李某某、周某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省广水市。上诉人（原审被告）：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。两上诉人共同委托诉讼代理人：周万平，荆门市东宝区象山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：熊启洪，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：代彬，湖北京中金律师事务所律师。原审被告：荆门市茂森房地产开发有限公司，住所荆门市东宝区象山大道7号。法定代表人：张茂海，董事长。

李某某、周某上诉请求：撤销原判，改判驳回熊启洪的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、原判适用法律错误；上诉人为有权占有，被上诉人无权要求返还房屋。上诉人不构成对熊启洪占有的侵夺，上诉人因与荆门茂森公司签订《商品房买卖合同》，且荆门茂森公司将钥匙交给上诉人，是履行合同的结果，上诉人没有采取法律禁止的私力剥夺占有人的占有。侵犯其占有物的是荆门茂森公司而非上诉人，熊启洪只能向荆门茂森公司主张占有返还请求权。上诉人与熊启洪之间均为有权占有，有权占有人之间没有返还原物的义务。熊启洪不享有物权，不能对上诉人行使。房屋被出售给上诉人之后，熊启洪的占有已经丧失，其仅仅享有合同权利，只能请求荆门茂森公司交付房屋、履行合同。二、上诉人不存在过错。熊启洪在取得房屋钥匙之后，长达五年迟迟不办理过户，且房屋长期处于无人管理、控制的状态，上诉人对房屋已出售的事实毫不知情，是善意无过失的，更应当予以保护。原审法院判决上诉人返还房屋，明显违反交易秩序及善良风俗。熊启洪辩称，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，应予维持。熊启洪向一审法院起诉请求：1.确认熊启洪对坐落于荆门市象山大道都市岸泊2单元1907号房屋享有所有权；2.判令荆门茂森公司、周应涛将坐落于荆门市象山大道都市岸泊2单元1907号房屋返还给熊启洪；3.诉讼费由荆门茂森公司、周应涛负担。一审法院认定事实：熊启洪原为深圳市弘宝投资有限公司的股东之一。2007年10月，熊启洪与刘新宝（深圳市弘宝投资有限公司股东）、张于新、张华林以深圳市弘宝投资有限公司名义，出资480万元（其中熊启洪出资300万元）购买了张茂海在荆门茂森公司30%的股份。2009年1月，深圳市弘宝投资有限公司将其在荆门茂森公司30%的股份转让给张茂海，转让价款同样为480万元。因张茂海未能支付转让款及利息，双方协商用荆门茂森公司开发的“都市岸泊”房屋抵付。刘新宝将其出资款100万元及利息转让给了熊启洪。2009年1月17日，熊启洪与荆门茂森公司签订了房屋认购协议两份，约定熊启洪认购2号楼西单元9楼、10楼8套房屋，17、18、19楼房屋10套，共18套，取得上述房屋的购买权，并在取得房地产管理部门核准销售时签订房屋买卖合同，认购价款5533284元。2009年1月19日，荆门茂森公司向熊启洪出具收据两张，金额5533284元。2009年5月12日，熊启洪与荆门茂森公司又签订了以上18套房屋的正式商品房买卖合同，含本案诉争的房屋1907号。1907号房的商品房买卖合同中明确约定房款为257958元，支付方式为买受人用对出卖人的投资分红款抵房款。以上18套房屋的商品房买卖合同均在荆门市房管部门进行了登记备案。2011年12月6日，熊启洪向荆门茂森公司交纳1907号房屋的天然气开户费、装修押金、垃圾清运费等6600元，荆门茂森公司将1907号房的钥匙交付给熊启洪，熊启洪未入住。2016年，因荆门茂森公司欠周应涛工程款，荆门茂森公司用原出卖给熊启洪的1907号房屋抵付工程款。2016年4月19日，周应涛与荆门茂森公司签订了1907号房的商品房买卖合同，但未在房管部门登记备案。合同签订后，荆门茂森公司将原1907号门更换后将1907号房的钥匙交付周应涛，周应涛装修后于2016年8月入住至今。2016年9月，熊启洪发现原抵付给其的1907号房被周应涛占有，遂诉至一审法院。一审法院认为，熊启洪、周应涛先后与荆门茂森公司就1907号房签订有商品房买卖合同，虽荆门茂森公司一房二卖，违反了诚实信用原则，但两份商品房买卖合同仍是双方当事人真实意思的表示且不违反法律法规的强制性规定，均应为有效。荆门茂森公司主张与熊启洪的房屋买卖合同只是作为借款的抵押担保，但其并未提供证据证实，不予采信。熊启洪与荆门茂森公司签订商品房买卖合同后，熊启洪取得相应的合同权利，而对所有权的确认应以物权登记为准，因熊启洪并未取得诉争房屋的所有权证，因此尚未取得诉争房屋的所有权，其要求确认对诉争房屋享有所有权，不予支持。熊启洪购买1907号房屋在先，且购房后，荆门茂森公司将钥匙已交付熊启洪，占有权转移至熊启洪，熊启洪在取得1907号房钥匙时，对1907号房享有合法占有权。后荆门茂森公司再次将1907号房出售给周应涛，也交付了钥匙，周应涛对诉争房屋进行了装修并入住，实际占有了诉争房屋。熊启洪、周应涛均对诉争房屋享有合法占有权，但鉴于熊启洪买卖合同成立以及熊启洪合法占有房屋的时间均先于周应涛，根据公平的法律原则，应优先保护履行顺位在先的买卖合同。周应涛现占有熊启洪已购买并占有在先的房屋，侵害了熊启洪的合法权利。熊启洪虽不享有房屋所有权，但基于合法的占有权，可要求周应涛返还原物。荆门茂森公司一房二卖虽存在过错，但并未实际占有房屋，故熊启洪主张荆门茂森公司返还房屋，不予支持。至于周应涛的经济损失，可向荆门茂森公司另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第二百四十五条规定，判决：一、被告周应涛于判决生效后十五日内将坐落于荆门市象山大道3号都市岸泊2单元1907号房屋恢复原状返还熊启洪；二、驳回原告熊启洪的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由被告周应涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。另查明，一审中熊启洪提交的光盘中的内容显示，在1007号房屋大门上的墙壁上，打开1022号大门后各室内墙壁上均有“此房房主熊启洪，任何单位和个人私自侵入后果自负。如有疑问请到房管局查询或致电139××××7586”的五排文字的红色喷绘字样；在1008号、1021号和1022号房门上的白墙壁上均有五排字范围大小的白色油漆覆盖；在1907号和相邻的1906号、1908号房门上的白墙壁上均有红色油漆涂抹，并可见覆盖的为上述五排字的红色喷绘字样。
原审原告熊启洪诉原审被告荆门市茂森房地产开发有限公司（以下简称荆门茂森公司）、原审被告周应涛房屋买卖合同纠纷一案，荆门市东宝区人民法院于2017年6月22日作出（2017）鄂0802民初799号民事判决。宣判后，周应涛去世，其妻子李某某及其儿子周某不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议焦点为，在“一房数卖”中商品房买卖合同均属有效的情形下，哪一份合同应该得到履行？本案中，熊启洪、周应涛分别与荆门茂森公司签订的两份合同均未办理登记过户手续，熊启洪的合同已经办理了合同登记备案。首先，办理登记备案虽然并非一般商品房买卖合同的必经程序，但其体现了合同双方当事人实际履行合同的诚意，其有别于一般的合同签订环节，而已经具有了一定的合同履行意味，故此种情形下，已经办理了合同登记备案的合同应优先得到保护。其次，荆门茂森公司收取熊启洪交纳的1907号房屋的天然气开户费、装修押金、垃圾清运费，荆门茂森公司将房屋钥匙交付熊启洪，体现了卖房人的履行合同的真实意愿，是合法的履行，因此，应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。第三，熊启洪在包括1907号房屋在内的多套房屋大门上的墙壁及室内墙壁上均喷绘有载明房主为熊启洪字样的明显文字，周应涛在接收荆门茂森公司交付钥匙时，就应明确知道该房屋是有他人已经在先购买，周应涛仍对该房屋进行装修并入住，并非善意，即使周应涛与荆门茂森公司签订的商品房买卖合同合法成立，对周应涛占有该房屋的行为，应不予支持。第四，荆门茂森公司不能履行与周应涛签订的商品房买卖合同，周应涛的继承人可依法向荆门茂森公司主张权利。综上所述，上诉人李某某、周某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李某某、周某负担。本判决为终审判决。

审判长　　杨红艳
审判员　　刘永清
审判员　　董菁菁

书记员：吴文倩