李某某、随州市新世纪房地产开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住随州市。委托��讼代理人：李汉会，男，xxxx年xx月xx日出生，住随州市。系李某某父亲。被上诉人（原审原告）：随州市新世纪房地产开发有限公司，住所地随州市新世纪建材装璜五金城。诉讼代表人：湖北神农律师事务所（该公司破产管理人）。委托诉讼代理人：杨帆，湖北神农律师事务所律师。委托诉讼代理人：金念，湖北神农律师事务所律师。上诉人李某某因与被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李某某的委托诉讼代理人李汉会，被上诉人新世纪房地产公司的委托诉讼代理人杨帆、金念到庭参加了诉讼。本案现���审理终结。李某某上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人已对租赁房屋进行装修，拍卖时房屋的价值包含上诉人支付的转让费和装饰装修的财产，被上诉人应进行补偿，现被上诉人不对上诉人支付的转让费和装饰装修的财产进行补偿，侵害了上诉人的合法权益。原审认定事实不清，判决返还租赁房屋没有法律依据。2、租赁合同到期后，因被上诉人拍卖房屋，没有与上诉人签订公平的过渡协议，且对转让费和装修费用不进行补偿，实际上上诉人自2016年5月28日起一直未使用租赁房屋，被上诉人要求上诉人支付房屋占有使用费没有合法依据，请二审法院依法驳回。3、上诉人已支付房屋租金24620元和2016年5月28日至2017年5月27日的物业费2160元，请二审法院依法扣减。新世纪房地产公司辩称，1、原审认���事实清楚，适用法律正确，程序合法；2、根椐双方签订的《房屋租赁合同》第七条第四款规定，被上诉人对租赁房屋内的装饰装修物不承担责任；3、上诉人支付给原租户的20万元转让费与本案无关；4、上诉人认为已缴纳相关费用应提供证据加以佐证；5、双方签订的《房屋租赁合同》到期后，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人支付占有期间的房屋使用费。上诉人上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。新世纪房地产公司向一审法院起诉请求：1.判决李某某返还随州市舜井大道73号五金城D区31、33、35号经营用房；2.判决李某某支付截至2016年5月27日的房屋租金14620元、物业费2160.98元，并支付自2016年5月28日起至实际返还房屋之日的房屋使用费（按每天67.01元计算）及物业费（每月每平米1.40元）；3.本案的诉讼费由李某某负担。一审��院认定的事实：2015年5月28日，原告新世纪房地产公司与被告签订房屋租赁合同，主要内容为：原告将随州市新世纪建材装璜五金城D区31号、33号、35号商业用房租赁给被告使用，租赁期限一年（2015年5月28日起至2016年5月27日止），年租金24460元，房租在合同生效后三日内一次性付清，物业费由原告代收代缴，合同期满或解除后，被告必须将房屋完好地交还给原告等，双方还约定了违约责任。合同签订后，原告按约定将房屋提供给被告使用。2016年4月6日，原告新世纪房地产公司管理人（甲方）与被告李某某（乙方）签订《租金及费用结算协议》，主要内容为：“一、乙方自15年5月28日起至16年5月27日止期间应付房屋租金共计24460元，已付7840元，扣减因房屋渗漏或水管破裂原因造成乙方损失2000元，下欠房屋租金14620元。……。三、乙方下欠房屋租金、费用共计14620元……”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定行使权利、履行义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。《房屋租赁合同》签订后，原告新世纪房地产公司依约将房屋交付被告使用，经结算，被告李某某确认欠原告新世纪房地产公司房屋租金14620元及物业管理费用2160.98元。被告辩称，房屋在拍卖时没有经过其同意，给其造成很大的经济损失，在承租时花了20万元的转让费等理由，因其未能提供充足的证据予以证实，不能否定双方签订的《租金及费用结算协议》，被告的以上抗辩理由均不成立。原告要求被告支付欠付租金及费用有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，判决：一、被告李某某于判决生效之日起十日内向原告随州市新世纪房地产开发有限公司管理人返还位于随州市舜井大道××世纪建材装潢××内××区××、××、××号经营用房；二、被告李某某于判决生效之日起十日内向原告随州市新世纪房地产开发有限公司支付2016年5月27日前房屋租金14620元、物业费2160.98元，共计16780.98元。并支付自2016年5月28日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每天67.01元计算）及物业费（按每平方米每月1.4元计算）。案件受理费220元，由被告李某某负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人李某某提交了五组证据，被上诉人新世纪房地产公司未提交新证据。上诉人提交证据一：联名上访诉求书。证明目的：证明租赁房屋拍卖时租户曾信访的事实。证据二：新世纪房地产公司向上诉人李某某出具的收据四份。证明目的：被上诉人起诉上诉人��缴的14620元租金和2015年5月28日至2017年5月27日的物业费已交纳。证据三：张立知（上诉人李某某转接租赁房屋时的上家）出具收据一张。证明目的：上诉人在承租租赁房屋时支付张立知店面转让补偿金20万元。证据四：店面装修评估表明细。证明目的：证明上诉人李某某承租房屋后装修支出的费用。证据五：室内装修照片10张。证明目的：证明承租后上诉人对租赁房屋进行了装修，被上诉人应赔偿损失。经质证，被上诉人新世纪房地产公司认为，对于证据一上诉人认为拍卖公司的财产是正当的法律行为，且上诉人的上访行为与本案无关联性，对该证据的关联性有异议；对于证据二载明7840元的收据已在《租金及费用结算协议》中扣减，对四份收据的真实性无异议；对于证据三上诉人与他人的店面转让补偿金与本案无关，且该收条无证人到庭作证、无证人身份信息，对该证据的真实性、关联性有异议；证据四一审已提交，二审不能作为新证据；对于证据五根椐法律规定和合同约定被上诉人均不应承担装饰装修的费用，该证据不能达到其证明目的。对上述有异议的证据，本院认为，证据一系上访的诉求材料，不能认定为证据，本院不予采信；被上诉人新世纪房地产公司对证据二真实性无异议，本院予以采信；证据三不能与其他证据相印证，且收条出具人未出庭作证，本院对该证据不予采信；证据四一审已提交，不作为新证据;因证据五涉及到本案实体处理，对其是否采信在本院认为部分阐述。经审理查明，原审认定事属实。另查明，双方签订的《房屋租赁合同》第七条第4款约定“在租赁房屋现有的装饰和设施外，乙方（李某某）如果要增加设备或其他装饰须征得甲方（新世纪房地产公司）书面同意并由乙方办理���防等手续，费用由乙方承担。合同期满或提前解除，乙方不得要求甲方补偿任何装饰、装修、附着物、添加物等费用”。2017年9月22日，新世纪房地产公司向上诉人李某某送达《腾退房屋通知》一份，要求上诉人于2017年10月22日前腾退完毕并办理书面移交手续。新世纪房地产公司出具收据四份，其内容分别为：李某某交2015年5月28日至2016年5月27日房租14620元；李某某交2015年5月28日至2016年5月27日房租7840元；李某某交2015年5月28日至2016年5月27日物业费2160元；李某某交2016年5月28日至2017年5月27日物业卫生费2160元。本院认为，上诉人李某某与被上诉人新世纪房地产公司在《房屋租赁合同》中约定合同租赁期限届满时间为2016年5月27日，租赁期满，双方未续签合同，租赁合同转为不定期租赁合同。新世纪房地产公司于2017年9月22日送达《腾退房屋通知》要求���诉人李某某于2017年10月22日以前腾退房屋，于法有据，本院予以支持。双方之间的租赁关系2016年5月28至2017年10月22日为不定期租赁合同期间，2017年10月23日起至实际返还之日止为占有使用期间，被上诉人新世纪房地产公司要求上诉人李某某支付不定期租赁合同和占有使用期间的房屋租金并无不当，本院对被上诉人要求上诉人支付自2016年5月28日起至实际返还之日至的租金和占有使用费，以及2017年5月28起至实际返还之日止的物业费予以支持。上诉人李某某已交纳《租金及费用结算协议》中欠交的房租费14620元和2015年5月28日至2017年5月27日物业费4320元应予扣减，本院对被上诉人新世纪房地产公司要求上诉人李某某支付房屋使用费14620元和物业费2160.98元的诉讼请求不予支持。双方当事人在《房屋租赁合同》中约定合同期满或提前解除合同时，上诉人李某某不得要求被上诉人新世纪房地产公司补偿任何装饰、装修、附着物、添加物等费用，故上诉人李某某请求被上诉人新世纪房地产公司补偿房屋装饰装修费用没有合同和法律依据，本院不予支持。上诉人李某某要求被上诉人新世纪房地产公司为其在转接案外人张立知租赁房屋时支出20万元的转让费进行补偿，本院认为上诉人李某某在与被上诉人新世纪房地产公司签订《房屋租赁合同》前与案外人发生的民事行为与本案无关，对该上诉请求本院不予支持。本案随州市新世纪房地产开发有限公司的破产管理人系随州市新世纪房地产开发有限公司的诉讼代表人，一审法院错误将“随州市新世纪房地产开发有限公司管理人”作为原告，本院予以纠正。综上所述，李某某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：

一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初330号民事判决；二、上诉人李某某于本判决生效之日起十日内向被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司返还位于随州市舜井大道73号随州市新世纪建材装潢五金城内D区31号、33号、35号经营用房；三、上诉人李某某于本判决生效之日起十日内向被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司按每天67.01元计算支付自2016年5月28日起至实际返还房屋之日止房屋使用费和按每平方米每月1.4元计算支付自2017年5月28日起至实际返还房屋之日止的物业费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费220元，由上诉人李某某负担120元，被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司负担100元；二审案件受理费220元，由上诉人李某某负担120元，被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。

审判长　　李小辉
审判员　　袁　涛
审判员　　吕丹丹

书记员：石继武