李某、沈某某与姜金花房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市青浦区。
　　原告：沈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市青浦区。
　　以上两原告共同委托诉讼代理人：罗东升，上海虑远律师事务所律师。
　　被告：姜金花，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市青浦区。
　　原告李某、沈某某与被告姜金花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。后因被告下落不明，转为适用普通程序，依法组成合议庭，并于2019年10月9日公开开庭进行审理。原告李某及两原告共同委托诉讼代理人罗东升到庭参加诉讼。被告姜金花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告李某、沈某某向本院提出诉讼请求：判令被告协助两原告办理上海市青浦区漕盈路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)产权变更登记至两原告名下。事实与理由：2014年1月,两原告与被告经案外人上海多兰房地产经纪事务所居间介绍，分别于2014年1月16日和1月22日签订了《房产转让合同》《补充协议》和《上海动迁房买卖合同》。约定：系争房屋为动拆迁安置房；被告将系争房屋出售给两原告，房屋总价人民币127万元；除定金3万元于2014年1月16日支付外，余款分4期支付：2014年1月22日前支付732,000元、2015年2月15日前支付190,000元、2016年2月15日前支付191,000元、过户当日支付尾款127,000元；首期款732,000元支付后两日内，被告将系争房屋腾空交付给两原告；2017年1月20日前，双方应至上海市青浦区房地产交易中心办理系争房屋过户手续。合同签订后，两原告按约向被告支付了定金及第一、二、三期款项，被告也按约将系争房屋交付两原告使用。两原告对系争房屋进行装修后，于2015年2月实际迁入并居住至今。系争房屋可以过户后，两原告多次联系被告办理过户手续，但被告拒不配合。两原告认为自身已按约履行了付款义务，被告理应按约协助办理过户手续。现被告拒不配合，故诉至法院，作如上诉请。
　　被告姜金花未作答辩，亦未提供相应证据。
　　经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区漕盈路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积73.75平方米，系动迁安置房，登记在被告姜金花名下。
　　2014年1月16日，原告(买方、乙方)李某、沈某某与被告(卖方、甲方)姜金花经案外人上海多兰房地产经纪事务所居间介绍，签订《房地产转让合同》，约定两原告向被告购买系争房屋，总价127万元。除定金3万元于2014年1月16日支付外，余款分4期支付：2014年1月22日支付732,000元、2015年2月15日前支付190,000元、2016年2月15日前支付191,000元、过户当日支付尾款127,000元。原告在付至90%购房款时，被告或委托人协助原告办理系争房屋过户手续。
　　同日，双方签订《补充协议》，明确被告承诺对系争房屋有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对系争房屋主张任何权利。双方须在2017年1月20日之前至房地产交易中心办理系争房屋过户手续。
　　2014年1月22日，原告(买受人、乙方)李某、沈某某与被告(出卖人、甲方)姜金花签订《上海动迁房买卖合同》，合同第二条重新明确：两原告于2014年1月16日向被告支付定金3万元、2014年1月22日前支付第一期购房款732,000元、2015年2月15日前支付第二期购房款190,000元、2016年2月15日前支付第三期购房款191,000元、过户当日支付尾款127,000元；在原告支付第一期购房款后两日内，被告应将系争房屋腾空交付给原告，并结清系争房屋的有关费用；交易限制期满后，双方共同到青浦区房地产交易中心办理过户手续。合同第四条明确：双方须在2017年1月20日之前至青浦区房地产交易中心办理房产过户手续。
　　2014年1月16日，两原告向姜金花支付购房定金30,000元。2014年1月22日，原告李某通过银行转账方式向姜金花支付第一期购房款732,000元。2015年2月9日，原告李某通过银行转账方式向姜金花支付第二期购房款190,000元。2016年1月26日，原告李某通过银行转账方式向姜金花支付第三期购房款191,000元。2019年1月24日，原告李某通过银行转账方式提前向姜金花支付部分尾款60,000元。截至本案立案之日，两原告共计向被告支付系争房屋购房款1,203,000元，尚有6.7万元尾款未付。
　　两原告于2015年2月实际迁入系争房屋并居住至今。
　　另查明，被告于2014年3月19日办理系争房屋沪房地青字(2014)第003389号上海市房地产权证，于2017年2月6日挂失补办沪(2017)青字不动产权第003467号房地产权证。房地产权证中载明系争房屋自2014年3月10日起三年内不得转让、抵押。
　　再查明，被告于2018年9月18日就系争房屋办理抵押登记。抵押登记载明：案外人(抵押权人)段某某拥有债权数额140万元，债务履行期限为2018年9月18日至2019年3月18日。
　　2019年3月18日，因案外人段某某与被告姜金花之间的民间借贷纠纷，系争房屋被上海市静安区人民法院予以司法限制查封。
　　2019年6月，两原告就上海市静安区人民法院查封系争房屋的执行措施向该院提出执行异议。同月20日，向该院代管款账户支付系争房屋购房尾款6.7万元。同月24日，该院以李某、沈某某对系争房屋的权利能够排除该院司法查封为由，裁定异议成立。
　　以上查明的事实，有原告的陈述，原告提供的拆迁补偿安置协议、上海市商品房预售合同、房产转让合同、补充协议、上海动迁房买卖合同、佣金确认书及收据、收款收据、银行转账凭证、上海市房地产权证、水电煤和有线电视发票、银行账户交易明细清单、上海市不动产登记簿、上海市静安区人民法院代管款收据、(2019)沪0106执异107号执行裁定书等证据予以证明，经庭审质证属实，本院予以确认。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《房产转让合同》《补充协议》和《上海动迁房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行。原告已支付了全部房款，并实际占有房屋，且系争房屋不得转让、抵押的时间限制已过，被告理应配合原告办理过户手续。然被告已将系争房屋抵押给案外人并办理了抵押登记，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。故在系争房屋抵押权尚未涤除的情况下，原告就系争房屋产权予以变更登记的主张在法律上暂无法继续履行。经本院释明，原告仍坚持原诉讼请求。
　　综上所述，本院对两原告要求被告协助办理系争房屋过户登记的诉讼请求暂无法支持，原告可在系争房屋具备过户条件后另行主张自身权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，由此所致不利后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
　　驳回原告李某、沈某某的全部诉讼请求。
　　本案受理费80元，减半收取计40元，由原告李某、沈某某负担；保全费5,000元，由原告李某、沈某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陆伟锋

书记员：郑  重