李某某与梁某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人吕英涛，河北世纪三和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）梁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人卢丽娜、李红香，河北匡合律师事务所律师。

上诉人李某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省徐水县人民法院（2013）徐民初字第958号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某某的委托代理人吕英涛，被上诉人梁某某的委托代理人卢丽娜、李红香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年1月26日，李某某（乙方）与梁某某（甲方）经协商签订房屋转让合同一份，约定：“甲方将坐落在徐水县锦绣家园4号楼2单元202室和4号楼10号地下储藏室转让给乙方。房屋（含储藏室）价款315000元。”“合同签订后，乙方先付甲方定金15000元，2013年3月31日前再付给甲方100000元，2013年5月31日前将余款200000元付清甲方。甲方不负担房屋权属登记、过户等一切费用，均由乙方自理。”“乙方于2013年3月31日交清人民币壹拾万元整（100000元）后，甲方将该房屋钥匙交与乙方装修。”“如有违约，违约方向对方支付违约金，以房屋总价的百分之二十五承担违约责任。如果乙方违约，除应付给甲方上述违约金外，其定金及装修所付费用，甲方一律不予退还。”该合同签订当日李某某支付梁某某定金15000元。2013年5月9日，李某某向梁某某发出解除房屋转让合同通知书，提出与梁某某解除合同，要求梁某某返还定金15000元。2013年6月1日，梁某某委托律师卢丽娜向李某某发出律师函，提出李某某未按约定履行付款义务构成违约，同意解除合同，要求李某某承担违约责任。2013年6月19日李某某诉至徐水县人民法院，梁某某提出反诉，后双方均撤诉。
又查明，梁某某出售给李某某的房屋是梁某某于2010年1月20日从徐水县华泰房地产开发有限公司购得，该公司作为该房屋的开发商拥有土地使用权证书、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等，而且正在办理房屋初始登记。
原审法院认为，李某某、梁某某对双方所签订的房屋买卖合同均认为合法有效，经徐水县人民法院审查亦不违反相关法律规定，应予确认。但李某某认为梁某某不能按期交付房产证，构成违约，理由为：双方签订合同时，梁某某称其有房产证，且约定于2013年3月31日交付10万元房款时，梁某某交房屋钥匙和房产证，并提供证人刘某当庭证言证实。梁某某认为李某某未按合同约定给付全部房款，构成违约，理由为：双方签订合同时，李某某明知梁某某尚未取得房产证，但能够办理，因此合同才有“甲方不负担房屋权属登记、过户等一切费用，均由乙方自理”的约定，没有“李某某交付10万元房款时，梁某某交房屋钥匙和房产证”的约定。证人刘某与李某某为同事关系，且旁听过庭审，其证言效力较低，虽然该证人证言不能单独作为定案依据，但证人证明李某某询问梁某某有无房产证时梁某某称能办，由此可证实双方当事人在签订买卖合同时谈到了房产证及梁某某并未取得房产证的事实。梁某某提供了“五证”及徐水县城镇房屋所有权登记办公室出具的证明证实其转让的房屋无瑕疵。以上证据及合同中“甲方不负担房屋权属登记、过户等一切费用，均由乙方自理”的约定，能够证实在签订合同时李某某明知梁某某未取得房产证及能办理房产证的事实。合同明确约定“乙方于2013年3月31日交清人民币壹拾万元整（100000元）后，甲方将该房屋钥匙交与乙方装修”并未约定交付房产证，故李某某所称房产证和钥匙同时交付的主张，不予采信。综上，李某某认为梁某某不能按期交付房产证构成违约的理由不成立，李某某要求梁某某双倍返还定金的请求，不予支持。李某某未按合同约定向梁某某交付房款，构成违约。梁某某在不同意返还定金的同时，又要求李某某支付违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，梁某某既然选择了定金条款，所以对其要求李某某支付违约金的请求，不予支持。2013年5月9日，李某某向梁某某发出解除房屋转让合同通知书，梁某某复函表示同意解除合同，双方合同已解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：“一、驳回原告李某某的诉讼请求。二、驳回反诉原告梁某某的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告李某某负担。反诉案件受理费300元，减半收取150元，由反诉原告梁某某负担。”
二审查明事实与一审无异。

本院认为，本案双方当事人所签《房屋转让合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，对此本院予以确认，双方均应按该合同约定履行。李某某主张梁某某未能提供房产证构成违约，但该《房屋转让合同》中并未明确约定在支付购房款同时需交付房产证，其该主张不能成立。且本案所涉房屋相关手续齐全，正在办理房屋初始登记，故李某某关于该房屋不能办理过户手续导致合同目的无法实现的主张，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　张　力 代理审判员　　霍丽芳 代理审判员　　庞　茜

书记员：郝彬