李某某、朱淑芹等与宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：李某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住枝江市。原告：朱淑芹，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住枝江市。两原告共同委托诉讼代理人：屈荣，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。两原告共同委托诉讼代理人：覃雅，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。被告：宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91420506753413416M，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（长途客运站旁）。法定代表人：秦道祥，该公司董事长，委托诉讼代理人：彭雅雯，湖北普济律师事务所律师，一般授权代理。被告：中国建设银行股份有限公司宜昌猇亭支行，统一社会信用代码91420500714619016N，营业场所宜昌市猇亭区金岭路4-1号。代表人：潘红俊，该行行长。委托诉讼代理人：ＸＸ，该行工作人员，特别授权代理。

原告李某某、朱淑芹向本院提出诉讼请求：（一）要求被告瑞德公司、猇亭建行立即解除对李某某、朱淑芹所有的位于区××号房屋的预告抵押登记；（二）要求瑞德隆公司立即向李某某、朱淑芹返还区××号房屋的房屋所有权证书及土地使用权证书；（三）要求瑞德隆公司、猇亭建行共同赔偿其损失4000元；（四）要求瑞德隆公司、猇亭建行承担本案诉讼费。庭审中，李某某、朱淑芹变更其第一项诉讼请求为：要求猇亭建行立即解除对其所有的位于区××号房屋的预告抵押登记。事实和理由：2010年12月30日，李某某、朱淑芹与瑞德隆公司签订商品房买卖合同，该合同约定李某某、朱淑芹向瑞德隆公司购买位于盛世天下1号楼3单元14层的031405号房屋，李某某、朱淑芹以贷款方式支付房款，首付款41708元，剩余90000元向猇亭建行贷款，并于2011年5月11日办理预告抵押登记。2017年7月3日，李某某、朱淑芹在还清全部贷款本金及利息后请求瑞德隆公司和猇亭建行解除对该房屋的预抵押登记，但均不配合。2017年6月30日，李某某、朱淑芹欲将该房屋转卖给邓芳，并签订了房屋买卖合同，但因该房屋预抵押登记未解除，且产权证被瑞德隆公司扣押，无法办理产权过户，导致李某某、朱淑芹违约，赔付邓芳4000元。被告瑞德隆公司辩称：（一）瑞德隆公司对扣留原告李某某、朱淑芹所有的区××号盛世天下1号楼3单元14层031405号房屋的房屋所有权证书的事实无异议。因李某某、朱淑芹在瑞德隆公司还另外购买了一套房屋的房款未交清，所以暂时没有返还。（二）李某某、朱淑芹在欠银行贷款未还清、房屋预告抵押登记未解除、未取得房屋产权证书的情况下，与邓芳签订房屋买卖合同，所造成的损失应当由其自行承担。被告猇亭建行当庭辩称，原告李某某、朱淑芹因向被告瑞德隆公司购买盛世天下1号楼3单元14层031405号房屋，于2011年3月1日在猇亭建行贷款9万元。现李某某、朱淑芹已于2017年7月3日还清贷款。为解除该涉案房屋抵押，猇亭建行为其提供了解除抵押所需的不动产抵押登记申请表、委托书及结清证明、营业执照和负责人身份证明复印件。解除抵押除前述所需文件外，还需要抵押权预告登记证明、房屋所有权证和土地使用权证，此三种证书均在盛世天下开发商瑞德隆公司处，猇亭建行已告知李某某、朱淑芹持其出具的文件向瑞德隆公司索取抵押权预告登记证明、房屋所有权证和土地使用权证办理解除抵押。瑞德隆公司以李某某、朱淑芹还购买其一套商铺房款未付清为由，拒绝向李某某、朱淑芹提供前述三证，导致其无法解除抵押。瑞德隆公司应当将相关房屋权证返还李某某、朱淑芹，并配合其解除预告抵押登记。本院经审理认定事实如下：2010年12月30日，原告李某某、朱淑芹与被告瑞德隆公司签订了商品房买卖合同（合同编号0098487），该合同约定由李某某、朱淑芹购买瑞德隆公司位于区××号的盛世天下1号楼3单元14层031405号房屋（产籍号05-0032-0377-031405），该房建筑面积共38.94㎡，单价为3521元／㎡，总房款为137108元；李某某、朱淑芹应于合同签订之日付清合同首付款47108元，剩余房款9万元采用银行按揭方式支付。该合同附件六即合同补充协议第三条约定瑞德隆公司为李某某、朱淑芹提供阶段性按揭贷款担保，即瑞德隆公司在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为李某某、朱淑芹偿还房款贷款提供担保；第六条还约定，如李某某、朱淑芹以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托瑞德隆公司或瑞德隆公司指定代办单位统一办理。合同签订后，李某某、朱淑芹付清了合同首付款47108元。2011年2月25日，李某某、朱淑芹与猇亭建行签订了借款合同，瑞德隆公司为保证人，该合同约定：李某某、朱淑芹向猇亭建行按揭贷款9万元；抵押条款签订后，抵押人即李某某、朱淑芹应在贷款人即猇亭建行要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记手续正本原件及其他权利证书交贷款人持有。合同签订后，李某某、朱淑芹于2011年3月1日向猇亭建行贷款9万元支付剩余房款，并于2011年5月11日办理了抵押权预告登记（他项权证号201100880、权利人为猇亭建行）。2017年7月3日，李某某、朱淑芹结清了其向猇亭建行的按揭贷款9万元，双方借款合同终止。同时，猇亭建行为其提供了解除抵押权预告登记所需的不动产抵押登记申请表、委托书及结清证明、营业执照和负责人身份证明复印件。嗣后，瑞德隆公司以李某某、朱淑芹向其购买的另一套房屋房款未付清为由，拒绝向李某某、朱淑芹提供其购买的位于区××号的盛世天下1号楼3单元14层031405号房屋的他项权证、房屋所有权证和土地使用权证，导致涉案房屋抵押权预告登记无法解除。2017年11月21日，猇亭建行在《三峡日报》上刊登遗失声明，声明其遗失的涉案房屋《预购商品房抵押权预告登记证》（证号201100880）作废；同日，宜昌市国土资源局亦在《三峡日报》上刊登作废公告，公告涉案房屋《预购商品房抵押权预告登记证》（证号201100880）作废。同时查明，2017年6月30日，李某某、朱淑芹与邓芳及猇亭区马向杨中介服务所三方签订了房屋买卖合同，该合同约定：李某某、朱淑芹将其从瑞德隆公司购买的位于区××号的盛世天下1号楼3单元14层031405号房屋以12.5万元价格出售给邓芳，付款方式为一次性付款，李某某、朱淑芹已收到邓芳预付的购房定金1万元。同时，双方还约定在2017年8月1日前办理房产过户手续。因瑞德隆公司拒绝向李某某、朱淑芹提供涉案房屋相关权利证书和他项权证，涉案房屋抵押权预告登记无法解除，导致其向邓芳出售涉案房屋时不能在约定的期限内办理产权过户登记手续，李某某、朱淑芹因此向邓芳赔付违约金4000元后解除了双方签订的房屋买卖合同。上述事实，有原告李某某、朱淑芹提交的其与被告瑞德隆公司签订的商品房买卖合同及附件，其与被告猇亭建行签订的借款合同及特别签订条款，猇亭建行出具的个人贷款结清证明及个人贷款还款凭证，宜昌市房屋交易与产权管理处出具的查档证明，李某某、朱淑芹与邓芳签订的房屋买卖合同，邓芳出具的收条及银行转账凭条，以及各方当事人在庭审中的陈述等证据证实。关于李某某、朱淑芹在诉状中所诉涉案房屋首付款与双方签订的商品房买卖合同中约定的首付款不一致的问题，其代理人在庭审中解释系笔误所致，且瑞德隆公司亦承认李某某、朱淑芹按照双方合同约定已付清涉案房屋首付款，应认定涉案房屋首付款为47108元。关于涉案房屋他项权证在何处的问题，虽然瑞德隆公司未承认其持有涉案房屋他项权证，但根据李某某、朱淑芹与瑞德隆公司签订的商品房买卖合同及附件，李某某、朱淑芹与猇亭建行签订的借款合同及特别签订条款中相关约定，以及猇亭建行的陈述，可以认定瑞德隆公司现持有涉案房屋他项权证。
原告李某某、朱淑芹与被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司（以下简称瑞德隆公司）、中国建设银行股份有限公司宜昌猇亭支行（以下简称猇亭建行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某、朱淑芹的委托诉讼代理人覃雅，被告瑞德隆公司的委托诉讼代理人彭雅雯均到庭参加诉讼；被告猇亭建行经本院合法传唤，第一次开庭时无正当理由未到庭，第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，从原告李某某、朱淑芹的诉讼请求及各方当事人争议的事实和理由来看，本案既涉及李某某、朱淑芹与被告瑞德隆公司签订的商品房买卖合同，又涉及李某某、朱淑芹与被告猇亭建行签订的借款合同；从前述商品房买卖合同和借款合同的内容来看，商品房买卖合同中关于按揭贷款的内容与借款合同紧密相连。因此，本案的案由应为商品房销售合同和借款合同纠纷。诚实信用是合同当事人应当遵循的基本原则。不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明，李某某、朱淑芹已按照其与瑞德隆公司签订的商品房买卖合同约定履行了交付房款的义务，瑞德隆公司除向李某某、朱淑芹交付房屋、代为办理该房屋的产权登记手续及抵押登记手续外，依法还应履行向李某某、朱淑芹交付房屋产权证、土地使用权证的义务。在李某某、朱淑芹已向猇亭建行结清涉案房屋按揭贷款的情况下，猇亭建行应及时办理解除涉案房屋抵押权预告登记手续。因瑞德隆公司持有涉案房屋他项权证并拒绝向李某某、朱淑芹提供，导致涉案房屋抵押权预告登记无法及时解除，责任不在猇亭建行，瑞德隆公司还应向李某某、朱淑芹交付涉案房屋他项权证。现因猇亭建行在诉讼中已对涉案房屋他项权证登报声明作废，且宜昌市国土资源局亦登报公告涉案房屋他项权证作废，瑞德隆公司再向李某某、朱淑芹交付涉案房屋他项权证已无实际意义，但其对李某某、朱淑芹因此造成的实际损失依法应承担赔偿责任。综上，瑞德隆公司以李某某、朱淑芹向其购买的另一套房屋房款未付清为由扣留涉案房屋的相关权利证书，其拒不向李某某、朱淑芹交付的理由不能成立，违反了诚实信用原则，依法应当予以交付,并对李某某、朱淑芹因此造成的实际损失4000承担赔偿责任。虽然导致涉案房屋无法解除抵押的责任不在猇亭建行，且猇亭建行在诉讼中亦采取了相应补救措施，但猇亭建行还应继续完成对涉案房屋解除抵押权预告登记的相关手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：

一、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李某某、朱淑芹交付其所有的位于宜昌市猇亭区金岭路59-1-3148号的盛世天下1号楼3单元14层031405号房屋（产籍号05-0032-0377-031405）的房屋所有权证书和土地使用权证书。二、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告李某某、朱淑芹实际损失4000元。三、被告中国建设银行股份有限公司宜昌猇亭支行于本判决生效后十日内向不动产登记机关申请办理解除原告李某某、朱淑芹所有的位于宜昌市猇亭区金岭路59-1-3148号的盛世天下1号楼3单元14层031405号房屋（产籍号05-0032-0377-031405）抵押权预告登记手续。四、驳回原告李某某、朱淑芹的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费50元减半收取25元，由被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。

审判员　　熊远晶

书记员：柴衷路