李东某与突泉县凯达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：李东某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住黑龙江省。
委托诉讼代理人：赵春杰，黑龙江洪浩律师事务所律师。
被告：突泉县凯达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区兴安盟突泉县突泉镇民主街（原政府路南）。
法定代表人：焦林鹰，经理。
委托诉讼代理人：安文秀，黑龙江加格达奇律师事务所律师。

原告李东某与被告突泉县凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李东某的委托诉讼代理人赵春杰、被告凯达公司的委托诉讼代理人安文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李东某向本院提出诉讼请求：1.依法判令凯达公司交付房屋；2.依法判令凯达公司自2016年8月1日起至实际交付之日止，按日向李东某支付购房款总额4.9%的占用期间利息；3.诉讼费由凯达公司承担。事实和理由：2015年7月27日李东某与凯达公司在加格达奇区签订了商品房买卖合同。合同约定李东某购买凯达公司在加格达奇区开发的林海蓝钻小区第4幢1单元3层C户建筑面积为138.33平方米的住宅一户，每平方米单价为3380.00元，房屋总价款为467555.00元，凯达公司在2016年8月1日交付房屋，付款方式为一次性付款。李东某在合同签订前于2015年7月20日将购房款467555.00元全部交纳。但现已超过房屋交付期限，凯达公司至今未交付房屋。李东某多次找凯达公司协商此事，凯达公司以各种理由推拖不予解决。李东某为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。
凯达公司辩称，李东某起诉事实不存在，应当驳回。事实是：凯达公司法定代表人焦林鹰在加格达奇区开发林海蓝钻小区商品房过程中，与李东某相识，关系颇好。2015年7月份，因凯达公司开发资金紧张，经与李东某口头协商，向李东某借款3560000.00元，约定两年还款，利息为年利率24%。李东某为了保证借款安全，要求凯达公司提供在建商品房12套以现售的方式作为抵押，这也是当地大额借款抵押的习惯做法。2015年7月27日，李东某通过银行卡转给凯达公司借款3560000.00元（附划款记录），当天凯达公司为李东某设立抵押，方式是开具12套商品房预售票据，总价款4407427.00元，还签订了商品房买卖合同。2015年11月25、27日，凯达公司资金缓解，两次还款3555000.00元（附银行2700000.00元、855000.00元划款记录）。2017年3月8日，李东某卖出凯达公司商品房一套，房价款373491.00元由李东某收取，冲抵李东某借款（李东某收款凭证）。截止2017年3月8日，凯达公司共还款3928491.00元，早已超出借款额（3560000.00元）368497.00元。计息部分，2015年7月27日至2015年11月27日4个月，按3560000.00元/年利率24%计算利息为284800.00元，实际凯达公司多付83697.00元，凯达公司另案起诉。不解的是，双方本来是借款的法律关系，开具的12套商品房预售票据及商品房买卖合同只是抵押方式，买卖商品房不是双方的真实意思表达，这一切从借款时间、方式，还款的事实上都可以说明事实就是借款纠纷。综上所述，凯达公司向李东某借款属实，但已经还清，并且多还了83697.00元，李东某起诉无理，应当驳回。
本院经审理认定事实如下：凯达公司系有限责任公司（自然人独资），法定代表人系焦林鹰，注册资本人民币壹仟万元，成立日期2007年6月1日，营业期限2007年6月1日至2037年5月31日，经营范围房地产开发及销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2015年7月23日，李东某与凯达公司签订商品房买卖合同，内容为：“出卖人：突泉县凯达房地产开发有限公司，法定代表人：焦林鹰，委托代理人：栾天舒；买受人：李东某。第一条项目建设依据出卖人以招牌挂方式取得位于会展中心东侧，编号xxx的地块的土地使用权。［土地使用权出让合同号］、［土地使用权划拨批准文件号］、［划拨土地使用权转让批准文件号］为哈尔滨铁路局。该地块土地面积为商业，规划用途为住宅，土地使用年限自2014年4月24日至2074年4月24日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名林海蓝钻小区。建设工程规划许可证号为xxx，施工许可证号为xxx。…第三条买受人所购商品房的基本情况第4幢1单元3层C户号房。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3380.00元（人民币）；大写叁仟叁佰捌拾元；该户面积：138.33㎡；总价款：467555.00元，大写肆拾陆万柒仟伍佰伍拾伍元整；…第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款全款467555.00元；2.分期付款；3.其他方式。…第八条出卖人应当在2016年8月1日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；2.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人…落款处有焦林鹰的印章、委托代理人栾天舒的签字和凯达公司的公章，买受人李东某的签字及手印，签字时间2015年7月23日。”2015年7月20日，凯达公司给李东某开具了收据，人民币（大写）肆拾陆万柒仟伍佰伍拾伍元，¥467555.00元，收款事由：今收4号楼1单元3层C户（面积138.33㎡）全款。落款处有凯达公司的公章和栾天舒签字。并且同时给李东某出具了说明，对于购买的（林海蓝钻）商品房可做任何调换户型和户名，并可调换门市、车库、车位，价格确定为每平方米3000.00元。
另查明，2015年7月23日，李东某给焦林革汇款1780000.00元，2015年7月27日，李东某给焦林莉汇款1780000.00元，两笔款项合计3560000.00元。焦林革、焦林莉是凯达公司的工作人员，代凯达公司收取了上述两笔款项。2015年11月25日、11月27日，焦林鹰通过中国工商银行向李东某分别汇款2700000.00元、855000.00元，两笔款项合计3555000.00元。2017年3月8日，凯达公司出具收据一张，人民币叁拾柒万叁仟肆佰玖拾壹元整¥373491.00元，上款系收4号楼一单元1103室房款。经手人：李东某。
还查明，在同一时期，李东某与凯达公司一共签订了12份商品房买卖合同，总价款为4407427.00元，涉案房屋为其中的一套。
以上事实有李东某提供的商品房买卖合同、收据、凯达公司出具的证明；凯达公司提供的借记卡账户历史明细清单、商品房的收款收据、银行转款凭证、凯达公司开具的收据及庭审中双方陈述在卷予以证实，足以认定。

本院认为，本案焦点是李东某与凯达公司是商品房买卖合同关系还是借贷关系。凯达公司主张双方系借贷关系，但未提供书面的借款合同。李东某主张双方系商品房买卖合同关系，未签订借款合同。但李东某的主张与本案查明的事实相矛盾的是：李东某于2015年7月23日、7月27日分两次向凯达公司工作人员的银行卡上各汇去1780000.00元，合计3560000.00元，李东某对该笔款项的用途及性质未做合理说明。凯达公司于2015年11月25、27日通过银行向李东某分两次转款总计3555000.00元，李东某亦未作合理说明。因此，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。
关于当事人签订商品房买卖合同时的真实意思。根据已经查明的事实，李东某与凯达公司在同一时期共签订12份商品房买卖合同，但在签订合同时涉案商品房尚未建成，凯达公司声称因公司资金紧张，需要借款用以开发建设房屋，较为符合常理。李东某与凯达公司签订的12份商品房买卖合同的总价款为4407427.00元，李东某称提供的购房款是现金，但李东某未提供该笔款项来源的书面证明，而在同一时期，李东某却通过银行向凯达公司转款3560000.00元，凯达公司于2015年11月25、27日又通过银行向李东某分两次转款总计3555000.00元，李东某对其与凯达公司之间的经济往来未作出合理说明，也未提供证据证明其与凯达公司之间还有其他交易关系。另外，李东某与凯达公司签订商品房买卖合同时，涉案房屋尚未建成，涉案房屋尚不具备出卖条件，作为理性的市场主体，李东某在涉案房屋不具备出卖条件的情况下，签订多套商品房的买卖合同，亦不符合常理。从双方提供的证据上看，被告有融资之需求，而原告在同一时间购买多套商品房，显然并不是为了居住，从原、被告双方的实际行为上分析，可以认定凯达公司是向李东某借款，而非出卖商品房，李东某与凯达公司签订商品房买卖合同目的是为其债权提供担保。
综上，本院认为，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。本案中，李东某通过银行向凯达公司汇款3560000.00元、收取凯达公司3555000.00元及收取出卖凯达公司一套商品房价款373491.00元的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系，而非商品房买卖合同关系，签订商品房买卖合同仅是为李东某的债权提供担保，且凯达公司已将借款还给了李东某。李东某要求交付房屋并自2016年8月1日起至实际交付之日止，按日向李东某支付购房款总额4.9%的占用期间利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回李东某的诉讼请求。
案件受理费50.00元，由李东某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。

审判员 徐文波

书记员： 梁爽