李东海与河北卓某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告：李东海，男。委托诉讼代理人：马玉青，河北辰光律师事务所律师。被告：河北卓某房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：刘邯生，男，该公司外联部部长。

李东海向本院提出诉讼请求：1、被告给原告安排营业用房43.25㎡；2、如不安排营业房,双方债务相抵后，被告再赔偿原告违约经济损失60000元，并在交钥匙同时保证原告入住复兴区人民路与铁西大街交叉口西南角同欣嘉园小区（卓某南苑）2-1-2102号回迁房；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、撤销第1项诉讼请求；2、被告给付原告自2013年6月28日起至2018年3月28日止的过渡费50870.25元；支付自2018年3月29日起至交钥匙之日止，按每平方米20元的标准支付原告过渡费；并立即向原告交付卓某南苑小区2-1-2102号回迁房；3、给付因被告未落实承诺房屋给原告造成的损失34400元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月9日，原、被告签订了《邯郸市城市房屋拆迁产权调换协议书》和《承诺书》各1份，约定：被告将原告位于复兴区人民西路12号2-2-11号43.25㎡的房屋（营业用房）产权调换为上述位置的同欣嘉园2-1-2102建筑面积93.28㎡的楼房一套，增加面积原告以货币补齐，被告承诺在同欣嘉园小区建成后从物业房屋腾出一间不低于10㎡的房间供原告开家电制冷维修门市经营使用。同欣嘉园小区（卓某南苑）建成后，被告既不给原告兑现承诺（在物业房屋中腾出一间不低于10平方米的房间供原告适用），更不给原告交钥匙入住，致原告至今6年不能回迁新居，更不能开张营业，无奈诉至法院。卓某公司辩称，2010年6月29日，原邯郸市同欣房地产开发有限责任公司（以下简称同欣公司）与原告签订了《邯郸市城市房屋拆迁产权调换协议书》和承诺书各1份。2010年8月，同欣公司因算账不合算等原因，我公司接手同欣嘉园项目，该项目更名为卓某南苑。1、关于回迁房。2014年10月9日，我公司在邯郸晚报通知2号楼回迁户，已具备回迁入住条件，过渡费一次性发放至2014年10月12日，以后无论是否办回迁手续均不再发任何过渡费。原告接我公司通知后看了房屋并挑选小房后，称自己经济困难，不办理回迁手续。根据同欣嘉园拆迁安置手册第六项结算方式第3条规定：回迁安置的住户应在开工之前缴纳超面积房款的30%，在主体工程封顶前缴纳90%的超面积款，剩余房款在新房交钥匙前一次付清，逾期一个月不按此标准交款的按每天1.5%计取滞纳金，计取滞纳金一个月后仍未交，将自动解除房号和协议。原告应补交69360元，按每天1.5%计算，每天1040.4元，从14年11月9日至16年10月9日共计700天，应交滞纳金728280元。2、关于承诺小区建成后从物业房屋中腾出一间不少10平方的小房供原告使用。同欣嘉园在设计时，一栋物业办公临建，由于规划审批未通过，现无法提供物业房屋给原告，为此我公司多次找原告协商。方案一，用物业办公用的地下车库或地下室，前4年免费使用，4年后租金减半。方案二，10㎡小房按每平方米每月10元计算，一年1200元，四年4800元。最多应补偿10000元。方案三，从李东海现扩面积中照顾10平方面积,但应按每平米1167元减免。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李东海为证实其主张，提交如下证据：1、原告身份证复印件1份；2、《个体工商户营业执照》、《税务登记证》各1份；3、《赠与合同》、《公证书》和邯房权证国字第××号《房屋所有权证》各1份；4、《邯郸市城市房屋拆迁产权调换协议书》、《承诺书》各1份；5、58安居客网站查询的卓某南苑租房信息打印件1份。6、通话录音及书面整理材料各2份；7、改造拆迁面积测绘图复印件1份。卓某公司为证实其辩解，提交如下证据：1、《同欣嘉园拆迁安置手册》1份；2、2014年10月9日《邯郸晚报》卓某南苑2号楼回迁通知、卓某南苑回迁户电话通知记录单复印件、选小房记录复印件各1份；3、卓某南苑拆迁安置补偿结算单（三联）复印件1份；4、卓某南苑物业移交单1份。本院经审理认定事实如下：2010年6月29日，同欣公司（拆迁人、甲方）与原告（被拆迁人，乙方）签订了《邯郸市城市房屋拆迁产权调换协议书》1份，约定：乙方有复兴区人民西路12号2-2-11号房屋，建筑面积43.25㎡（以产权证为准）；甲方付乙方被拆迁房屋及其附属物补偿费13000元；乙方选择被拆迁房产调换，甲方为乙方提供符合国家安全质量标准房屋，产权调换的房屋坐落位置同欣嘉园2-1-2102，二十一层，建筑面积93.28㎡；原旧房与回迁新房相应面积互不找差价，增加面积房屋价格按本次《拆迁实施方案》规定执行；搬迁过渡方式：自行过渡（乙方自找过渡房）过渡期限为36月，自2010年6月29日起，至2013年6月28日止，从本协议签订之日起计算；由于拆迁人的责任超过过渡期限的，按《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十九条规定增发临时安置补助费；双方订立的其他条款详见承诺书，承诺书和主协议具有同等法律效力。同日，同欣公司（甲方）与原告（乙方）又签订《承诺书》1份，约定：甲方在同欣嘉园小区建成后从物业房屋中腾出一间不低于10㎡的房间供乙方使用；乙方可免费使用上述房屋的时间段为乙方在原旧房交房之日起至回迁新楼房拿钥匙之日止的天数（小区建设期间影响时间）；乙方免费使用天数到期后，甲方按类似房屋房租的一半收取乙方的租金；小区建成后，若因甲方违约未落实上述承诺房屋，乙方有权要求甲方赔偿违约经济损失。上述《邯郸市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《承诺书》签订后，原告履行了搬迁交房义务，被告支付了原告过渡期36个月（自2010年6月29日起至2013年6月28日止）的临时安置补助费。2010年8月，被告接手同欣公司开发的同欣嘉园项目，并将该项目更名为卓某南苑。2014年9月9日，被告的南苑项目工程部将1号楼社区用房1-2层，地下车库10-17号，负一层18号、19号、21号储藏间，负二层35号、36号、51号储藏间，车位101-105号作为物业办公用房向邯郸市宜居物业服务有限公司进行了移交。2014年10月9日，被告在《邯郸晚报》刊登通知，内容为：“尊敬的卓某南苑回迁户：由我公司开发建设的卓某南苑小区2#楼已具备回迁入住条件，并已于2014年10月8日开始办理回迁入住手续。我公司研究决定，卓某南苑2#楼回迁户的过渡费将一次性发放至2014年10月12日；2014年10月12日后，无论是否办理回迁入住手续，我公司均不再发放任何过渡费；在2014年10月12日之前办理回迁入住的回迁户，过渡费同样发放至2014年10月12日；请各回迁户尽快办理回迁入住手续”。被告另安排其公司人员向原告等回迁户进行了电话通知。原告称，其接到被告业务员电话通知后到该公司，被告要求更换协议，并要求原告放弃《承诺书》的权利，但原告认为被告未兑现《承诺书》，协议与《承诺书》应为一体一并解决，导致原告未办理回迁入住手续。原告至今未办理该手续，亦未领取回迁房钥匙。根据原告申请，本院到卓某南苑周边对该小区内一层楼房出租价格进行了调查，邯郸市复兴区亿鑫房产中介信息服务部出具证明，内容为：“卓某南苑1号楼在2015-2017年期间租金价位约每平米10元”；邯郸市复兴区合逸房产信息服务部出具证明，内容为：“卓某南苑1号楼无家具家电的房子，在2015年至2017年期间，房租约为每月每平方10-13元之间”。另查明，2008年11月20日，邯郸市复兴区工商行政管理局向原告发放了《个体工商户营业执照》，名称为邯郸市复兴区东海家电制冷维修部，经营场所为人民西路12号2-2-11号，经营范围为家电维修。再查明，原告提交的改造拆迁面积测绘图复印件，显示涉案房产原为电器厂家属楼的单元房，该房总建筑面积为49.15㎡。以上事实有原告身份证复印件、《个体工商户营业执照》、《税务登记证》、《赠与合同》、《公证书》、邯房权证国字第××号《房屋所有权证》、《邯郸市城市房屋拆迁产权调换协议书》、《承诺书》、改造拆迁面积测绘图复印件、《邯郸晚报》各1份及当事人陈述在卷佐证。
原告李东海与被告河北卓某房地产开发有限公司（以下简称卓某公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告李东海的委托诉讼代理人马玉青，被告卓某公司的委托诉讼代理人刘邯生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告签订的《邯郸市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《承诺书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应当依约全面履行各自的义务。根据原告起诉、被告答辩，本案争议的焦点问题为以下三点：一、被告应支付原告临时安置补助费的具体数额。2014年10月，被告以登报及电话通知的方式通知回迁户到该公司办理回迁手续，原告接到通知后，其称因被告要求更换协议，并要求原告放弃《承诺书》确定的权利，导致其至今未办理回迁入住手续。被告对原告所称不予认可，且原告提交的通话录音不足以证实上述事实，本院对此不予采信。原告至今未办理回迁入住手续的责任不在被告，故被告应支付原告自2013年6月29日起至2014年10月12日止的临时安置补助费。原告主张的自2014年10月13日起至交钥匙之日止的临时安置补助费，系其自行扩大的损失，本院不予支持。原告提交了改造拆迁面积测绘图复印件1份，用以证实其被拆迁房的实际建筑面积为49.15㎡，并非《房屋所有权证》记载面积43.25㎡，临时安置补助费应以49.15㎡计算。《邯郸市城市房屋拆迁产权调换协议书》明确约定：“乙方有复兴区人民西路12号2-2-11号房屋，建筑面积43.25㎡（以产权证为准）”，可认定双方已对按证载面积43.25㎡计算过渡费达成一致，且被告也已按该面积支付了原告3年的临时安置补助费，原告未提出异议，故对原告主张按49.15㎡计算临时安置补助费不予支持。协议约定：“由于拆迁人的责任超过过渡期限的，按《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十九条规定增发临时安置补助费”。《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十九条规定:“由于拆迁人的责任使被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人延长过渡期限的，依照下列规定处理：（一）被拆迁人或者承租人自行或者由其所在单位安排住处的，从逾期之月起，以设区市、县（市）人民政府规定的临时安置补助费的标准为基数，增加临时安置补助费，逾期不满半年的增加百分之二十五，逾期满半年不满一年的增加百分之五十，逾期满一年不满二年的增加百分之七十五，逾期满二年以上的增加百分之百…”。被告应支付原告自2013年6月29日起至2014年10月12日止，按43.25㎡计算的临时安置补助费9734.86元[10元×43.25㎡×（1.25×6个月+1.5×6个月+1.75×3个月13天）]。二、被告应否立即向原告交付回迁房。被告当庭表示在原告办理回迁入住手续（包括补交增加面积的房款）后，同意向原告交付回迁房。原告表示被告应先向其交房，待其入住后再支付被告差价款。合同约定：原告选择被拆迁房产调换，产权调换的房屋建筑面积为93.28㎡。原告应将增加面积的房款等相关费用与被告进行结算后，被告向其交付房屋。因原告现不同意结算相关费用，对其要求被告立即交房的诉讼请求，本院不予支持。三、被告因违反《承诺书》，应赔偿原告损失的具体数额。《承诺书》约定：被告在同欣嘉园小区建成后从物业房屋腾出一间不低于10㎡的房间供原告使用；原告可免费使用上述房屋的时间段为原告在原旧房交房之日起至回迁新楼房拿钥匙之日止的天数（小区建设期间影响时间）；原告免费使用天数到期后，被告按类似房屋房租的一半收取乙方的租金；小区建成后，若因被告违约未落实上述承诺房屋，原告有权要求被告赔偿违约经济损失。现被告无法向原告提供单元房内的物业房屋，其应按《承诺书》约定赔偿原告损失。结合原告的预期利益、双方的过错程度以及同地段房屋租金价格等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告应赔偿原告17490元[分两段计算：1、过渡期51.5个月的损失：12元×10㎡×51.5个月=6180元；2、240个月（20年）-51.5个月的损失：12元÷2×10㎡×188.5个月=11310元]。原告提交的58安居客网站查询的卓某南苑租房信息打印件1份，不能证实该地段房屋的成交情况，对其主张按每月每平米20元计算租金不予支持。被告辩称，因原告迟延补交超面积房款，根据同欣嘉园拆迁安置手册的规定，原告应支付被告滞纳金728280元。被告该主张属反诉范畴，其未提出反诉，对此本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、被告河北卓某房地产开发有限公司支付原告李东海临时安置补助费9734.86元；二、被告河北卓某房地产开发有限公司赔偿原告李东海17490元；三、驳回原告李东海的其他诉讼请求。以上第一、二项于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告李东海负担710元，被告河北卓某房地产开发有限公司负担590元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。