李某某与漠河德睿旅游发展有限公司、漠河县政府商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住黑龙江省大兴安岭地区漠河县。委托诉讼代理人：孔祥省，黑龙江疆平律师事务所律师。上诉人（原审被告）：漠河德睿旅游发展有限公司，住所地黑龙江省大兴安岭地区漠河县西林吉镇25区南2号楼西一单元102。法定代表人：乔凯鹏，职务总经理。委托诉讼代理人：黄ＸＸ，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，系该公司职工，现住漠河县图强镇。委托诉讼代理人：张磊，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漠河县人民政府，机构地址黑龙江省漠河县西林吉镇十五区。负责人：姚占军，职务县长。委托诉讼代理人：王建彬，漠河县人民政府法律顾问。

李某某上诉请求：一、请求二审法院依法撤销漠河县人民法院（2016）黑2723民初120号民事判决书；二、本案判决第一项改判为由二被上诉人为上诉人办理商品房性质的不动产登记手续；第二项二被上诉人向上诉人赔付违约金以购付房款总额237839.00元为基数，房屋交付使用日期2012年10月23日后90日的2013年1月24日为起点，以日万分之一点七五为标准计算到上诉人取得商品房性质的不动产所有权证书之日止；三、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。德睿公司辩称，涉案房产性质并非为商品房，请求依法驳回上诉人李某某上诉请求。漠河县政府辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，德睿公司以商品房还是安居房对外销售，我方不清楚，按照国家政策和法律规定上诉方李某某索要房产证为商品房房证的话那么应当由德睿公司向土地管理部门缴纳土地出让金，方可办理，对德睿公司是否给上诉方缴纳土地出让金不是我方决定的，因此该案件和我方无关，应予以维持原判。德睿公司上诉请求：1、要求依法撤销漠河县人民法院（2016）黑2723民初120号民事判决书。2、要求依法驳回被上诉人的诉讼请求。李某某辩称，上诉人的上诉理由和事实不能成立。1、首先对于因为没有按照城市房地产开发经营条例和最高人民法院关于商品房买卖的法条，由于出卖人的原因没有依法办理房屋权属证书的，对于一审法院所认定的按日万分之一点七五给付违约金，我方对于该标准不持异议，但是要求德睿公司、漠河政府共同承担违约责任；2、关于德睿说的漠河县政府应承担责任，我方无异议，根据北极村1.5项目开发建设协议，该项目是德睿公司与被上诉人漠河县人民政府共同开发，对共同承担责任是客观的；3、一审法院在2016年10月18日，即收到上诉人的上诉状，而本院的开庭日期是2018年3月5日，认为本案严重超审限并且一审法院未按法律规定给我方送达上诉状，认为程序违法；4、我方认为二审法院应当判令德睿公司和漠河县政府给我方办理商品房性质的不动产房屋所有权证，该案案由是商品房预售合同纠纷，并且在2016年8月16日开庭笔录中上诉人德睿公司已自认，并且在李某某案件庭审笔录中德睿公司也自认，漠河县人民政府的答辩意见中也自认是商品房买卖合同关系，对于我方要求办理商品房性质的不动产所有权证请二审法院予以认定。漠河县政府辩称，对一审判决予以认可，上诉人德睿公司的上诉理由不成立。漠河县人民政府不是本案的诉讼当事人，本案审理的是商品房买卖合同关系，漠河县政府与德睿公司签订的1.5项目开发建设协议，第一条第一项就明确了是棚户区改造，享受棚户区改造政策，不存在合作开发。合同内容是招商引资，改善棚户区居民的生活条件，德睿公司所卖房屋并收取房屋价款的行为属于商品房买卖，应当补交土地出让金等。这是德睿公司开发补办手续问题，与本案件的商品房买卖无关，漠河县政府不是本案件的诉讼主体，漠河县政府与李某某之间没有法律关系。李某某向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2012年8月18日签订的《认购协议书》；2.要求被告按合同约定给付原告迟延7天交房的违约金总计人民币4994.62元；3.要求被告给付原告入住该房屋90天后至解除合同之日共计672天的违约金人民币40955.88元；4.要求双倍返还购房款共计人民币475678.00元。庭审中李某某表示如果被告能办理商品房房产证，要求被告给付原告在法律规定的办理房产证之日起至判决生效之日的违约金，合同继续履行；如果该房屋办理的系棚改房房产证，原告要求被告返还购房差价并赔偿违约金；如果该房屋不能办理房产证，原告要求解除购房合同，并要求被告赔偿原告双倍的购房款及违约金。一审法院认定事实：2012年8月18日原告的丈夫解长东与被告签订《认购协议书》，协议约定原告购买被告销售的位于漠河县北极村“北极名苑”小区6号楼3单元101号房屋一户，房屋面积为93.27平方米，总价款237839.00元，原告于2012年9月19日一次性交纳完购房全款，2012年10月23入住。《认购协议书》没有明确涉争房屋是否是商品房，也没有约定办理房屋所有权证的时间及违约责任。该争议房屋一直未办理房屋所有权证。2012年11月16日相关单位及人员对北极镇1.5住宅，即争议小区的工程进行了实地验收，工程质量监督站没有在《验收纪要》上签字盖章。另查明，漠河县人民政府与德睿公司签订《北极村1.5项目开发建设协议》，政府通过招商引资引入德睿公司资金对当地进行投资开发，由德睿公司出资开发北极镇北极新村“1.5项目”，本项目为棚户区改造项目，享受国家和地区关于棚户区改造的优惠政策。政府提供本项目的开发建设用地，德睿公司提供本项目的全部开发建设资金。除人民政府回购的房产外，德睿公司可自行销售一部分房产，自享利润，本案原告所购买的房屋就是德睿公司自行销售的房屋。一审法院认为，《认购协议书》是双方的真实意思表示，原、被告签订合同的日期2012年8月18日，原告入住的日期2012年10月23日，交纳全部房款的日期2012年9月19日，原告购买被告销售的房屋，已按协议约定的内容交纳了全部购房款，被告也及时协助原告完成了进户，原告现已入住。《认购协议书》中没有明确房屋的性质，即商品房还是棚改房，没有约定被告何时协助原告办理完成不动产登记手续，从《北极村1.5项目开发建设协议》内容来看土地是由政府提供，所以原告主张《认购协议书》是商品房预售合同不能成立。被告德睿公司作为房屋的销售一方应当遵循诚实信用原则，依法办理北极村1.5项目工程的相关手续，按照有关政策的规定协助原告办理不动产登记手续。由于被告德睿公司的原因导致原告未能取得房屋所有权证书，所以被告德睿公司应当承担违约责任。漠河县人民政府对招商引资开发的项目应加强监督和管理，督促并协助德睿公司为原告办理不动产登记手续。本案中原告与漠河县人民政府不具有合同关系，依据合同相对性原则，不承担民事责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、被告漠河德睿旅游发展有限公司在本判决生效后90日内协助并为原告李某某办理完毕不动产登记手续；二、被告漠河德睿旅游发展有限公司向原告李某某赔付违约金以已付购房款总额237839.00元为基数，房屋交付使用日期2012年10月23日后90日的2013年1月24日为起点，以日万分之一点七五为标准计算到原告李某某取得房屋所有权证书之日止；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费9814.00元（原告已预交），由被告漠河德睿旅游发展有限公司负担1450.00元，原告李某某负担8364.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审一致。
上诉人李某某因与上诉人漠河德睿旅游发展有限公司（以下简称德睿公司）、被上诉人漠河县政府商品房预售合同纠纷一案，前由漠河县人民法院于2016年9月6日作出（2016）黑2723民初120号民事判决。宣判后，李某某与德睿公司均不服，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某某及其委托诉讼代理人孙祥省，上诉人德睿公司的委托诉讼代理人黄ＸＸ、张磊，被上诉人漠河县政府的委托诉讼代理人王建彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人李某某不能办理房屋产权证的责任应由谁承担；2、涉案房屋的性质；3、违约金按日万分之一点七五计算是否符合法律规定。依据《北极村1.5项目开发建设协议》内容，涉案房屋的土地是由漠河县政府提供，且上诉人李某某在一审庭审中明确表示能办理什么房证就办理什么房证，但要进行差价扣除并支付违约金，故一审未支持李某某要求办理商品房房证的诉讼请求并无不当。《认购协议书》是双方真实意思表示，虽协议书没有约定办理房屋产权证时间及违约金的标准，但双方应依照诚实信用原则履行协议。李某某已经全额支付购房款，德睿公司亦应在合理期限内为其办理房屋产权手续，但德睿公司至今仍未给李某某办理房屋产权登记，应承担违约责任。因双方签订的协议书并未涉及漠河县政府，上诉人德睿公司亦未证实李某某不能办理房屋产权登记系漠河县政府未履行义务，故一审法院认定漠河县政府不承担违约责任并无不当。德睿公司与李某某签订《认购协议书》对违约金数额及标准均没有约定，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审判决按照逾期执行罚息日万之一点七五计算违约金标准不当，应予纠正。综上所述，李某某的上诉请求不能成立，应予驳回；德睿公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持漠河县人民法院（2016）黑2723民初120号民事判决第一项即：一、被告漠河德睿旅游发展有限公司在本判决生效后90日内协助并为原告李某某办理完毕不动产登记手续；二、维持漠河县人民法院（2016）黑2723民初120号民事判决第三项即：驳回原告李某某的其他诉讼请求；三、变更漠河县人民法院（2016）黑2723民初120号民事判决第二项为被告漠河德睿旅游发展有限公司向原告李某某赔付违约金以已付购房款总额237839.00元为基数，房屋交付使用日期2012年10月23日后90日的2013年1月24日为起点，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算到原告李某某取得房屋所有权证书之日止。一审案件受理费9814.00元（原告已预交），由被告漠河德睿旅游发展有限公司负担1450.00元，原告李某某负担8364.00元；二审案件受理费14640.00元，由上诉人漠河德睿旅游发展有限公司负担9814.00，由上诉人李某某负担4826.00元。本判决为终审判决。