李某某与佳木斯万基房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：武艳波，黑龙江龙之剑律师事务所律师。被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市长安西路408号。法定代表人：于文波，职务董事长。委托诉讼代理人：杨士玲，系该公司经理。第三人：邵剑波，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：韩琦，黑龙江鸿臻律师事务所律师。

李某某向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行房屋拆迁安置补偿合同，并协助原告办理不动产权证书，提供办证所需手续;2.要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月15日，原告与被告万基公司签订了《回迁安置协议书》，协议约定：原告回迁万基公司在桦南县××开发××楼××单元××室，房屋面积为95.12平方米。房屋竣工后经被告同意入户使用。后期原告到桦南县房产局办理产权证照时，得知原告回迁的房屋由万基公司与第三人之间办理了机打合同，导致原告无法办理房屋产权证照，故提起诉讼。万基公司辩称，关于房屋回迁事宜不清楚，我公司并非该小区房屋的实际动迁人，也没有与原告签订房屋拆迁补偿安置协议，关于该地段动迁户的详细情况我公司不清楚，该地段的实际投资建设人为张敬科，他作为实际投资人和受益人应当承担法律责任；另外我公司也没有将原告的房屋出售给第三人，并没有与其签订房屋买卖合同和收取房款，均是张敬科所为，应当将其追加为本案被告查明事实，确认合同的真实性；如果原告确属该动迁地段的动迁户，证据真实有效，我公司根据法院判决为其出具办理产权证照相关手续。第三人邵剑波述称：1、《商品房买卖合同》的签订是我与佳木斯万基房地产开发有限公司双方真实意思表示，不违反法律规定，依法有效。我们于2012年9月12日签订了借款合同与抵押合同，约定将被告公司自建楼作为抵押物，抵押方式为商品房买卖合同。若到期未还款，答辩人有权对抵押物拍卖、变卖并优先受偿。2、《商品房买卖合同》为桦南县房产局的机打合同，已经进行备案登记，涉案房屋所有权外观上已经转移给我对外具有公示效力，我对涉案房屋依法享有受偿的权利。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权也调取了来源于桦南县公安局及不动产登记中心的相关证据并组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的房屋拆迁补偿安置协议书、购楼收据、入户收费票据、不动产发票及实际居住的相关证据（电力、采暧、物业等费用收据），第三人提供的借款合同、抵押合同、商品房买卖合同，本院调查取证的万基公司授权委托证明书、隆吉小区三期的相关政府批件、商品房买卖合同、张敬科询问笔录、颜世芹询问笔录，本院予以确认在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：桦南县隆吉小区三期建设项目系被告万基公司与案外人张敬科合作开发。2011年4月18日，被拆迁人李某某与万基公司下设的桦南县隆吉小区拆迁安置办公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定回迁隆吉小区三期二套住宅。2012年7月15日，原告缴纳回迁费用后回迁入住。此后，当原告李某某到桦南县房地产管理局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被第三人邵剑波备案登记，导致原告无法实际权利，故提起诉讼。另查明，2012年9月10日，因案外人张敬科开发桦南县秀北小区向第三人邵剑波借款，便将涉案房屋作为担保在桦南县房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记。
原告李某某与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称“万基公司”）、第三人邵剑波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人武艳波、第三人邵剑波的委托诉讼代理人韩琦到庭参加诉讼，被告万基公司诉讼委托代理人杨士玲，经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，案件的争议焦点，一是被告万基公司与第三人邵剑波签订的《商品房买卖合同》的效力问题；二是原告李某某与被告万基公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的效力及履行问题。关于被告万基公司与第三人邵剑波签订的《商品房买卖合同》的效力问题。首先，民法通则规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，张敬科作为万基公司的合伙人与邵剑波之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保，张敬科委托贾东阳与邵剑波将涉案房屋办理了备案登记，可见双方的真实意思是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在表示为签订商品房买卖合同并办理备案登记，因此双方签订商品房买卖合同这一民事行为的内在意思与外在表示不一致，意思表示并不真实，应为无效。其次，我国采取物权法定原则，本案中被告与第三人采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被物权法或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则；最后，民间借贷司法解释亦规定审理民间借贷案件中如出现实为借贷而名为买卖的情形应以借贷法律关系审理，并释明当事人变更诉求，如其拒绝的话裁定驳回起诉，由此可见就该案的审理应坚持买卖合同的从属性及基础法律关系审理的原则，第三人可以民间借贷另行向债务人主张权利，作为其民事权益的救济方式。关于原告李某某与被告万基公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》的效力及履行问题。第一，该协议书系拆迁人隆吉小区拆迁安置办公室与被拆迁人李某某就房屋拆迁补偿安置所达成的协议，约定了以产权调换的形式安置被拆迁人位置、用途特定的包括涉案房屋在内的房屋，具备房屋拆迁补偿安置合同的必要条款，双方并在落款处签字盖章，可见双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效；第二，原告已对房屋进行了占有使用，有其提供的采暖、供电、供水及物业收费的票据为凭；第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第七条明确规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”综上，原告李某某与被告万基公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》依法成立，原告已依约履行了交付被拆迁房屋的法定义务，被告不仅负有交付房屋的占有使用之义务，且应承担转移房屋的所有权与原告，协助原告办理房屋所有权证书的义务，这不仅是被告作为出卖人的合同义务，也是法定义务，该义务虽未明确记载于双方签订的房屋拆迁补偿安置协议书，但却实际存在于合同履行之中，故原告的此项诉求本院予以支持。综上所述，被告万基公司与第三人邵剑波签订的商品房买卖合同名为商品房买卖，实为借款担保，意思表示不真实，此担保方式违反物权法定原则和民间借贷的法律规定，应为无效；原告李某某与被告万基公司签订的房屋拆迁补偿安置协议书意思表示真实，具备房屋拆迁安置补偿合同的要件，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，也无法律、行政法规规定的其他无效情形，应为有效合同。在该合同依法成立的情况下，被告万基公司负有协助原告李某某办理涉案房屋产权登记的附随义务。此外，关于被告万基公司提出因张敬科是隆吉小区三期建设项目的实际投资人和受益人，应承担法律责任的辩解，因与本案所查明的事实及法律规定不符，故不予采信。理由是万基公司在其所出具的授权委托证明书中明确承认该项目为其与贾东阳（实际为张敬科）合作经营，即使二者属民事法律行为中的挂靠关系，但因其系政府批准备案的房地产开发主体理应担责。被告万基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对民事权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第五条、第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第七条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与第三人邵剑波于2012年9月10日签订的《商品房买卖合同》无效；二、确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与原告李某某于2011年4月18日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》有效；三、被告佳木斯万基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告李某某办理黑龙江省桦南县隆吉小区三期2号楼4单元501（面积905.12平方米，产籍号4-0001-865-040501）房屋产权登记手续。案件受理费100元由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。