、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条  第二款  、第五条  、第二十五条  、第二十七条  、第二十九条  之规定，判决如下:

一、被告十堰中宇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告支付房屋拆迁补偿款212500.00元（2500元／㎡×85㎡）。
二、驳回原告李发根的其他诉讼请求。
案件受理费4863元，由被告十堰中宇房地产开发有限公司负担。
上述履行事项，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

审判长：江山

书记员：谭亚丽