李某某与佳木斯万基房地产开发公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：李某某，男。委托诉讼代理人：武艳波，黑龙江龙之剑律师事务所律师。被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市长安西路408号。法定代表人：于文波，职务董事长。委托诉讼代理人：杨士玲，系该公司经理。第三人：吴淑娟，女。

原告李某某向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行房屋买卖合同，并协助原告办理不动产权证书，提供办证所需手续;2.要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年8月17日，原告与被告万基公司签订了《商品房投资协议书》，协议约定：原告购买万基公司在桦南县隆吉小区三期开发的3号楼6单元603室，房屋面积为71.30平方米，原告交付了全部价款。后期原告到桦南县房产局办理产权证照时，得知原告购买的房屋由万基公司与第三人之间办理了机打合同，导致原告无法办理房屋产权证照，故提起诉讼。万基公司辩称，关于房屋买卖事宜不清楚，我公司没有将争议房屋出卖给原告及第三人，也没有与原告及第三人签订房屋买卖合同和收取房款，该地段的实际投资人和受益人为张敬科，应由其承担法律责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。吴淑娟未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权也调取了来源于桦南县公安局及不动产登记中心的相关证据并组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提供的身份证（核对后的复印件）、商品房投资协议、购楼收据及实际居住的相关证据（电力、采暧等费用收据），本院调查取证的万基公司授权委托证明书、隆吉小区三期的相关政府批件、第三人吴淑娟与被告的商品房买卖合同、证人张敬科证言笔录，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：桦南县隆吉小区三期建设项目系被告万基公司与案外人张敬科合作开发。2011年7月28日，原告李某某与万基公司签订《商品房投资协议书》，约定购买隆吉小区三期3号楼6单元603室，面积71.30平方米，价款156930元。原告交付全部购房款后便实际入住，后期当原告到桦南县房地产管理局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被第三人吴淑娟备案登记，导致原告无法实际权利，故提起诉讼。另查明，2013年5月15日，因案外人张敬科开发桦南县秀北小区向第三人吴淑娟借款，便将涉案房屋作为担保在桦南县房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记。
原告李某某与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称“万基公司”）、第三人吴淑娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人武艳波到庭参加诉讼，被告万基公司、第三人吴淑娟经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，案件的争议焦点一是被告万基公司与第三人吴淑娟签订的《商品房买卖合同》的效力问题；二是原告李某某与被告万基公司签订的《商品房投资协议书》的效力及履行问题。首先，民法通则规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，张敬科作为万基公司的合伙人与吴淑娟之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保张敬科委托贾东阳与吴淑娟将涉案房屋办理了备案登记，可见双方的真实意思是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在表示为签订商品房买卖合同并办理备案登记，因此双方签订商品房买卖合同这一民事行为的内在意思与外在表示不一致，意思表示并不真实，应为无效。其次，我国采取物权法定原则，本案中被告与第三人采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被物权法或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则；最后，民间借贷司法解释亦规定审理民间借贷案件中如出现实为借贷而名为买卖的情形应以借贷法律关系审理，并释明当事人变更诉求，第三人可以民间借贷另行向债务人主张权利，作为其民事权益的救济方式。关于原告李某某与被告万基公司签订的《商品房投资协议书》的效力及履行问题。第一，该协议书约定了商品房买卖的基本内容，具备买卖合同的必要条款并签字盖章，可见双方订立买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效；第二，原告履行了房屋价款的给付义务，被告出具了收据并将涉案房屋交付于原告；第三，原告已对房屋进行了占有使用，有其提供的采暖、供电的票据为凭，被告负有承担转移房屋的所有权与原告，协助原告办理房屋所有权证书的义务，该义务虽未明确记载于双方签订的商品房投资协议书，但却实际存在于合同履行之中；第四，原告的购房协议和交款时间是2011年7月28日，第三人与被告签订的合同时间为2013年5月15日，且原告已占有使用该房屋多年，第三人从未对该房屋主张过权利。综上所述，被告万基公司与第三人吴淑娟签订的商品房买卖合同名为商品房买卖，实为借款担保，意思表示不真实，此担保方式违反物权法定原则和民间借贷的法律规定，第三人所支付的款项实为借款并非房屋买卖的价款，其并未履行买卖合同的价款支付义务，应为无效；原告李某某与被告万基公司签订的商品房投资协议书意思表示真实，具备商品房买卖合同的要件，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。在该合同依法成立的情况下，被告万基公司负有协助原告李某某办理涉案房屋产权登记的附随义务。此外，关于被告万基公司提出因张敬科是隆吉小区三期建设项目的实际投资人和受益人，应承担法律责任的辩解不予采信，理由是万基公司所出具的授权委托证明书中明确承认该项目为其与贾东阳（实际为张敬科）合作经营，即使二者属民事法律行为中的挂靠关系，但因其系政府批准备案的房地产开发主体理应担责。被告万基公司及第三人吴淑娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对民事权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第一款第五项、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条、第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与第三人吴淑娟于2013年8月17日签订的《商品房买卖合同》无效；确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与原告李某某于2011年9月7日签订的《商品房投资协议书》有效；被告佳木斯万基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告李某某办理黑龙江省桦南县隆吉小区三期3号楼6单元603室（面积71.30平方米，产籍号060603）房屋产权登记手续。案件受理费100元由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。