李某与王春某、黑龙江省九三农垦金利房地产开发有限责任公司返还原物纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）李某，无职业。
委托代理人李文霞，河北省廊坊市中国石油天然气管道局维抢修分公司职工。
被上诉人（原审被告）王春某，警察，
委托代理人孔祥省，黑龙江疆平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑龙江省九三农垦金利房地产开发有限责任公司。
法定代表人徐飞，该公司董事长。
委托代理人吕英，黑龙江敬泽律师事务所律师。

上诉人李某因与被上诉人王春某、黑龙江省九三农垦金利房地产开发有限责任公司（以下简称金利公司）返还原物纠纷一案，不服黑龙江省九三农垦法院〔2015〕九民初字216号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月13日受理后，依法组成合议庭，于同年7月8日公开开庭审理了本案。上诉人李某及其委托代理人李文霞，被上诉人王春某及其委托代理人孔祥省，被上诉人金利房地产公司的委托代理人吕英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李某诉称：原告在九三局红星街有一户自建的45.52平方米住宅，该房屋产权证一直在九三局直房地产管理处存放，原告未领取。1994年，原告与妻子外出打工，未将房屋交任何人管理、出租和卖房。2015年4月28日，原告得知上述房屋被拆迁，并且已经补偿完毕，但在九三局房地产管理处未办理登记手续。经向九三局城管局查询，得知上述房屋系金利公司与王春某签订《房屋产权调换协议》，将补偿款给付了王春某。二被告的行为侵害了原告的合法权益，请求确认二被告签订的《房屋产权调换协议》无效；被告返还该房屋（价值100,000.00元）；二被告承担诉讼费用。
原审被告王春某辩称：1.答辩人与金利公司签订的房屋产权调换协议有效。2013年4月16日，杨春委托张金福与答辩人签订房屋买卖合同，答辩人以101,400.00元购得涉案房屋，并将此款转至杨春账上，答辩人取得了房屋所有权，且持有该房屋的土地使用权证。后经了解，杨春系从李双处购得该房屋，李双系从李某处购买。该购买行为符合表见代理，因为李双持有房屋所有权证和土地使用权证；答辩人已经对房屋进行了装修，支出40,000.00余元，且房屋已经升值，价值150,000.00元。答辩人购买房屋时，张金福向答辩人提供了原告的户口复印件和1991年7月13日土地管理费的收据，交款人为李迁、李某、李谈，还有李某的土地使用证及房照。2.原告的诉请已经超过诉讼时效期间。请求驳回原告的诉讼请求。
原审被告金利公司辩称：原告的诉讼请求无事实根据和法律依据。答辩人是按照农垦九三管理局的要求，为了确保九三局直十四委水源湿地保护工程，由九三管理局牵头，包括九三建设局以及城管局等相关部门共同参与，由农垦九三管理局城管局审核所有拆迁手续，答辩人在手续上加盖公章后，完成拆迁行为。答辩人的手续齐全，符合法律规定。请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院认定：2013年，王春某与同事张仁德受黑龙江省九三农垦公安局指派到黑龙江省农垦九三管理局城管局回迁房抽签现场执勤，发现拆迁平房每平方米补偿1,500.00元，认为很便宜，并考虑到王春某的父母没有房子，遂建议王春某跟拆迁户买一个拆迁手续，即从不愿回迁楼房，只想要补偿款的拆迁户手中购买其平房的权属文书，由购买者给付补偿款的方式取得回迁楼房的名额。在张仁德的建议和联系下，王春某于同年4月16日以101,400.00元从张金福手中购买了涉案房屋，与金利公司调换楼房。张金福与王春某签订了《买卖协议书》，并将该房屋名为李某的《房屋所有权证》、《土地登记收件单》（原国有土地宅基地使用证被黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局九三分局局直国土资源所于2006年9月28日收回）、李某户口簿复印件交付给王春某，同时张金福又打印了一份卖方为李某，买方为王春某的《房屋买卖合同》让王春某签名后交给王春某。王春某将房款101,400.00元给付张金福，并在王春某、张仁德的陪同下到银行将此款汇给了杨春。王春某于当日将上述证件、材料交给金利公司，并与该公司签订了《房屋产权调换协议》，回迁A7单元3室101号50.62平方米住宅楼，并进行了装修和居住。
另查明，涉案房屋系李某于1991年自建，有审批手续，建成后未办理权属证书。1994年，原告与妻子李文霞外出打工。1995年3月22日，原告之兄李迁到黑龙江省九三国营农场管理局局直房产管理办公室办理了产权人为李某的《房屋所有权证》，并领取了该证。1996年，李迁以“李某欠其钱，把房产证、土地使用证给了李迁，卖此房以顶欠款，李某委托其卖房”为由，将涉案房屋以2,000.00元卖给了李双，并将所有权人上述证件交给了李双，未出示李某授权委托书，双方未签订协议，未办理产权变更登记。李双购买此房后居住了两年，期间修缮了东山墙。1998年，李双将该房屋以3,650.00元卖给杨春，亦将上述证件一并交给了杨春，亦未办理产权变更登记。杨春居住期间对房屋山墙修缮过两次。期间，李迁也到外地打工。2013年，涉案房屋所在区域拆迁，杨春委托其连襟张金福将涉案房屋以101,400.00元卖给王春某。
还查明，原告于2007年11月12日到黑龙江省九三农垦公安局九三派出所换领第二代居民身份证，又于2013年11月25日办理过一次。
原审法院认为：王春某虽未取得房屋所有权，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。据此，王春某与金利公司签订的产权调换协议合法有效。原告请求确认无效，无法律依据，不予支持。王春某以表见代理抗辩，因原告的哥哥李迁到房产管理部门领取了涉案房屋所有权证书，并将房屋卖给李双，告知其是受李某委托卖房，同时向李双交付了房屋及所有权证、国有土地宅基地使用证及原告户口簿复印件，且原告在长达二十多年时间里未对该房屋管理、使用，亦未向任何人提出过异议和主张过权利，同时基于原告与李迁的特殊关系，足以表明李迁以原告的名义将房屋卖给李双的行为构成表见代理，应当认定该房屋买卖行为有效。故王春某的抗辩理由成立。基于表见代理成立及合法有效的合同法律关系，对原告要求王春某、金利公司返还涉案房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费2,300.00元，由原告负担。

本院认为：上诉人主张涉案房屋产权证为李某，非李迁，李迁虽然持有产权证，不能证实上诉人将房屋抵偿给李迁。涉案房屋于1991年建设，为土坯房。于1995年3月22日由李某之兄李迁办理了房屋产权证，后抵账给李迁。李迁于1996年以2,000.00元卖给李双，李双于1998年以3,650.00元卖给杨春，杨春于2013卖给了王春某。以上事实有多名证人及其他证据证实。以上过程历经了17年之久，其间，李某多次回过农场，并到涉案房屋查看，并未提出异议，故视为其对李迁处置房屋行为的认可。因其此项主张无证据证实，不予支持。
上诉人主张证人矫国真、单立军未参与买卖活动，其证言系猜测。该二位证人均为上诉人的邻居，在此居住多年，了解涉案房屋房主的变更，故其证言应予采信，上诉人的此项上诉理由无证据证实，不予支持。
上诉人主张被上诉人提供的买卖合同系伪造的。因无证据证实，不予支持。
上诉人主张原审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款错误。该条中的“当事人”是指签订合同的双方当事人，而上诉人并未与被上诉人签订合同，上诉人是基于侵权法律关系和物权请求权要求确认合同无效并返还房屋。上诉人系对法律理解错误，该条中的“当事人”是指案件中的当事人，非合同双方当事人，故不予支持。
综上，上诉人请求判令被上诉人返还房屋，因其未举示确实、充分的证据，不予支持。原审认定的基本事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,300.00元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。

审判长　　周志强 审判员　　赵玉忠 审判员　　石　岩

书记员：翟士岩