李某某与南宫市宝某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。委托诉讼代理人杨永军，内蒙古盛兴律师事务所律师。被告南宫市宝某房地产开发有限公司，住所地南宫市青年大街东段路北。法定代表人程晓坚，该公司总经理。委托诉讼代理人于志强，男，该公司员工。

原告李某某诉被告南宫市宝某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人杨永军，被告南宫市宝某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告继续履行房屋买卖合同并承担违约责任，违约金5万元；2、诉讼费、保全费由被告承担，庭审中原告将诉讼请求具体解释为：要求被告继续履行合同是指在具备交付条件时，被告将涉案房屋及车库交付给原告以及在具备变更登记条件时，为原告办理变更登记手续。事实和理由：2015年4月15日原被告签订《商品房认购合同》13份，原告向被告认购位于南宫市金南宫国际商贸广场D11号楼的2单元5层501室及地下50号车库、D11号楼3单元2层201室、D11号楼2单元6层602室及地下49号车库、D11号楼2单元7层701室及地下车库48号、D11号楼2单元8层802室及地下47号车库、D11号楼2单元9层901室及地下46号车库、D11号楼2单元10层1002室及地下45号车库、D11号楼3单元1层101室、D11号楼2单元14层1402室及地下41号车库、D11号楼2单元13层1301室及地下42号车库、D11号楼2单元12层1202室及地下43号车库、D11号楼2单元11层1101室及地下44号车库、D11号楼2单元1层101室及地下54号车库（以下简称涉案房屋及车库），双方还对涉案房屋及车库的建筑面积、单价、付款方式、交工时间等进行了明确约定，原告依约履行了合同义务，但被告一直未按合同约定履行合同义务，为保障原告合法权益，依法向本院提起本诉讼。原告李某某为证明自己的主张，提供的证据如下：1、借据，用于证明2015年3月30日被告因金南宫国际商贸广场项目建设需要，向原告借款，并载明股东承担与单位相同的还款义务。2、《商品房认购合同》13份和收款收据13份，用于证明原告将借款转为购房款，并于2015年4月15日双方签订《商品房认购合同》。3、销控表，用于证明原告未能提供《商品房认购合同》原件的5套房屋已实际卖与原告。被告南宫市宝某房地产开发有限公司当庭辩称，1、答辩人与原告不存在借贷法律事实，从未发生债权债务关系；2、答辩人与原告间签订的商品房认购合同并非基于二者间的真实意思表示；3、答辩人、原告与第三人孙海军间款项数目不相称，未进行过结算，未对欠款转化为购房款达成合意；4、答辩人与原告签订的商品房认购书，属于预约合同，不能当然的致使答辩人承担对商品房买卖结果确定的义务，更无承担违约责任的说法，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交证据有借据复印件2份，用于证明原告是将款项借给第三人孙海军。本院经审理认定事实如下：2013年至2014年间原告李某某与孙海军之间有借贷关系，孙海军多次找原告李某某借款。因孙海军借款不还，2015年3月30日被告向原告出具借据1张，内容为被告因金南宫国际商贸广场项目建设需要，向原告借款（借款数额和借款时间以借款凭证为准），此款已实际用于金南宫国际商贸广场项目建设。借款单位原股东承担与单位相同的还款义务，同时注明，此款以同期人民银行借款利率四倍计算，该借据上有被告的公章和孙海军、于振旺、高学军、程辉代理人程锐的签名。经查，孙海军在2014年9月23日前是被告南宫市宝某房地产开发有限公司股东和监事，至今仍为被告公司监事。被告公司2012年6月4日成立时的登记股东为于振旺、程辉、孙海军、高学军，2014年9月23日至2014年12月16日的登记股东为于振旺、程辉、孙艳杰、高学军，2014年12月16日至2015年6月3日的登记股东为于振旺、程锐、孙艳杰、高学军。2015年4月15日原被告经结算，双方同意将借款本息转为购房款，由原告认购被告开发的金南宫国际商贸广场D区的13套商品房及车库，用于抵债，双方于当日签订13份《商品房认购合同》，即本案涉案房屋及车库，合同对所购房屋和车库的面积、价格、总价款进行了约定，原告以全款进行认购，被告承诺于2015年12月31日交工，同时约定原告在接到被告方通知7日内到被告方展示中心签署《商品房买卖合同》等内容，该合同上有出卖人被告公司的合同专用章及法定代表人程晓坚的私章和买受人原告的签名。另外，当日被告为原告出具收款收据13份，其中表明收款方式为抵账，收款金额为《商品房认购合同》中涉案房屋及车库的总价款，收款收据有被告公司的财务专用章及相应会计人员的签名。以上13套涉案房屋及车库的总价款为5409283元。原被告签订《商品房认购合同》后，原告将相关借款手续交还被告。另查明，被告所开发的金南宫国际商贸广场项目D区，主体结构已完工，但所建商品房至今未取得商品房预售许可证，双方所签订的《商品房认购合同》也没有在相关部门进行备案登记。另外，本院受理该案后，根据原告诉讼保全申请，本院于2017年9月23日作出（2017）冀0581民初1561号民事裁定书，查封了涉案房屋及车库，保全价值550万元。以上事实，有原告提供的借据、《商品房认购合同》、收款收据、销控表，被告提供的借据，本院民事裁定书，当事人当庭陈述等证据予以证实，经庭审质证，本院予以采信。

本院认为，原告与孙海军之间存在借贷关系，但2015年3月30日被告向原告出具借据，明确表示该借款系由被告所借，由被告使用，被告股东和被告对此债务承担义务，且有被告公章和股东签字，足以说明借据内容是被告的真实意思表示，原被告之间的借贷关系合法有效，被告应承担相应义务。被告辩称与原告不存在借贷法律事实，原告借款给孙海军，与被告无关，原被告间未发生债权债务关系的答辩意见，与上述事实不符，本院不予采信。2015年4月15日原被告经协商一致，终止了借贷关系，经结算将借款本金及利息转化为购房款，用涉案房屋及车库抵债并签订13份《商品房认购合同》，建立商品房认购关系，共计5409283元，可以认定，截止到2015年4月15日被告共计欠原告本息合计5409283元。关于原被告双方签订的13份《商品房认购合同》，本院认为，在性质上应属于预约合同，是双方为将来订立确定性的合同达成的书面协议，从《商品房认购合同》第四条“乙方在接到甲方通知7日内到甲方展示中心签署《商品房买卖合同》”的约定中，可以看出，《商品房认购合同》只是预约合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，现被告至今未取得商品房预售许可证明，所以原被告双方签订的13份《商品房认购合同》应认定为无效。对被告辩称的与原告签订的商品房认购书，属于预约合同，不能当然的致使答辩人承担对商品房买卖结果确定的义务的意见，本院予以采纳。对原告诉称根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原被告双方签订的《商品房认购合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的意见，本院认为，即使双方签订的是商品房买卖合同因被告至今未取得商品房预售许可证明，所以认购合同、商品房买卖合同均应无效，对原告的主张，本院不应采纳。原被告双方签订的《商品房认购合同》虽然无效，但是借款已经结算、转为购房款、以房抵债是双方的真实意思表示，只是因为没有商品房预售许可证才由法律规定为无效，现原告可以根据预约合同的相关规定，解除预约合同并请求被告承担相应责任，也可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，待被告取得商品房预售许可证明后，与被告协商，继续履行预约合同，签订正式的商品房买卖合同，也可以再行起诉，认定《商品房认购合同》有效。现原告的诉讼请求为要求被告在具备交付条件时，将涉案房屋及车库交付给原告以及在具备变更登记条件时，为原告办理变更登记手续并承担违约责任，因涉案房屋及车库的商品房预售许可证明能否办理及什么时间办理，不能确定，再者即使《商品房认购合同》有效，原告也只是享有请求被告履行预约合同并签订正式合同的权利，而不能直接要求被告交付房屋、办理登记手续，对原告的诉讼请求，本院不能支持。综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第五条之规定，判决如下：

驳回原告李某某的诉讼请求。诉讼费1050元，减半收取525元，保全费5000元，由原告李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。

审判员　　乞国忠

书记员：石保兴