李某、王某与牛某某、张某某确认合同效力纠纷一审民事判决书

原告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。原告：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。二原告共同委托诉讼代理人：王艳，黑龙江天驻律师事务所律师。被告：牛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。被告：张某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。委托诉讼代理人：张跃刚（张某某丈夫）。委托诉讼代理人：李柏玉，黑龙江远东律师集团佳木斯事务所律师。

原告李某、王某与被告牛某某、张某某确认合同效力纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某、王某的委托诉讼代理人王艳，被告牛某某、被告张某某的委托诉讼代理人张跃刚、李柏玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李某、王某向本院提出诉讼请求：1.判决被告牛某某与被告张某某签订的房屋租赁合同无效；2.判决被告张某某迁出位于佳木斯市向阳区龙海大厦A栋二单元10层4号的房屋，交还该房屋的钥匙、门禁卡以及水、电、煤气卡，交清从2016年5月18日至居住期间所欠的一切费用；3.判决二被告承担与本案有关的诉讼费用。事实与理由：原告王某与被告牛某某系朋友关系。2016年5月18日被告牛某某在未得到原告任何授权委托的情况下，私自与被告张某某签订了房屋租赁合同，牛某某将位于佳木斯市向阳区龙海大厦A栋二单元一房屋租赁给被告张某某居住，租期从2016年5月18日起至2019年5月17日止，被告张某某一次性支付三年房租27000元。在签订租赁合同过程中，被告牛某某对原告王某欺骗造假、冒充房主、隐瞒真相，被告张某某在未履行全面调查核实该房屋所有权归属的前提下，即与牛某某签订了房屋租赁合同，严重损害了原告的利益，原告在得知此事后，明确表示对该房屋租赁合同拒绝追认，后原告多次与被告沟通要求返还房屋，但被告均予以拒绝。被告牛某某辩称，牛某某与王某系朋友关系。2016年3月份王某找到牛某某并给了她一把涉案房屋的房门钥匙，让她帮忙将此房屋对外出租，后来房屋租出去了，房租费也给王某汇去了。2017年5月份左右王某跟牛某某说要卖房子，让牛某某带王某去找租房户张某某商量倒房，之后又不让牛某某参此事，她要自己处理。被告张某某辩称：1、张某某与牛某某签订的《房屋租赁合同》合法有效。2016年5月，答辩人在本案所涉房屋的窗户上，看到租房广告，就拨打了留在上面的牛某某的电话。见面后，牛某某出示了《拆迁安置协议》，协议上的被拆迁人写的是牛某某，而且她还有房屋的门钥匙，租赁时牛某某以房主的身份与物业沟通协调，张某某有理由相信牛某某就是该房屋的权利人。通过协商，双方签订了书面租赁合同，约定由张某某负责对毛坯房屋进行简单装修，负责租赁期间的物业费、电费、水费，张某某一次性缴纳三年的租房款共计27，000元。在租赁过程中，合同内容签订得公平合理，张某某实际支付了租金并居住了一年多的时间，张某某系该合同的善意相对人。张某某与牛某某签订的租赁合同依法成立并生效，即应当履行到合同期满，同时因张某某在租赁合同签订、履行过程中没有任何过错，所以不同意承担诉讼费及其他相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和实事实，本院认定如下：原告提供的证据三、2016年5月18日，被告牛某某与张某某签订的《房屋租赁合同》一份。证明被告牛某某将涉案房屋租赁给被告张某某，租期三年，三年租金共计27000元。同时证明该租赁合同未写明房产真实所有人，也未写明原告授权事项，证实被告牛某某隐瞒涉案房屋实际情况并无权代理的事实。本院经审查认为，结合本案中被告张某某辩称所述涉案房屋窗户上的招租广告、《拆迁安置协议》内容、当时牛某某所持涉案房屋的房门钥匙等行为及租赁时牛某某以房主的身份与物业沟通协调的表现，张某某有理由相信牛某某就是该房屋的权利人。嗣后被告牛某某提供的与原告王某之间的通话录音内容亦可印证原告王某与被告牛某某实施口头形式委托代理民事法律行为存在。通过协商，双方所签订的书面租赁合同合法、有效。故，对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据四、2015年12月28日的《拆迁安置协议》、2017年6月1日佳木斯市龙基房地产开发有限公司出具的情况说明、城市居民供用热合同、供热缴费发票复印各1份。证明：2015年12月28日拆迁安置协议，是为了方便办理缴纳热化费手续而出具的，不能作为他用。本院经审查认为，佳木斯市龙基房地产开发有限公司的情况说明出具的时间为2017年6月1日，被告牛某某与张某某签订涉案《房屋租赁合同》时，该情况说明并不存在。2016年11月15日被告牛某某以其名义与供热公司签订的城市居民供用热合同及所交该房2016-2017年度供热费的行为原告王某并未提出质疑。原告王某坚称上述证据“不能作为他用”的前提条件不能成立。据此《拆迁安置协议》、城市居民供用热合同、供热缴费发票的证据应予采信，而对佳木斯市龙基房地产开发有限公司于2017年6月1日所出具的情况说明原告所要证明的问题不予确认。证据五、2017年5月24日，原告王某给被告张某某发送手机信息截图内容3页。证明原告对于被告牛某某和张某某签订的《房屋租赁合同》已明确告知被告事前未经过原告同意，事后原告不予以追认的警示，该合同属无效合同。被告张某某对该证据提出异议，认为该组证据是复印件，无法与原始载体核对，并且该短信是王某个人单方发送的信息，没有其他佐证来证实，原告王某是于2017年5月份才知道牛某某将自己的房屋租出去的。本院经审查认为，结合本案中被告牛某某提供的证据一招商银行2016年6月1日付款20000元凭证两张、2016年9月10日至11日以及2017年5月19日原告王某与被告牛某某手机微信聊天记录截图、通话录音所反映的相关内容可以证明原告王某是于2017年5月份才知道牛某某将自己的房屋租出去的事实不能成立。对该证据不予确认。被告牛某某提供的证据一、招商银行付款凭证两张。证明租赁合同于2016年5月18日签订后，被告牛某某通过银行汇款方式给王某账户汇款现金6000元；2016年6月1日被告牛某某的女儿黄某某通过手机微信转账方式给原告王某在招商银行的账户转账汇款20000元。该证据说明原告至少在收到汇款前就已经知道房屋出租的事实。原告对该证据真实性及证明问题有异议，认为该证据系手机银行支付系统发生交易截图打印版，无法证明其真实性。原告王某确实收到了黄某某这笔转账汇款20000元，但是该笔款项并未说明是房屋租金，而是黄某某偿还原告于2013年带其去香港、深圳游玩和回哈尔滨后购买商品的款项，从时间上看不排除被告擅自将原告房屋出租后用该房租金代为偿还黄某某所欠其债务；被告所述汇款6000元无证据证实，该证据不能证实原告在房屋租赁之前就已经知道房屋出租情况。被告牛某某提供的证据二、手机微信聊天记录截图3页、购买卫生间洁具发票收据1张。证明2016年9月10日原告王某让被告牛某某把与张某某签订的租赁合同用手机拍照后通过微信上传给原告王某。2016年9月11日牛某某按照王某的要求把租赁合同通过微信上传给了王某，同时并告知王某她自己为该简装房屋购买了洗手盆及坐便器，垫付了1580元的费用，同时把购物发票收据一并上传给了王某。原告王某至少准确的知道该房屋出租的事实以及房屋租赁合同中约定的租期、租金等详细内容，当时王某没有提出异议。原告对该证据的真实性有异议，认为该证据不能证实该手机微信聊天截图内容是与原告的手机微信聊天截图内容一致。被告牛某某提供的证据三、通话录音光盘1张及相关整理内容2页。证明：原告王某明知房屋已合法出租，要提前收回，并愿意承担违约责任。原告对该证据的真实性、合法性有异议。认为未经对方同意对双方通话内容的私自录音为非法证据应予排除，同时对证明问题有异议，强调被告牛某某仅凭一份非法证据而无其他证据予以佐证，不能证明原告事前授权委托被告牛某某租赁房屋的事实。本院经审查认为，结合2016年5月18日被告张某某与牛某某签订的《房屋租赁合同》、2016年5月25日被告牛某某购买涉案房屋简装所需卫生间洁具发票收据、2016年6月1日被告牛某某的女儿黄某某通过手机微信转账方式给原告王某在招商银行的账户转账汇款20000元的事实、2016年9月10日至11日原告王某与被告牛某某手机微信聊天记录截图内容、2017年5月19日原告王某与被告牛某某之间的通话录音所涉内容能够完整、详细、连贯地形成《房屋租赁合同》的双方签订、履行、原告解除租赁合同意向的全部过程。虽然原告对被告牛某某提供的证据真实性、合法性提出质疑及证明问题的关联性不予认同，但不能提供相关证据予以排除或证明。从完整证据链的形成过程，有理由相信、确认、采信被告牛某某提供的上述证据的真实性、合法性、关联性。本院对上述相关确认的证据予以在卷佐证。根据本院确认的证据，结合当事人的陈述、辩解，认定本案事实如下：原告王某与被告牛某某系朋友关系。2016年3月份，原告王某委托被告牛某某将该案争议的位于佳木斯市向阳区龙海大厦A栋二单元原告所有的房屋对外招租。2016年5月18日被告牛某某与被告张某某签订《房屋租赁合同》，租期为2016年5月18日起至2019年5月17日止，当日被告张某某一次性支付该房三年租金27000元。2016年5月25日被告牛某某为涉案房屋所需购买卫生间洁具支付了1580元、2016年6月1日被告牛某某的女儿黄某某通过手机微信转账方式给原告王某在招商银行的账户转账汇款房屋租金20000元。期间原告通过被告牛某某陆续将该房屋房门钥匙、门禁卡以及水、电、煤气卡提供给被告张某某使用，被告张某某对该房屋简装后入住至今。2017年5月24日原告王某向被告张某某告知2016年5月18日被告牛某某与被告张某某签订的《房屋租赁合同》无效，提出协商解除租赁合同未果。

本院认为，被告牛某某与被告张某某签订了《房屋租赁合同》，收取了房屋租金，并将相应租金转汇原告，期间原告通过被告牛某某陆续将该房屋房门钥匙、门禁卡以及水、电、煤气卡提供给被告张某某使用，被告张某某对该房屋简装后入住已一年有余，当时原告对此认同并无异议，应视为对租赁合同委托关系的认可，故被告牛某某与张某某签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应共同信守。原告主张《房屋租赁合同》无效等诉讼请求与事实不符、于法无据，不能成立。综上所述，对原告提出的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第十五条、第三十二条、第四十四条之规定，判决如下：

一、被告牛某某与张某某签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、驳回原告李某、王某的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告李某、王某共同负担。

审判员　　高德民

书记员：王雪