李某与熊某某、王某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：储华仁，上海博济律师事务所律师。
　　被告：熊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市闸北区。
　　被告：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：王书梅，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　上列三被告共同委托代理人严寒，上海四维乐马律师事务所律师。
　　被告：袁丽萍，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　被告：王弟弟，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　被告：王本和，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　第三人：农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司，住上海市浦东新区航头镇沪南路5962弄11幢12号101、102室。
　　法定代表人：杜高强，总经理。
　　委托诉讼代理人：陶青青，女。
　　
　　原告李某与被告熊某某、王某某、王书梅、袁丽萍、王弟弟、王本和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，经原告申请，本院依法追加农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司作为第三人参加诉讼。本案先适用简易程序，后依法转为普通程序，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人储华仁到庭参加诉讼，被告熊某某、王某某、王书梅的委托诉讼代理人严寒、第三人农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司的委托诉讼代理人陶青青到庭参加诉讼，被告袁丽萍、王弟弟、王本和经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告李某向本院提出诉讼请求：1、第三人协助被告办理上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记手续；2、被告协助原告将上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下；3、判决被告支付逾期办理房地产权证的违约金，自2018年4月8日至该房屋过户之日止，依据合同第15条，以人民币(以下币种同)100万元为基数，按照日万分之五标准计算；4、本案诉讼费由被告负担。
　　事实和理由：被告熊某某、王某某、王书梅、袁丽萍、王弟弟、王本和及傅桂英坐落于杨浦区临青路XXX弄XXX号公租房由政府动拆迁，上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)系上述房屋的安置供应配套商品房。2014年3月24日，经上海仁玉房地产经纪事务所居间推介，原告与被告熊某某签订《房地产买卖协议》，约定被告将系争房屋以总房价100万元转让给原告，协议就购房款的支付，房屋交付，办理产权过户手续及违约责任事项均作了约定。2014年7月24日，被告熊某某将房屋钥匙交付给原告李某。原告于2015年5月起入住该房屋至今，物业费、水电费均由原告缴纳。被告方原公租房户主、被拆迁安置人口傅桂英在2018年3月19日病亡。由于系争房屋是动迁安置的配套商品房，原告与被告熊某某签订《房地产买卖协议》时系争房屋尚不具备过户条件，故双方在合同中约定，在系争房屋能办理产权过户登记时，被告应立即协助原告办理该房屋的产权过户手续。2018年4月8日，系争房屋已经具备产权过户条件，原告多次联系被告熊某某协助办理系争房屋的过户手续未果。故原告起诉，请求法院判如所请。
　　被告熊某某辩称，其无权处分系争房屋，其与原告签订的房地产买卖协议属于无效协议。如果法院认定协议有效，认为违约金过高，要求法院予以调整。
　　被告王某某辩称，不同意全部诉讼请求。王某某是系争房屋产权人，其没有和原告签订过任何买卖协议，不认可原告和熊某某签订的协议，认为原告和熊某某恶意串通，合同无效。如果法院认定协议有效，认为违约金过高，要求法院予以调整。
　　被告王书梅辩称，不同意全部诉请。王书梅对买卖的情况完全不知情，也没有和原告签订过任何协议。如果法院认定协议有效，认为违约金过高，要求法院予以调整。
　　被告袁丽萍、王弟弟、王本和未到庭答辩，亦未提交证据材料。
　　第三人农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司述称，第三人作为杨浦区临青路XXX弄XXX号公租房动迁安置房的合作开发商，与上海杨浦置地有限公司签订合作协议，现所有动迁安置房已交付给上海杨浦置地有限公司，开发及房屋款项已与该公司全部结清。截止2015年4月1日，系争房屋已具备办理小产证的条件，由于杨浦区住房保障和房屋管理局未向第三人出具系争房屋的五联单，导致第三人未能与实际购房人签订系争房屋的购房合同。就系争房屋，经法院判决或协调后，第三人积极配合协助办理产权过户手续。
　　本院经审查认定事实如下：上海市杨浦区临青路XXX弄XXX号产权人为傅桂英，2013年上述房屋涉动迁拆。被征收居民安置补偿审批表显示，上述房屋内家庭成员包括：户主：傅桂英，女王书梅、女王某某、子王弟弟、儿媳袁丽萍、户主王本和、引进人员婿熊某某(王书梅丈夫)。2013年9月12日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局作为甲方，傅桂英作为乙方(王书梅作为傅桂英的代理人)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，就临青路XXX弄XXX号房屋补偿事宜进行了约定，第八条约定，乙方选择房屋产权调换，以乙方应得的本协议第五条、第六条合计款项1,717,100元，甲方提供给乙方的产权调换房屋计5套，房屋总建筑面积346.51平方米。系争房屋是其中一套动迁安置房。
　　2014年3月24日，以被告熊某某作为出卖人(甲方)、原告李某作为买受人(乙方)签订《房地产买卖协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，第二条约定购房总价为100万元。第三条房款支付期限及方式约定，2014年3月24日付购房定金款2万元，2014年3月30日前支付购房款58万元，待交房当日乙方支付给甲方购房款20万元；待上述房屋小产证办理出来5日内付房款10万元；规定可以过户交易后5个工作日内甲乙方双方至上海仁玉房地产经纪事务所办理相关手续。甲乙双方过户当日乙方支付甲方购房款10万元。第十条约定：“甲乙双方应于根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易起5个工作日内到房屋所在地房地产交易中心办理产权过户手续。”第十五条第4款约定，甲方违反本协议第十条约定，每延迟一日应向乙方支付总房价万分之五的违约金，直至为乙方办理产权过户之日止。第十五条第5款约定，甲方保证出售该房屋，已经得到相关权利人同意。并承诺此房屋无其他债务、司法查封、无产权纠纷及其他任何法律纠纷，保证可以为乙方办理过户登记手续……2014年3月24日原告先后支付定金2万元及购房款58万元，2014年7月8日，原告支付购房款20万元，原告共计支付购房款80万元，上述款项全部由熊某某收取。原告自述熊某某于2014年7月24日将系争房屋交付给了原告，原告从2014年8月份开始缴纳物业费等费用，熊某某表示系争房屋于2014年或者2015年交给原告李某，具体时间记不清了。系争房屋现由原告李某实际入住。
　　另查明，傅桂英的丈夫先于其死亡，傅桂英共育有四个子女，分别是王书梅、王某某、王本和、王弟弟。系争房屋于2015年4月1日办理出大产证，权利人为第三人农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司。熊某某和王书梅系夫妻关系。
　　上述事实，由上海市国有土地上房屋征收补偿协议、房地产买卖协议、收款收据、银行转账凭证、预订房联系单、上海市不动产登记簿等证据及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告李某与被告熊某某签订的房地产买卖协议系双方真实意思表示，熊某某作为临青路XXX弄XXX号房屋的被安置人之一，签订买卖协议时又与王书梅系夫妻关系，其在协议中也明确承诺出售系争房屋，已经得到相关权利人同意，故原告有理由相信熊某某有权处分系争房屋。而且，原告已经按照协议约定支付了大部分购房款，在熊某某交房后，自2014年开始实际入住系争房屋，缴纳水电煤、物业费等费用。王书梅、王某某抗辩称对于熊某某买卖系争房屋的事情并不知情，熊某某系无权处分，但是买卖房产作为家庭重大事项，王书梅、王某某自2014年至今从未至系争房屋查看、对于李某入住系争房屋的事情也从未提出过异议，显然不符合常理，故对于王书梅、王某某的抗辩，本院不予采信。原告表示愿意将剩余20万元购房款支付到法院代管款账户作为合同履行的保证，因此，对于原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对于原告还主张逾期办理房地产产权证违约金的诉讼请求，本院认为，根据原告与熊某某签订的买卖协议第15条，原告向熊某某主张逾期办证违约金，具有合同依据，本院考虑到合同履行情况、原告已经实际入住多年、原告实际损失情况等因素，按照原告实际付款的金额，酌情将违约金按日万分之三标准计取。原告向其他被告主张逾期办证违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。被告袁丽萍、王弟弟、王本和经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。
　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告熊某某、王某某、王书梅、袁丽萍、王弟弟、王本和于本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记手续，第三人农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司予以协助；
　　二、被告熊某某、王某某、王书梅、袁丽萍、王弟弟、王本和自取得上海市浦东新区鹤永路XXX弄XXX号XXX室房屋产权证之日起十日内协助原告李某将上述房屋产权过户至原告李某名下；
　　三、被告熊某某于本判决生效之日起十日内支付原告李某逾期办理房地产权证的违约金(以80万元为基数，按照日万分之三标准计算，自2018年4月9日起计算至上述房屋实际过户之日止)；
　　四、驳回原告李某的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费13,935元，财产保全费5,000元，均由被告熊某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：田有娣

书记员：周  婉