李某某与廊坊开发区荣某锦程房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

李某某
申素梅（河北恒帆律师事务所）
乔博雅（河北恒帆律师事务所）
廊坊开发区荣某锦程房地产开发有限公司
田国忠（河北天枢律师事务所）
陶东坡（河北天枢律师事务所）

原告李某某（曾用名李宝全）。
委托代理人申素梅，河北恒帆律师事务所律师。
委托代理人乔博雅，河北恒帆律师事务所律师。
被告廊坊开发区荣某锦程房地产开发有限公司，住所地:廊坊开发区春明道。
法定代表人高荣，现任公司总经理。
委托代理人田国忠，河北天枢律师事务所律师。
委托代理人陶东坡，河北天枢律师事务所律师。
本院于2014年6月11日立案受理原告李某某诉被告廊坊开发区荣某锦程房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，依法由审判员余利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人申素梅、乔博雅，被告委托代理人陶东坡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
又查明，2009年11月24日原告收取被告支付的房租费2500元，期限为从2009年11月1日至2010年3月31日，共5个月。收条上载明该支付款已包括延期入住的租金、违约金、补偿金等损失。本人在收到此费用的同时，自愿放弃其他权利主张，不再追究廊坊开发区荣某锦程房地产开发有限公司的违约责任。2010年9月9日原告给被告出具收条，收到被告支付的补偿款包括过度费补偿、延期过渡补偿、装修补偿、装修费用补偿等费用共计9000元。
本院认为，1、因被告已于2013年10月30日给原告办理了涉案楼房的房屋权属证书，只是因故没有交付原告，故原告要求被告给其办理房屋权属证书的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。该房屋产权证书是原告回迁楼房的合法证明材料，应归属原告所有，因此被告应向原告交付该房屋产权证书。
2、原告主张回迁楼房面积和地下室面积应为套内实际使用面积，对此被告不认可，原告该主张在双方签订的《房屋拆迁补偿协议》中并没有约定，也没有相关法律的明确规定，更不符合建筑行业有关商品房买卖中就房屋面积的约定，因此原告以此要求被告补偿楼房和地下室面积补差款的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告房屋产权证书中载明楼房建筑面积为97.34平方米，地下室建筑面积为23.94平方米，根据《房屋拆迁补偿协议》第4条的规定，原告应向被告补交房款10276元（7.34平方米×1400元），多余原告已实际交纳的楼房面积补差款6440元；补交地下室面积差款6970元（13.94平方米×500元），因此被告应退还原告多收取的补交地下室款885元（7855元-6970元），原告主张被告退还补交房款和其他地下室款的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
3、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  的规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以计算的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中涉案楼房为回迁楼房，开发商在交房时向原告收取了相关办证的税费，原告也应被告要求补交了楼房面积差价款，被告就应在法定期限内为原告办理房屋产权证书。被告未及时办理，存在违约行为，亦可比照法律有关处理商品房买卖合同纠纷案件的相关规定赔偿原告逾期办证的经济损失。本案涉案房屋在签署《房屋拆迁补偿协议》时尚未建成，依据原被告的当庭陈述及缴费的收据显示，交付涉案房屋的日期应为原被告签订《商品房买卖合同》的日期，即2010年9月9日，因此推后90日，即为2010年12月8日。从而计算逾期办证的起始日期应为2010年12月9日，到原告房屋产权证书登记之日2013年10月30日止，共计1056日。经向永清县房产管理局核实，被告向该局报送的锦绣花园商品房预售方案中表明，原告涉案楼房的市场价格高于2100元／每平方米，因此原告要求按当时市场价格2100元／每平方米计算涉案楼房的价款的主张本院予以支持。根据原告为回迁楼房的实际情况，本院认为楼房款应包括两部分:根据《房屋拆迁补偿协议》的约定，回迁楼房90平方米应以当时市场价格2100元／每平方米进行计算，因原告未全额补交房款，所以超出部分按原告实际交纳的6440元计算，为原告已付购房款数额，所以得出原告已付购房款数额为195440元。本案逾期办证期限近三年，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，被告应承担的经济损失具体数额为已付购房款总额195440元乘以逾期办证的日期1056日乘以贷款利息5.6％（一至三年的年利率）除以365天，再上浮40％较适宜。计算结果为44330.29元。原告主张的赔偿数额较高，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
4、被告收取原告的契税费、测绘费、工本费当庭没有出示受相关部门的委托，代收上述费用的证据，也没有提供国家认可的正式税费票据，本院认为被告收取上述费用目的是为原告办理房屋产权证，因此被告应在办完房屋产权证并交付原告时一同交付上述费用的国家相关部门的正式票据，多退少补较适宜。如不能提供国家相关部门的正式票据，被告此收费行为应属违法，所收取费用应全额退还原告，因此原告要求被告退还上述费用的主张本院不予支持。
5、原告主张被告返还单元防盗门1100元配套费的诉讼请求，被告不认可，原告未提供有效证据支持其主张，且配套费已实际开支用于为原告购买防盗门等楼房设施，故本院对该主张不予支持。
6、被告辩称主张原被告签订的《房屋拆迁补偿协议》中回迁楼房面积应为楼房产权面积，对此原告认为与事实不符，予以否认，但原告未提供有效证据反驳被告的主张，且《房屋拆迁补偿协议》对此约定不明，也无相关法律法规的明确规定，更不符合建筑行业的交易习惯，因此本院对被告该主张予以支持；被告提供的2009年11月24日原告的收条中虽然明确表示自愿放弃其他权利主张，包括违约金、补偿金等经济损失，不再追究被告的违约责任，但被告在交付涉案楼房后，没有在法定期间履行自己办理房屋产权证书的义务，应属被告再次违约，因此被告以此收条作为抗辩理由不能成立；被告其他辩称主张缺乏事实与法律依据，也不符合回迁楼房的实际情况，因此本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条  ，第六十条  、第六十一条  、第一百零七条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:
一、被告廊坊开发区荣某锦程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某某交付永房权证直字第××号房屋产权证书；相关税费持国家相关部门正式发票与原告结算，多退少补；
二、被告廊坊开发区荣某锦程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某某逾期办证经济损失44330.29元；
三、被告廊坊开发区荣某锦程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李某某多收取的地下室款885元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2674元，诉讼保全费520元，共计3194元，由原告承担1300元，被告承担1894元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。

本院认为，1、因被告已于2013年10月30日给原告办理了涉案楼房的房屋权属证书，只是因故没有交付原告，故原告要求被告给其办理房屋权属证书的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。该房屋产权证书是原告回迁楼房的合法证明材料，应归属原告所有，因此被告应向原告交付该房屋产权证书。
2、原告主张回迁楼房面积和地下室面积应为套内实际使用面积，对此被告不认可，原告该主张在双方签订的《房屋拆迁补偿协议》中并没有约定，也没有相关法律的明确规定，更不符合建筑行业有关商品房买卖中就房屋面积的约定，因此原告以此要求被告补偿楼房和地下室面积补差款的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告房屋产权证书中载明楼房建筑面积为97.34平方米，地下室建筑面积为23.94平方米，根据《房屋拆迁补偿协议》第4条的规定，原告应向被告补交房款10276元（7.34平方米×1400元），多余原告已实际交纳的楼房面积补差款6440元；补交地下室面积差款6970元（13.94平方米×500元），因此被告应退还原告多收取的补交地下室款885元（7855元-6970元），原告主张被告退还补交房款和其他地下室款的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
3、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  的规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以计算的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中涉案楼房为回迁楼房，开发商在交房时向原告收取了相关办证的税费，原告也应被告要求补交了楼房面积差价款，被告就应在法定期限内为原告办理房屋产权证书。被告未及时办理，存在违约行为，亦可比照法律有关处理商品房买卖合同纠纷案件的相关规定赔偿原告逾期办证的经济损失。本案涉案房屋在签署《房屋拆迁补偿协议》时尚未建成，依据原被告的当庭陈述及缴费的收据显示，交付涉案房屋的日期应为原被告签订《商品房买卖合同》的日期，即2010年9月9日，因此推后90日，即为2010年12月8日。从而计算逾期办证的起始日期应为2010年12月9日，到原告房屋产权证书登记之日2013年10月30日止，共计1056日。经向永清县房产管理局核实，被告向该局报送的锦绣花园商品房预售方案中表明，原告涉案楼房的市场价格高于2100元／每平方米，因此原告要求按当时市场价格2100元／每平方米计算涉案楼房的价款的主张本院予以支持。根据原告为回迁楼房的实际情况，本院认为楼房款应包括两部分:根据《房屋拆迁补偿协议》的约定，回迁楼房90平方米应以当时市场价格2100元／每平方米进行计算，因原告未全额补交房款，所以超出部分按原告实际交纳的6440元计算，为原告已付购房款数额，所以得出原告已付购房款数额为195440元。本案逾期办证期限近三年，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，被告应承担的经济损失具体数额为已付购房款总额195440元乘以逾期办证的日期1056日乘以贷款利息5.6％（一至三年的年利率）除以365天，再上浮40％较适宜。计算结果为44330.29元。原告主张的赔偿数额较高，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
4、被告收取原告的契税费、测绘费、工本费当庭没有出示受相关部门的委托，代收上述费用的证据，也没有提供国家认可的正式税费票据，本院认为被告收取上述费用目的是为原告办理房屋产权证，因此被告应在办完房屋产权证并交付原告时一同交付上述费用的国家相关部门的正式票据，多退少补较适宜。如不能提供国家相关部门的正式票据，被告此收费行为应属违法，所收取费用应全额退还原告，因此原告要求被告退还上述费用的主张本院不予支持。
5、原告主张被告返还单元防盗门1100元配套费的诉讼请求，被告不认可，原告未提供有效证据支持其主张，且配套费已实际开支用于为原告购买防盗门等楼房设施，故本院对该主张不予支持。
6、被告辩称主张原被告签订的《房屋拆迁补偿协议》中回迁楼房面积应为楼房产权面积，对此原告认为与事实不符，予以否认，但原告未提供有效证据反驳被告的主张，且《房屋拆迁补偿协议》对此约定不明，也无相关法律法规的明确规定，更不符合建筑行业的交易习惯，因此本院对被告该主张予以支持；被告提供的2009年11月24日原告的收条中虽然明确表示自愿放弃其他权利主张，包括违约金、补偿金等经济损失，不再追究被告的违约责任，但被告在交付涉案楼房后，没有在法定期间履行自己办理房屋产权证书的义务，应属被告再次违约，因此被告以此收条作为抗辩理由不能成立；被告其他辩称主张缺乏事实与法律依据，也不符合回迁楼房的实际情况，因此本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条  ，第六十条  、第六十一条  、第一百零七条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:

一、被告廊坊开发区荣某锦程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某某交付永房权证直字第××号房屋产权证书；相关税费持国家相关部门正式发票与原告结算，多退少补；
二、被告廊坊开发区荣某锦程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某某逾期办证经济损失44330.29元；
三、被告廊坊开发区荣某锦程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李某某多收取的地下室款885元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2674元，诉讼保全费520元，共计3194元，由原告承担1300元，被告承担1894元。

审判长：余利

书记员：王丽伟