李某与黑龙江程盟房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，住同江市。
委托代理人：孙元海，男，黑龙江繁兴律师事务所律师（司法局指派法律援助）。代理权限：代为承认、放弃变更诉讼请求，参加庭审、提供证据、调解，代签、代收法律文书。
被告：黑龙江程盟房地产开发有限公司，地址同江市建设路北东都新城23号楼。
法定代表人：孙淑琴，女，执行董事。
委托代理人：陶孟明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黑龙江程盟房地产开发有限公司员工，住。代理权限：代为承认、放弃变更诉讼请求，进行和解、上诉、反诉、代收法律文书。

原告李某与被告黑龙江程盟房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案于2018年2月7日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李某及委托代理人孙元海，被告程盟房地产开发有限公司的委托代理人陶孟明到庭参加诉讼。该案已经审理终结。
李某向本院提出诉讼请求：1、请求被告履行联合开发协议；2、请求被告办理东都新城小区4号楼1层商服（一带二）建设路东往西数1门（49.03平方米）、2门（147.92平方米）、3门（193.36平方米）房屋产权证；办理房屋产权证税和费由被告承担；3、要求被告赔偿经济损失413000元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告用同江市建设路北侧临街商服257.25平方米，平房90平方米，总面积347.25平方米，土地使用面积486.42平方米与他人合伙建设“建春家苑”，规划手续已审批，在筹建中，同江市政府批准在该区域开发建设同江市东都新城小区（原宏泰御景），在同江市政府有关部门协调下原告与被告签订联合开发协议，协议中第二条约定：“乙方已拆除的房屋347.25平方米，甲方在建设路北向西商服第1门和第2门（一带二）面积为348平方米置换给原告”，第七条约定“交付使用时间为2010年12月末，如延期一日按每日200元赔偿损失”。回迁安置时间已逾期，2015年5月8日办理回迁，安置在东都新城小区4号楼一层商服（一带二）建设路北东往西数1门（49.03平方米）、2门（147.92平方米）、3门（193.36平方米）。事后原告多次要求被告办理房屋所有权证、赔偿经济损失，被告以种种理由拒绝。原告诉讼到法院。
黑龙江程盟房地产开发有限公司辩称，1、本案案由应为合作开发合同纠纷，不是房屋拆迁安置补偿合同；2、原告所诉东都新城小区4号楼1层商服（一带二）建设路东往西数第三门不是联合开发房产，为案外人徐晓燕合法取得房产；3、徐晓燕拥有此争议房屋的事实曾向同江市人民法院提起诉讼，相关证据保存在相关案卷中。4、被告少给原告面积，应按销售价格找差价，不应用房屋抵顶。5、房屋办理证照税、费没有约定，应按规定各自承担；6、原告没有办理入户手续，被告不应当承担赔偿责任。7、《联合开发协议》单方面赔偿条款显失公平。在开发项目没有一定的时候，先给付原告利润分成90万元就已经不公平了，还要被告承担每日200元赔偿责任更显失公平。另外原告结算赔偿数额有误，原告于2015年7月将1、2门出租给他人开饭店，距合同约定交付时间2010年12月末，约为4年半，1640天，违约金按日计算是328000元，不是413000元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告李某提供如下证据：
证据一、联合开发协议一份。证明2009年6月1日北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司与原告签订联合开发协议，动迁原告347.25平方米楼房及平房，约定回迁2个门市商服楼（一带二）总面积348平方米，位置在建设路北新村街向西第一、第二门市，同时约定如小于348平方米甲方按照售价向乙方找差价，但是约定正负不超过5平方米，另约定交付时间为2010年12月末，如未按约定时间交付使用，延期一日按200元/天赔偿。
经庭审质证，被告对此份证据真实性无异议，证明问题有异议，认为1、此协议是合作开发房地产协议，约定给付原告利润分成款90万元，所以不是回迁安置协议，所以案由不应是回迁安置纠纷，而是合作开发房地产协议纠纷；2、此协议约定给付原告的房产为4号楼1、2门商服，没有第3门商服；3、此协议关于单方面赔偿条款，权利与义务不对等，属显失公平，应予撤销；4、此协议约定小于348平方米甲方向乙方找差价，正负不超过5平方米的含义是指超过5平方米的面积找差价。
证据二、同江市房屋征收管理办公室证明一份。证明原告是东都新城小区回迁户，4号楼从东往西1、2、3号门市是原告回迁房屋，请予以办理水、电卡。商服建筑面积4号楼1层商服（一带二）建设路东往西数1门（49.03平方米）、2门（147.92平方米）、3门（193.36平方米）。证明原告经过同江市人民政府安置的回迁房屋，是合法入住、回迁。
经庭审质证，被告对此证据真实性无异议，证明问题有异议；1、东都新城小区拆迁与开发建设是在征收条例颁布生效之前进行的，房屋拆迁的安置人是开发商而不是征收管理办公室，所以征收管理办公室对东都新城小区无权确认房屋归属；2、此证明不是权属证明，只是征收办为了化解矛盾办理水卡的证明，办理水卡的房屋不属于征收办安置的房屋。
证据三、水卡3张、电卡3张。证明经市回迁领导小组回迁后，即2015年5月8日原告为三户商服楼办理了水、电卡并入住使用至今。
经庭审质证，被告对证据真实性无异议，证明问题有异议，此证据只是证明了原告使用了本案争议房屋，不能证明是经领导小组安置的，领导小组的意见是为了化解矛盾而办理的水、电卡，而不是房屋回迁安置意见。
被告程盟房地产开发有限公司提供如下证据：
证据一、收条一份。证明原告证明人李文收到包括费用在内利润分成90万元。
经庭审质证，原告认为，原开发人是李文，被拆迁的房屋是原告的，李文前期投入建设花费很多钱，90万元是给付李文前期投入的钱。
本院对原、被告提供的证据进行审查认证如下:对原告李某提供的三组证据的真实性及证明的客观事实予以认定，原告提供的证据证实了原告与被告签订协议前后的实际情况。被告提供的证据，证实了李文收取被告90万元人民币的客观事实，对该证据的真实性及证明的客观事实予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自有建设路北侧临街商服257.25平方米，平房90平方米。北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司经同江市政府批准在该区域开发建设同江市宏泰御景（现东都新城）小区,双方于2009年6月1日签订了《联合开发协议》。协议约定：“1、建春家苑纳入宏泰御景规划后，乙方（原告）应建的面积由甲方（被告）负责开发建设，乙方不再投入建设开发资金，一切开发经营由甲方承担。2、乙方拆除的房屋347.25㎡（含无照）甲方在新楼房竣工后，按1:1返还给乙方两个门市商业用房（一二楼一体）总面积348㎡。房屋的位置从建设路北新村街起向西第一和第二个门。房屋标准和质量与宏泰御景小区的标准相同。3、商业用房348㎡，如果设计面积大于348㎡乙方应按销售价格向甲方找差价，小于348㎡，甲方按销售价向乙方找差价（正负不超过5㎡）。4、乙方在建设建春家苑期间所发生的一切事情（包括销售合同的弃约，行政部门收费退还等）由乙方自行处理，甲方不负责任。5、考虑到乙方建设建春家苑项目存在利润，纳入宏泰御景后乙方不再投入开发建设资金等因素，经甲乙双方商定除安置348㎡商业用房外，分三期给付乙方玖拾万元整（含利润和乙方前期发生的开发费用），每季度30万元。6、甲乙双方签订合同后，乙方的房屋和土地使用产权证按动迁管理办法交给甲方。7、交付使用时间2010年12月末，如果甲方未按时间交付使用，每延期一日按每日200元赔偿，如果甲方终止合同，按当时市场价房租赔偿（从合同签订之日算起）并收回土地使用权。”，协议签订后，2009年6月18日原告李某的弟弟李文收取了被告给付的前期投入及利润90万元。因被告方未按约定时间将协议约定的房屋交付原告，经同江市房屋征收管理办公室工作，原告在2015年5月8日对案涉3套门市占有使用，办理了水卡、电卡。其中第一、第二门市是协议约定的安置位置，第三门市是协议外的位置。第一门市一层，面积49.03平方米，第二门市一带二层面积147.92平方米，第三门市面积193.36平方米。原告曾经要求为其办理三个门市房产证及赔偿损失未果，原告于2018年2月22日诉讼到法院。该案在审理过程中，案外人徐晓燕于2018年4月8日向本院递交第三人参加诉讼申请书，要求确认徐晓燕与被告程盟公司签订的《房屋认购协议》有效。徐晓燕于2017年11月3日立案要求被告履行协议，对本案涉及的第三门市（000104）办理房照，因该房屋被查封，本院下达了（2017）黑0881民初1790号民事判决书，驳回了徐晓燕的诉讼请求。根据一案不再理的原则，合议庭口头通知徐晓燕不准许其参加诉讼。

本院认为，本案争议的焦点为：1、该案是联合开发还是房屋拆迁补偿安置；2、原告请求为联合开发协议之外的房屋（4号楼自新春街向西数第3个门市（000104）办理产权证的请求能否得到支持。
关于该案是联合开发还是房屋拆迁补偿安置的问题。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。其构成要件是：⑴房地产合作开发的主体是双方或多方当事人。⑵房地产合作开发是以共同投资、共享利润、共担风险。而房屋拆迁补偿安置协议的基本内容包括：(1)拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限;(2)安置用房面积、标准和地点；(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;(6)违约责任和争议解决的方式;(7)当事人约定的其他条款。就本案中原、被告签订的协议内容看没有约定开发小区楼房的销售、风险责任承担、利润分配等合作开发的构成内容，而协议约定了建春家苑纳入宏泰御景规划，乙方不再投入资金；确定了安置房屋面积、标准和地点；给付原告前期投入费用数额；双方违约责任等条款，上述协议约定的条款符合房屋拆迁补偿安置协议的构成要件，因此，本院认为，原、被告签订的协议应当从内容的构成确认合同法律关系，该协议为房屋拆迁补偿安置协议。原告主张的东都新城小区4号楼1层商服（一带二）建设路东往西数1门、2门房屋是原、被告在联合开发协议中约定由被告回迁安置给原告的楼房，被告协助原告办理房屋产权证是应当履行的义务，原告要求被告为其办理产权证照符合法律规定，对原告的该项诉讼请求应当予以支持。原告请求为联合开发协议之外的房屋4号楼自新春街向西数第3个门市（000104）办理产权证，因该部分诉讼请求原告未交诉讼费，该部分诉讼请求按撤诉处理。
根据协议约定的违约责任，被告延期交付房屋，每日赔偿200元，被告应当按约定对被告逾期交付第一、第二门市予以赔偿，原告按此标准请求赔偿应予支持，但期间应为约定安置的2010年12月末至实际入住的2015年5月8日，按实际逾期安置的1588天计算，实际赔偿损失应为317600元，但被告抗辩称原告于2015年7月将1、2门出租给他人开饭店，距合同约定交付时间2010年12月末，约为4年半，1640天，违约金按日计算是328000元，不是413000元，因被告抗辩主张的违约金按日计算是328000元，是其自认行为，本院对被告自认的违约金328000元予以认定。
被告抗辩“《联合开发协议》单方面赔偿条款权利与义务不对等，属显失公平，应予撤销”的主张，因该协议有原被告的签字、盖章，是双方的真实意思表示。根据合同法关于撤销权的规定，行使撤销权的主体是债权人。故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。
综上所述，本案为房屋拆迁补偿安置法律关系，原告要求被告按协议约定置换位置的4号楼1、2号商服为其办理产权登记证的请求符合法律规定，本院予以支持，办理4号楼1、2号商服产权证的税、费双方没有约定，按相关规定各自承担相应部分；原告请求为联合开发协议之外的房屋4号楼自新春街向西数第3个门市（000104）办理产权证，因其未交诉讼费，该部分诉讼请求按撤诉处理。因被告违约未按约定时间为原告安置房屋，原告请求被告赔偿损失的请求合法应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定判决如下：

一、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司在判决生效后三日内协助李某办理东都新城小区办理4号楼1、2号商服产权证；办理产权证的税、费按相关规定各自负担；
二、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司赔偿原告李某逾期回迁的损失328000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28826元由被告负担19217元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。

审判长 张文涛
审判员 王芬
人民陪审员 吕凤波

书记员： 张鹏