李某某与宜昌新天地物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）李某某。
委托代理人熊希，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）宜昌新天地物业管理有限公司。住所地湖北省宜昌市伍家岗区桔城路6-6-4号。
法定代表人张雯，该公司董事长。
委托代理人田伟伟，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。

原告李某某与被告宜昌新天地物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理。依法适用简易程序由审判员冯昊独任审判，于2015年6月26日公开开庭进行审理。原告李某某及其委托代理人熊希，被告委托代理人田伟伟均到庭参加了诉讼。反诉原告宜昌新天地物业管理有限公司当庭提起反诉，反诉被告李某某放弃新的答辩期及举证期，当庭答辩并举证。因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，由审判员冯昊任审判长，与人民陪审员刘传明、曲淑明依法组成合议庭，于2016年5月25日再次公开开庭进行审理。原告李某某及其委托代理人熊希，被告委托代理人田伟伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年10月30日，被告与案外人王英签订《福久源·新天地商铺租赁经营合同》，约定被告同意将宜昌市伍家岗区桔城路×××号的商铺出租给案外人王英经营使用。被告租赁给案外人王英的商铺建筑面积共计63.51平方米，经营品牌为季美熙女装。租赁期限自2014年3月28日起至2016年3月27日止。租金按案外人王英使用商铺的建筑面积50元／月／㎡收取，即每月租金为3175.5元，被告同意在承租期内给予三个月的免租期，免租期从开业之日起开始计算，租金起算日为免租期满的第二日。案外人王英在签订本合同之日，应向被告一次性交付履约保证金，金额相当于案外人王英第一年2个月租金和运营管理费总额共计人民币12700元。该保证金不计利息，在合同终止时案外人王英无任何违约情形后退还给原告。租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由案外人王英承担的费用、租金以及案外人王英应承担的违约赔偿责任外，剩余部分在案外人王英办理退铺手续满三个月后应如数（无息）返还案外人王英。合同同时约定，案外人王英未按合同约定，逾期7日未缴足租金、管理费及各项应缴费用，（无论是否已获正式通知催缴），被告有权停止该商铺水、电供应，由此给案外人王英造成的不便或损失，被告不承担责任，并按每逾期一日，案外人王英向原告支付未缴金额的5%的滞纳金；如案外人王英逾期30日未能缴足租金、管理费以及各项应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），被告有权单方面解除合同、收回商铺，案外人王英的履约保证金当作违约金被告不予退回。原、被告双方还对装修做了特别约定，约定合同签订后，王英的装修应以合同期慎重考虑装修品质，合同任何形式地解除或终止，王英除搬走可移动的物品外，附着在地面、墙壁和屋顶的装修物均应完好无损地无偿交归甲方所有，甲方不作任何补偿。合同第九条第3项约定，在本合同有效期内，被告应保障商铺及附属设施处于适用和安全的状态。同日，王英与被告签订《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》，约定王英与被告之间的运营管理费标准为3175.5元／月，物业管理费标准为8元／月／㎡，水电押金为2000元。合同签订当日，王英向被告缴纳水电押金2000元及履约保证金12700元，并支付2014年3月28日起至2014年6月27日止的物业管理费1524.24元，以及2014年3月28日起至2014年6月27日止运营管理费9526.50元、租金9526.50元。2014年9月1日，王英与原告李某某签订《门面转让协议》一份，约定王英以80800元的价格将位于福久源·新天地1066号商铺承租权转让给原告李某某。原告李某某亦在王英与被告签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》及《福久源·新天地物业管理协议》上的承租人处签字确认，被告对此亦予以认可。2015年1月8日，原告向被告支付2015年1月1日至2015年3月31日的租金4752元、运营管理费4752元、物业费1520.64元。
另查明，2014年5月9日，案涉商铺因漏水导致部分装修发霉变形，承租人向被告申请赔偿，被告于2015年1月8日向原告支付赔偿金12702元。2015年3月，案涉商铺又开始出现受潮的情形，导致部分墙壁以及货物霉变，原告向被告申请赔偿，被告于2015年5月7日作出《关于商业街1066号季美熙商铺室内墙面返潮的回函》，回函认为原告所承租的商铺受潮原因系“邻居商户自由风尚艺造型室内地面比其他室内抬高10厘米左右，结合其经营业态综合分析，系自由风室内长期有水源使用，地砖下水汽重且在装修施工时未对共用墙面进行防水处理，导致墙面吸潮而引起季美熙室内墙面返潮，另由于季美熙商户在进行装修施工时在共用墙面上铺设了高密板并贴有墙纸，由于高密板吸水性强，加之墙纸透气性差，潮气不能释放，故导致上述范围墙纸霉变。”并认为室内维修责任主体不在被告，被告不负担赔偿责任。原告于2015年5月23日退出商铺。被告于2015年7月2日向本院提出对案涉商铺的漏水原因进行司法鉴定。2015年11月26日，湖北省建筑工程质量监督检验测试中心向本院出具退案函一份，以申请人未提供需要鉴定漏水原因的相关资料为由将鉴定申请予以退回。经本院委托，武汉国佳房地资产评估有限公司宜昌分公司作出国佳评字第whf2016000596号《房屋装饰装修评估报告书》一份，将案涉商铺现有的装修价值评估为51266元。
同时查明，宜昌市公安消防支队于2014年5月8日出具宜公消验字（2014）第0065号《建设工程消防验收意见书》，确认对香山福久源b地块一期c区商业街11轴至41轴间区域土建工程及消防设施安装工程进行消防验收并复查验收合格。位于宜昌市××岗区××城路地块××区商业街（××香山××商业街左侧、香山××区商业街及地下车库右侧的所有商铺）于2014年6月25日取得竣工验收备案证明。
以上事实，有2013年10月30日签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》、《福久源·新天地物业管理协议》、店面转让协议书、4份《收据》、湖北省地方税务局通用网络发票、2015年5月7日被告出具的《关于商业街1066号季美熙商铺室内墙面返潮的回函》、照片一组、2张申请照片、《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》、《福久源·新天地物业管理协议》、宜昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书、湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、关于1066商铺漏水申请、领款单、《估价报告书》、接处警记录及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。

本院认为，本案是一起因房屋租赁合同的履行引起的纠纷，应当定性为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是原、被告双方哪一方应承担违约责任。
1、原告认为被告有以下两个违约行为：一是提供的商铺未通过消防验收，无法使用。二是被告提供的商铺漏水导致室内霉变，致使原告无法经营。对于消防验收问题，经过质证，被告已经证明其提供的案涉商铺毛坯通过了竣工验收备案，亦提供证据证明该商铺所在的商业街已经通过消防验收。该区域室内装修工程不在验收范围之内，而根据《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》的规定，案涉商铺在室内装修完毕后，应进行消防验收，双方当事人对此均不否认。根据双方租赁经营合同第十条第4项的约定，商铺报送消防审核的装修设计文件应由原告提供，由于被告向原告交付的是毛坯房，室内装修是由原告自行完成而非被告统一进行，且申请消防验收需提交设计文件、设计单位资质证明等资料，故原告应负有提供验收资料的义务，现原告没有提供其已提交了消防验收所需资料而被告不接收，或公安消防部门因其主体不适格拒绝受理其申请的证据，在其自身没有履行义务的情况下，以被告没有进行室内装修消防验收为由主张解除合同，有违诚信，本院不予支持。对于商铺漏水导致室内霉变的问题。商铺漏水这一客观事实存在，被告虽认为该商铺漏水是因为相邻商铺装修施工时未对墙面进行防水处理导致，并非被告引起，但被告并未提供证据予以证明。被告虽提出对漏水原因进行鉴定，但因其未提供充分资料而未能鉴定成功。且被告作为商铺的管理人，收取了运营管理费，即便该商铺漏水是因相邻商铺装修问题引起，被告也应该履行管理职能，为原告解决相关问题，而被告未能解决商铺室内受潮的问题，其应当承担违约责任。由于原告系经营服装生意，室内受潮并导致部分服装受潮会使得消费者的购买意愿下降，严重影响原告的经营，使得原告承租商铺用于经营的合同目的无法实现，因此对于原告起诉要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告的诉状于2015年5月29日送达至被告，故该原、被告之间签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》、《福久源·新天地物业管理协议》已于2015年5月29日解除。合同解除后，原告向被告交纳的水电押金2000元应当予以退还。对于原告所缴纳的12700元履约保证金，原告的租金、运营管理费及物业管理费交纳至2015年3月31日，而原告的商铺自3月起开始出现受潮的情况，这一情况一直未能得到解决，原告亦未能得到补偿。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告承租被告商铺，被告首先需保证商铺能够达到使用条件，现商铺受潮而被告未能及时解决，原告有权行使后履行抗辩权，拒交相应的租金等费用，故原告在2015年4月1日起未再交纳相应租金、运营管理费及物业管理费不构成违约，被告应向原告退还该12700元履约保证金。因原告仅明确该商铺于2015年3月开始受潮，未明确具体日期，故原告在2015年4月1日之前缴纳的租金、运营管理费及物业管理费被告不应予以退还，对于原告要求被告退还租金及运营管理费的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”本案原、被告之间的租赁合同关系的解除是因为被告违反合同第九条第3项的约定未能保证商铺处于适用的状态，使得原告的合同目的无法实现，因此原告请求赔偿装饰装修残值损失的，本院应当予以支持。经鉴定，该商铺装修残值损失为51266元，原告仅主张50000元装修残值损失，本院予以认可。
2、对于反诉原告的反诉请求，反诉原、被告之间的合同已于2015年5月29日解除，反诉被告已于2015年5月23日退出商铺，反诉原告虽认为反诉被告系单方退出，未办理交接手续，但反诉被告已于2015年5月23日退出商铺的事实客观存在，且反诉被告在起诉状中明确提出要解除合同，故即便其未办理交接，其也已经向反诉原告明示不再承租房屋，反诉原告已经享有对该房屋的控制权，故对于反诉原告的第一项反诉请求，本院不予支持。反诉被告要求解除合同的起诉状于2015年5月29日送达给被告，合同已于当日解除，反诉被告也已搬离房屋，反诉原告于2015年5月29日起获得该房屋的控制权。虽然反诉原告因未能解决商铺受潮的问题导致严重影响反诉被告的经营，使得反诉被告有权行使后履行抗辩权拒绝交纳租金及其他费用，但是自2015年4月1日至2015年5月28日，反诉被告仍然对该房屋享有占有权，在该合同解除以后，反诉被告仍然需要基于先前的占有行为支付相应的租金及其他费用。虽然商铺因受潮导致使用价值下降，但该商铺并未处于完全无法使用的状态，因此对于2015年4月1日至2015年5月28日所产生的租金、运营管理费、物业管理费，本院酌情按照30%的比例支持3909.68元（6859.08元／月÷30天×57天×30%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条第（四）项、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告李某某与被告宜昌新天地物业管理有限公司于2013年10月30日签订的《福久源·新天地商铺租赁经营合同》、《福久源·新天地运营管理协议》、《福久源·新天地物业管理协议》已于2015年5月29日解除。
二、被告宜昌新天地物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告李某某返还履约保证金12700元、水电押金2000元并支付装饰装修残值损失赔偿金50000元。
三、驳回原告李某某其他诉讼请求。
四、反诉被告李某某于本判决书生效之日起十日内向反诉原告宜昌新天地物业管理有限公司支付2015年4月1日至2015年5月28日所产生的租金、运营管理费、物业管理费3909.68元。
五、驳回反诉原告宜昌新天地物业管理有限公司其他反诉请求。
如被告及反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2131元，由被告宜昌新天地物业管理有限公司负担，反诉受理费268元，由反诉被告李某某负担80.4元，由反诉原告宜昌新天地物业管理有限公司负担187.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　冯　昊 人民陪审员　　刘传明 人民陪审员　　曲淑明

书记员：吴鹏