李某某与陈某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：黄耀勇，上海住珈律师事务所律师。
　　被告：陈某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　原告李某某与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人黄耀勇、被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　李某某向本院提出诉讼请求：要求陈某承担提前退租的违约金23万元。事实和理由：陈某诉李某某房屋租赁合同纠纷一案已被徐汇法院受理。因陈某未经李某某同意私自搭建阳光房、将煤气管道接入屋内，导致违建在2016年8月被有关部门拆除。2018年1月17日，陈某电话联系李某某要求降低租金至3600元，但未获许可，陈某未支付2018年2月-4月的租金。后李某某发现陈某已拆除了房屋内的设备并搬空了物品，故李某某更换了门锁。陈某违章搭建、逾期支付租金构成违约，故李某某解除合同并要求追究陈某的违约责任。按照合同约定，陈某应支付相当于剩余租期两倍租金的违约金，现李某某自行将违约金降低至23万元，要求法院判如所请。
　　陈某辩称，不同意李某某的诉讼请求。阁楼本身就是违建，李某某没有权利出租。李某某违约在先，应承担违约责任。
　　本院认定事实如下：上海市徐汇区武康路XXX弄XXX号405.406室(独用部位四层405室西南间、四层406室西北间，公用租赁部位四层西灶间、四层西灶间阳台、四层西大卫生间)房屋(以下简称系争房屋)租赁户名为李某某。
　　2014年9月12日，李某某(甲方)与陈某(乙方)就系争房屋签订房地产租赁合同，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期十年，自2014年11月1日起至2024年10月31日止，甲方于2014年9月21日前将房屋交付乙方；月租金5000元，租金每三个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前七天支付；乙方在签订合同时交付给甲方5000元保证金，甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、通讯费、水电费、煤气费等费用后当天内无息返还乙方；甲方必须保证乙方正常居住十年，若提前收回房屋造成违约，则甲方必须按余下天数租金的两倍作为违约金赔偿给乙方；乙方必须保证正常居住十年，若乙方居住未满而违约，则乙方必须按余下天数的两倍作为违约金赔偿给甲方；乙方应按房屋交接时的现状使用该房屋，如要求重新装修或变更原有设施设备的，应事先征得甲方的书面同意，乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的(除不可抗力外)，乙方应承担相应的赔偿责任或给予维修；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过十天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋；该房屋内由乙方正常使用的水、电、煤气、通讯等而产生的费用均由乙方承担，若乙方逾期交付上述费用，则每逾期一天，按上述费用的征收部门相关规定支付滞纳金，逾期达一个月的，则视为乙方为严重违约，甲方即可单方面终止本合同；2014年9月21日-2014年10月31日为装修期，甲方同意乙方分割卫生间、厨房间装修。
　　合同签订后，陈某支付李某某保证金5000元并支付了租金。
　　承租后，陈某对房屋进行了装修。审理中，当事人一致陈述系争房屋内阁楼等处违章建筑于2016年8月被有关部门拆除。其后陈某重新对房屋进行了装修。
　　2018年1月中旬，陈某电话联系李某某，提出因阁楼系违章建筑，要求降低租金至3600元，但未获李某某许可；陈某要求退租、李某某赔偿装修费用，亦未获李某某许可。陈某未按期支付2018年2月-4月的租金。
　　2018年2月26日，李某某更换了系争房屋门锁。
　　另查明，陈某起诉李某某要求解除房屋租赁合同、返还押金、支付装修赔偿金一案，本院于2018年3月16日受理。
　　对于合同解除原因，陈某称：因房屋结构不可破坏，故李某某无权同意陈某进行装修，这导致陈某无法实现厨房和卫生间独用；阁楼租金1400元，楼下租金3600元，但阁楼系违章建筑，不应收取租金，故应扣除阁楼租金，因李某某不同意，故陈某拒绝支付租金，但随后李某某更换门锁，导致无法进入房屋。李某某称：不认可系争房屋租金包括阁楼在内，因陈某要求降低租金未获许可后拒绝支付下期租金，按照合同约定李某某有权单方面解除合同；在发现房屋内承重墙被拆除、房屋被破坏后,李某某更换门锁。
　　庭审中，陈某抗辩称李某某主张的违约金过高。对此，李某某称目前房屋仍空关，合同约定相当于剩余租期两倍的租金作为违约金，但考虑到租金损失、律师费、恢复原状的费用15,000元、其他损失等，主张了23万元。
　　以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有租赁凭证、房地产租赁合同、照片等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行，否则即构成违约，应承担违约责任。
　　本案中，李某某与陈某签订的房地产租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。陈某认为其承租部位包括租赁凭证记载部位(租金3600元)及阁楼(租金1400元)，阁楼部位因拆违无法使用，故要求降低租金，但未提供依据，李某某亦不予认可，本院对此不予支持。陈某辩称无法按照约定独立使用厨卫，但陈某自2014年起承租房屋，2018年方以厨卫不能独立使用为由提出异议，对此本院不予支持。现陈某拒绝支付2018年2-4月租金构成违约，李某某于2018年2月26日更换门锁，行使合同解除权，有合同依据。按照合同约定，一方违约应承担相当于剩余租期租金两倍的违约金。现双方均确认合同于2018年2月26日解除，综合合同解除违约责任归属、守约方损失等因素，本院酌定陈某应支付李某某违约金6万元。
　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：
　　陈某于本判决生效之日起十日内支付李某某违约金60,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4750元，减半收取计2375元，由李某某负担1755元，陈某负担620元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：徐  红

书记员：徐  琛