李某某与哈尔滨铁路房建置业集团有限公司佳木斯铁路房地产开发分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）哈尔滨铁路房建置业集团有限公司佳木斯铁路房地产开发分公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区站前路111号。
法定代表人李志，经理。
委托代理人战洪宝，黑龙江誉严律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李某某，住黑龙江省佳木斯市。
委托代理人沈宗铉，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。
委托代理人李佳倩，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。

上诉人哈尔滨铁路房建置业集团有限公司佳木斯铁路房地产开发分公司（以下简称佳铁房产公司）与被上诉人李某某房屋买卖合同纠纷一案，前由佳木斯市前进区人民法院于2015年11月11日做出（2015）前民初字第214号民事判决。宣判后，被告佳铁房产公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年2月25日公开开庭进行了审理，上诉人佳铁房产公司委托代理人战洪宝与被上诉人李某某及其委托代理人沈宗铉、李佳倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李某某诉称：原、被告于2012年8月16日签订《房屋认购协议书》一份，双方约定原告购买被告两套房屋，房屋总价款分别为2278311元、417948元，合计2696259元，同时约定房屋交付时间为2013年7月30日。签订协议书当日，原告即向被告支付了全部房屋价款。房屋交付时间届满后，被告未按约定交付房屋，导致原告购买房屋目的无法实现。原、被告于2014年3月4日协商解除《房屋认购协议书》，同日被告向原告退还部分房款2000000元，剩余房款696259元于2015年6月29日全部退还。因被告迟延交房的行为给原告造成了经济损失，故诉至法院，请求法院判令被告按照同期贷款利率赔偿原告损失314802元，案件受理费由被告承担。
原审被告佳铁房产公司辩称：首先，原告起诉无事实依据。原告先后在被告处购买了两套房产，其中一套房产与被告协商进行了退款，第二套房产原告已经转让，转到案外人徐玉名下，原告的行为是对原、告签订的合同进行变更，故原告诉请缺乏事实依据。其次，原告起诉无法律依据。依据《最高人民法院商品房买卖合同解释》所规定的导致合同解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息，原、被告之间的买卖不存在法律规定的情节，故原告的诉请无法律依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。
原审判决认定，2012年7月25日、2012年8月16日，原、被告签订《房屋认购协议书》各两份，约定被告将其开发的J号楼000105、000205、000107号建筑面积分别为81.021平方米、81.021平方米、29.726平方米的门市房出售给原告，房屋总价款分别为2278311元、417948元，合计2696259元，同时承诺2013年7月30日前向原告交付房屋。2012年8月16日，原告向被告支付全部购房款2696259元。后被告未能如约向原告交付房屋。至2014年3月4日，原、被告双方解除协议书，被告于当日返还原告2000000元购房款，剩余房款分别于2015年6月5日返还购房款417948元、2015年6月29日返还购房款278311元。
原审法院认为：合同的签订必须遵守自由、平等、公平原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋认购协议书》及补充的“解除条款”是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。根据双方当事人诉辩情况，本案争议的焦点为被告对涉案商品房逾期交付是否应承担赔偿责任及赔偿损失的计算标准问题。本案中，原告已按该《房屋认购协议书》中的约定向被告支付全部的购房款，被告理应按合同约定的期限及标准向原告交付涉案的房屋。此后，被告逾期至双方解除合同时依然未能向原告交付房屋，已构成违约。故在房屋买卖合同解除后，被告返还原告购房款的同时，还应向原告承担违约责任。被告虽辩称J号楼000107号房屋已经由原告转让，被告对此不应承担违约责任。但对于认购协议书解除合同的涂改条款，被告未能给予合理解释，且被告在庭审中称该房屋转让时已经办理入住，但并未提供任何已将房屋交付原告，房屋转让时已由原告实际占有的证据，故被告认为系原告自行和第三人签订房屋更名协议的主张，本院不予采信。关于违约金的数额，依据《中华人民共和国合同法》和相关规定，即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。在考虑本市房地产增值的现状的基础上，参照中国人民银行同期贷款利率计算被告占用原告资金的利息（自2012年8月16日起至2015年6月29日止，为309737.31元）即为原告损失。综上，对原告诉求之合理部分，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同》第八条、第十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，判决：1、被告哈尔滨铁路房建置业集团有限公司佳木斯铁路房地产开发分公司赔偿原告李某某违约金309737.31元，此款于本判决生效后十日内付清；2、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3012元由被告哈尔滨铁路房建置业集团有限公司佳木斯铁路房地产开发分公司承担。
双方当事人均无新证据，二审查明事实与一审一致，本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：双方当事人对房屋买卖合同关系、合同订立时间、价款支付时间及数额、双方自行解除合同时间及返还房款时间和数额均无异议，被上诉人已经足额收回购房款，现其主张合同履行期内上诉人占用购房款的利息损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原审依据双方无异议的事实，判决被告赔偿原告违约金309737.31元并无不当。上诉人主张双方解除合同时达成了只退房款、互不追究违约责任的协议，并无证据证实，其关于原审事实未查清的理由不能成立。上诉人主张涉案房屋已由被上诉人转让给了案外人徐玉、被上诉人无权主张损失的理由，因其所供的更名协议并非房屋买卖协议且签订更名协议时双方房屋买卖合同已解除、被上诉人已无权处分该房屋，上诉人此项上诉理由证据不足，不能成立。因上诉人迟延履行，双方协商延展合同履行期限，上诉人关于被上诉人未及时行使解除权而造成扩大损失的观点不能成立。被上诉人主张的违约赔偿金系其所付购房款本金在上诉人返还前所发生的孳息，上诉人主张的法律适用与本案情形不符，其所称原审判决适用法律错误的理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由缺少事实根据与法律依据，上诉请求不予支持。原审判决事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律及判决适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
上诉费6024元由上诉人哈尔滨铁路房建置业集团有限公司佳木斯铁路房地产开发分公司承担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　刘　莹 代理审判员　　高明峰 代理审判员　　王雪洁

书记员：何璇