李某卿与谢某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：李某卿，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，现住海兴县。委托诉讼代理人：李萍，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，海兴县小山中学教师，住海兴县，系原告之女。委托诉讼代理人：李金昭，河北沧港律师事务所律师。被告（反诉原告)：谢某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，教师，现住海兴县。

本诉原告李某卿向本院提出诉讼请求及事实理由：本诉原告李某卿诉称，2016年8月23日原被告签订《房屋买卖合同》一份，按照约定原告将自己所有的健安佳园小区2号楼2单元502室转让给被告谢某，房屋买卖价款为40.5万元，全部购房款支付完毕后原告将房屋交付被告。签订合同之日，被告交纳12.5万元（含5000元定金），对于剩余部分购房款28万元，被告承诺于签订合同后一个月内付清。但被告违反承诺，至今未能将剩余购房款予以给付，虽经原告多次催要，被告仍拒绝履行给付剩余购房款的义务。本诉原告认为，原被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告应按照约定支付购房款，被告的拒绝给付购房款28万元的行为已构成根本性违约，导致原告订立合同的目的无法实现，故原告请求1、解除原被告的《房屋买卖合同》；2、支付违约金4.86万元；3、诉讼费用由被告负担。为支持其诉讼请求，原告李某卿向本院提交下列证据：1、《房屋买卖合同》一份。用以证明原告与被告经协商于2016年8月23日签订《房屋买卖合同》，双方对房屋价格约定为405000元、房屋产权过户费用由谢某负担、房款结清后交付房产。2、谢某给原告出具的欠条一份。用以证明被告未全面履行合同。本诉被告谢某辩称，原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》无事实和法律依据，该合同系双方自愿签订，生效并实际履行；双方没有约定签订房屋买卖合同后一个月内付清余款，而是约定余款待银行贷款下发后给付原告；原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。请求本院驳回本诉原告的诉讼请求。反诉原告谢某诉称，2016年8月23日反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》一份，双方约定房屋成交价格为40.5万元，已给付反诉被告12.5万元，剩余款项双方约定由反诉原告办理住房公积金贷款后给付反诉被告，但因涉案房屋存在土地使用权纠纷，无法办理不动产权证，致使反诉原告无法办理公积金贷款。根据双方签订的合同第二条约定，反诉被告保证对所出售的房屋具有完全的所有权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，但是该房屋存在土地使用权纠纷，根据双方签订的合同第七条约定，反诉被告应向反诉原告支付本合同约定成交价的20%的违约金。反诉原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，反诉被告违反合同约定，将有土地使用权纠纷的房屋卖于反诉原告，应承担违约责任。故向本院提起反诉，请求判令：1、反诉被告将涉案房屋交付反诉原告，由反诉被告解决涉案房屋土地使用权纠纷；2、反诉被告向反诉原告支付违约金8.1万元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。为支持其反诉请求和本诉答辩主张，反诉原告谢某向本院提交下列证据：1、《房屋买卖合同》一份。与本诉原告当庭提交的《房屋买卖合同》不同之处有三：其一、合同第五条关于给付房款的具体方式：签订合同时付121500元（含定金）余款待银行贷款打入本诉原告账户。其二、合同第九条约定其他事宜：储藏间不作交易。其三、该合同签章及第九条处当事人按了手摸。2、《房屋买卖协议书》一份。该协议于2016年9月9日签订，协议内容与合同基本相同，付款方式载明已付125000元，待房产过户后，办理公积金贷款，余款28万元由银行打入本诉原告账户。3、中国工商银行股份有限公司海兴支行出具的谢某信用报告为正常。4、房产证。证实涉案房屋所有权人已变更为谢某。5、海办字[2017]41号文件。该文件载明涉案房屋所在健安佳园小区建筑物面积超出土地使用面积，无法落宗。以上证据用以证明双方买卖房屋余款的给付方式及期限并非签订合同后一个月，而是用公积金贷款方式给付，谢某无不良征信记录，且房产已过户，不能办理公积金贷款的原因系原告隐瞒涉案房屋存在瑕疵。以支持其抗辩主张和反诉请求。反诉被告李某卿辩称，本案原被告双方签订的房屋买卖合同由于被告违约拒不履行，在客观上处于履行不能的状态，导致合同的目的无法实现，该合同已无履行的必要和可能，应依法解除：原告不存在违约行为，也不应承担违约金。原告对涉案房屋享有完全所有权，不存在任何的权利瑕疵与权利纠纷，并且原告已将涉案房屋过户到被告名下，导致被告不能办理不动产证书及其他权利证书的原因，是由于涉案房屋所在小区的土地使用权存在地证不符的情形，对此原告毫不知情，属于原告不能预见，不能避免，不能克服的情形。故请求依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月23日原被告签订《房屋买卖合同》一份，按照约定原告将自己所有的健安佳园2号楼2单元502室转让给被告，不包括储藏间。合同第二条约定：出卖方保证对所出售的房屋具有完全的所有权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按合同将该房屋的所有权转让并使用。总价款为40.5万元，签订合同之日给付房款的30%，即121500元（含定金），剩余房款通过公积金贷款的方式支付。房款交清后将房屋腾空交付买方。合同第七条约定如出卖方违反本合同第二条的约定，由出卖方负责解决纠纷或争议，并向买受方支付约定成交价格的20%作为违约金；如任何一方擅自解除、拒不履行合同，由违约方向对方支付房屋实际成交价的12%作为违约金。该合同一式三份，复写而成。签订合同之日被告交纳121500万元（含5000元定金），余款283500元由被告及其丈夫党文增给原告方书写了欠条。之后原被告如约到税务机关交纳税费，按照税务机关的要求，由原告之女即本案委托诉讼代理人李萍在被告谢某及向税务机关提交的合同的第五条添写了：签订合同时给付121500元（含定金),余款待银行贷款打入卖方账户。在合同第九条约定其他事宜加了：备注储藏间不作交易，并由双方当事人按了手摸。在合同双方当事人签章处双方当事人按了手摸。这也就是原被告提交的《房屋买卖合同》不完全一致的原因所在。2016年9月5日该房产过户到本诉被告谢某名下。2016年9月9日，原被告到海兴县公积金管理中心办理公积金贷款，公积金管理部门要求双方提供书面合同，本诉被告给付本诉原告3500元，双方按照原来《房屋买卖合同》的基本内容，又签订了《房屋买卖协议书》一份，交由海兴县公积金管理中心，以备办理公积金贷款之需。2016年10月26日，海兴县实施不动产登记制度，因涉案房屋所在小区住宅建筑面积超出土地使用权面积，无法落宗，这一县房地产开发遗留问题，导致现整个小区均无法办理不动产登记，没有不动产权证书，本诉被告即不能办理公积金贷款，亦无其他方式给付购房余款，故本诉原告起诉来院，本诉被告提起反诉，双方均对对方的起诉做出了如上答辩。另查明，因反诉原告要求反诉被告交付涉案房屋，鉴于双方签订的《房屋买卖合同》中约定房款结清在前，交付房屋在后，本院当庭要求反诉原告提供证据证明其有履行给付房屋余款的能力，反诉原告无证据提供。被告（反诉原告）要求三年内付清房屋余款，原告（反诉被告）不接受。
委托诉讼代理：段辉，河北海之光律师事务所律师。原告(反诉被告）李某卿与被告（反诉原告）谢某房屋买卖合同纠纷一案，原告（反诉被告)李某卿于2017年11月1日向本院提起本诉，被告(反诉原告）谢某于2017年11月17日向本院提起反诉。本院受理后，依法适用普通程序，于2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某卿的委托诉讼代理人李萍、李金昭，被告(反诉原告)谢某及其委托诉讼代理人段辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。是双务的、有偿的。本案原被告双方签订《房屋买卖合同》合法有效，且已部分履行，不能履行的原因是涉案房屋所在小区土地使用权存在地证不符的历史遗留问题，恰逢与不动产登记制度的冲突，导致涉案房屋不能办理不动产权利证书，进而导致本诉被告不能办理公积金贷款，使得双方约定的其余房款给付方式不能实现，且本诉被告无其他替代性履行合同措施或行为，致使本诉原告卖房不能取得全部房款；本诉被告支付部分房款不能安居，双方签订合同的目的均不能实现，故应予以解除。因不可归责于当事人双方的事由造成合同不能履行，故对双方要求各自对方给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本诉原告因签订合同而取得的财产应返还本诉被告，并应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》支付资金占用期间的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，判决如下：

一、解除本诉原告李某卿与本诉被告谢某所签订的关于健安佳园2-中单-502房屋买卖合同。二、本诉原告李某卿返还本诉被告谢某房款125000元。三、本诉原告李某卿按年利率6%向本诉被告支付资金占用期间的利息。(其中121500元资金占用利息从2016年8月23日起计算；3500元资金占用利息从2016年9月9日起计算。）四、驳回本诉原告李某卿要求本诉被告支付违约金48600元的诉讼请求。五、驳回反诉原告谢某要求反诉被告李某卿将涉案房屋给付；由反诉被告李某卿解决涉案房屋土地使用权纠纷；支付违约金81000元的诉讼请求。本诉案件受理费1014元。由本诉原告李某卿承担964元，本诉被告谢某承担50元；反诉案件受理费912元。由反诉原告谢某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审判长　　常建新
审判员　　徐明松

书记员：刘盼盼