李某某与曾某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无业，住巴彦县。
委托诉讼代理人：梁品娟，巴彦县法律援助中心律师。
被告：曾某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住巴彦县。
委托诉讼代理人：孟繁玉，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，巴彦县繁荣法律服务所法律工作者，住巴彦县。
第三人：哈尔滨中联房地产开发有限公司，地址：巴彦县巴彦镇兴华街。
法定代表人：曲延玲，职务：总经理。
委托诉讼代理人：刘鑫璞，男，1984年1月2日，汉族，该公司职员，住哈尔滨市南岗区。
第三人：黑龙江巴彦建筑安装工程股份有限公司，地址：巴彦县巴彦镇卫建街。
法定代表人：史启文，职务：经理。

原告李某某与被告曾某某，第三人哈尔滨中联房地产开发有限公司、黑龙江巴彦建筑安装工程股份有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及委托诉讼代理人梁品娟，被告曾某某的委托诉讼代理人孟繁玉，第三人哈尔滨中联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘鑫璞，黑龙江巴彦建筑安装工程股份有限公司法定代表人史启文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某向本院提出诉讼请求：1、要求撤销巴彦县人民法院2018黑0126执异65号执行裁定书，停止对原告所有房屋的执行;2、要求确认原告是位于巴彦镇盛世龙城小区8号楼1单元702室楼房的实际权利人；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年原告李某某通过马学在李彦双处购买了位于巴彦镇盛世龙城小区8号楼1单元702室楼房，原告取得姓名为马学、李彦双、李某某的交款收据，原告实际取得房屋并交付各种使用费用。2018年6月被告曾某某向巴彦县人民法院提出申请对原告所有的上述房屋采取了查封措施，原告不服，提出执行异议申请，巴彦县人民法院于2018年7月26日做出了2018黑0126执异65号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。原告为该房屋的实际所有权人，被告曾某某的查封行为侵犯了原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，望依法做出公正判决。
被告曾某某辩称，原告有购房收据及认购书或支付全部房款，只能证明合同生效，合同生效是物权变动的原因，办理产权登记是取得物权的结果，本案中原告没有取得物权并且没有实际占有，根据合同时间点该工程项目没有经过工程质量验收合格，在这种情况下原告应当知道房屋交付必须是工程验收合格后的前提条件下，该房屋属于实际占有，根据法规，不能认定是实际交付。该合同没有联机备案，也没有预告登记，假设中联公司将钥匙交付给原告，也不能产生实际上其占有房屋的法律后果，房屋交付确认书不能证明原告已经合法实际占有该房屋，不符合最高院关于执行异议和复议案件若干规定第29条的相关规定。中联公司和曾某某之间的纠纷已经进入执行程序，如果中联公司明确确认本案原告的权利，但是原告作为案外人不能证明对没有办理产权登记的房屋享有所有权，并没有足以排除执行的权利，所以要求解除查封裁定、终止执行确定为物权的权利人的诉求，无任何请求权基础。原告诉求没有法律支持，没有事实依据，恳请贵院依法驳回原告诉求。
第三人哈尔滨中联房地产开发有限公司辩称，我公司与曾某某纠纷案中，我公司并不负直接责任，因为我公司并未与曾某某签署任何施工合同协议，对于曾某某保全原告房屋一案，我公司也多次告知曾某某，涉案房屋已经出售给个人，为保证购房人的合法权益，我公司已经为此房开具所有相关手续，由于联机备案手续需批量办理，涉案房屋我公司已经将其上报于巴彦县房产局，在未能办理联机备案手续前，曾某某将涉案房屋保全实属不合理。
第三人黑龙江巴彦建筑安装工程股份有限公司辩称，我不清楚，过程我没参与。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1、关于李某某与中联公司《房屋买卖合同书》，李某某经马学、李彦双交纳《购房款收据》，李某某交纳电表安装费、物业费、水费、装修保证金、供热费等。对其真实性予以确认，其合法性应结合其他证据综合认定；2、关于本院（2017）黑0126民初2821号民事判决书。该判决书已生效，对其证明效力予以确认。
本院经审理查明：本院在执行曾某某与中联公司、黑龙江巴彦建筑安装工程股份有限公司建设合同纠纷一案中，依曾某某申请，本院依法作出（2018）黑0126执1181号执行裁定书，查封了中联公司名下的位于巴彦县××盛世××小区××楼××单元××室房产（案涉房产）。李某某作为案外人向本院提出书面异议，认为其于2017年11月21日通过马学在李彦双处购买上述查封房屋，请求解除查封。本院（2018）黑0126执异65号执行裁定书以“争议房屋为中联公司开发建设，在产权管理部门未办理过产权登记手续。依据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。案外人李某某虽有开发单位开具的楼房交款收据，但因未办理产权登记，不具有物权效力。该房产所有权的归属尚不确定”为由，驳回李某某的案外人异议申请。李某某对该裁定不服，在法定期间内向本院提起执行异议之诉。经查，案涉房屋为李某某交付现金通过马学从李彦双手中购买的中联公司抵顶给马学的抵账房，中联公司出具了购房收据及合同书，2018年1月，李某某交纳了各项物业费用、供热费等，实际占有房屋。庭审中，曾某某以建筑法、城市房地产开发经营管理条例规定，房地产项目竣工验收合格后使用，未经验收合格，不得交付使用。第三人应该向法庭提交房屋竣工验收报告。有证据证明第三人作为案涉工程的开发建设主体，应当有工程验收合格报告，但是其不向法庭提供，应当认定其没有验收合格报告。关于第三人的预售许可证没有异议，但是纵观本案的全部过程，原告没有取得物权，物权是法定的，任何人不能创设物权，截止今日，物权法的理论中没有实质物权概念的抗辩理由；第三人建筑公司以坚持答辩意见的抗辩理由，均不同意李某某的诉讼请求。第三人中联公司以坚持答辩意见的抗辩理由，同意李某某的诉讼请求。
综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：李某某主张的购房行为是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号规定的情形。

关于李某某主张的购房行为是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号规定情形的问题。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，李某某作为案外人主张对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益应承担举证责任，举证不能应承担不利法律后果。根据查明的事实，中联公司为被执行人，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，即对上述法条的适用上产生竟合。第28条系普适性的条款，而第29条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。第28条的主旨是关于无过错不动产买受人期待物权的保护条件，第29条的主旨是关于房屋消费者期待物权的保护条件。消费者购房的目的是用来居住，因此，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权人。结合本案现有的证据及事实分析认定，首先，原告虽然取得的是中联公司的抵账房屋，但其就此在法院查封前与中联公司签订的合法有效的书面买卖合同，载明了其为案涉房屋买受人的事实，故其合同签署符合上述法律规定；其次，原告交纳物业费用的事实记载其已在法院查封前合法占有该房屋；第三、原告举示的购房款收据证明原告已交付全部房款；第四、中联公司的自认证实非因原告自身原因未办理过户，而是中联公司的原因导致过户迟延。以上均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条规定。综上，因上述法律规定的条件全部具备，故原告对涉案房产享有的权利足以排除强制执行。
综上所述，原告李某某的诉讼请求成立，予以支持。被告曾某某的抗辩理由不成立，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十三条（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条的规定，判决如下：

不得执行位于巴彦县巴彦镇盛世龙城小区8号楼1单元702室房产；
二、确认原告李某某为位于巴彦县巴彦镇盛世龙城小区8号楼1单元702室房产实际权利人。
案件受理费人民币100.00元，由被告曾某某负担。此款于判决书生效时交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。

审判长 杨广新
审判员 何玉凤
审判员 张志芬

书记员： 张盼