李某某与褚某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：李小桃(系原告李某某父亲)，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：夏冰星，上海一凡律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：褚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住山东省枣庄市。
　　委托诉讼代理人：吴炎欢。
　　第三人：陈建军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　原告李某某诉被告褚某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法适用简易程序审理，因被告褚某某下落不明，本案于2018年4月25日依法转为普通程序，并于2018年8月13日公开开庭进行第一次庭审，被告褚某某于第一次庭审之日向本院提起反诉，本院依法受理后，就本、反诉合并于2018年9月17日公开开庭进行第第二次庭审。后本院依职权追加陈建军作为第三人参与本案诉讼，并于2018年10月31日公开开庭进行第三次庭审。原告李某某的委托诉讼代理人夏冰星、被告褚某某的委托诉讼代理人吴炎欢均到庭参加三次庭审，原告李某某的委托诉讼代理人李小桃到庭参加第二、三次庭审，第三人陈建军到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。
　　原告李某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商铺租赁协议；2、判令被告支付2017年10月1日起至2017年12月31日止的租金37,500元；3、判令被告支付自2018年1月1日起至实际搬离日止的占有使用费，以每月12,500元为标准。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的商铺租赁协议；2、判令被告支付自2017年10月1日起至2017年12月31日止的租金37,500元(按月租金12,500元计算)；3、判令被告支付自2018年1月1日起至2018年8月14日止的占有使用费106,250元(按月租金12,500元计算)；4、判令被告支付原告垫付的2017年8月、9月的电费5,792.23元。事实和理由：原、被告于2017年6月5日签订一份商铺租赁协议。原告将自己所有的位于上海市松江区中山中路556弄17、18号商铺(以下简称“系争房屋”)出租给被告，建筑面积为191.17平方米。合同约定被告应提前半个月支付半年租金，但被告至今支付租金至2017年9月30日，后原告多次试图与被告协商支付租金的相关事宜，被告均以各种理由推脱，故原告诉至本院，望判如所请。
　　被告褚某某辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、原告隐瞒了系争房屋的现状，在原告与第三人合同尚未解除的情形下，将系争房屋出租给被告，以合法形式掩盖了非法目的，原、被告签订的合同应为无效合同；2、系争房屋上存在第三人的营业执照，导致被告无法办理营业执照，即使合同解除，解除理由也应该是合同目的无法实现，于2017年8月5日解除；3、原、被告于2018年8月14日的交接，仅针对已在原告控制之下的系争房屋内，原告留置的被告物品的交接，并非被告未将系争房屋交还给原告致使的场地费纠纷；4、被告认为导致合同无效或客观无法继续履行的责任在于原告，所产生的相关费用和损失应由原告自行承担。
　　审理过程中，被告褚某某向本院提起反诉请求：1、判令确认原、被告签订的商铺租赁合同无效；2、判令原告返还被告已支付的租金37,500元及押金12,500元。事实和理由：2017年6月5日，原、被告就系争房屋签订商铺租赁合同，合同履行期自2017年7月1日开始的四年。在原告书面承诺其与原租客合同关系已于2017年6月30日废止的前提下，被告向原告支付了相应款项后，便开始为随后开业做准备。但被告在办理相关工商登记手续时发现，原租客上海昌盛餐饮管理有限公司的有效期至2036年6月6日的营业执照还登记在系争房屋内，被告随即与原告进行交涉，虽依约双方因租赁而引起的相关经营手续由被告负责办理，但之前原告与前租客之间的遗留问题应由原告妥善处理，且不得影响到即将开始的被告的正常经营，但原告一口答应并再次承诺没有问题。2017年7月1日，被告将系争房屋适当装修、招聘员工、购入原材料，后被告在进场差不多一个月挂上自己的店招，准备开始试营业后，被告的经营被工商部门临检时查到，被责令不得无证经营。被告与原告交涉，要求原告解决前租客的营业执照的问题，原告却置之不理，却片面要求被告支付所谓的剩余租金。后原告更采取锁门等不当手段给被告施压讨要租金，被告提出无法正常经营，双方解约，但原告予以拒绝，至今第三人的营业执照仍在系争房屋内。故被告提出如上反诉请求，望判如所请。
　　原告李某某针对被告褚某某的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。1、原被告签订的租赁合同是真实意思表示，合法有效；2、租赁合同明确约定了被告及第三人对转让事宜是明知的，被告对原告租金的扩大损失具有主观恶意，被告应向原告支付租赁费用及解除合同后的占有使用费；3、原告认为被告与第三人存在转让关系，原告自2016年将钥匙交付第三人后即没有钥匙，所有的转让事宜应是被告与第三人之间进行的，被告也从未要求原告协助注销第三人注册在系争房屋内的营业执照。
　　第三人陈建军述称，1、原告与第三人于2016年就系争房屋签订了一份租期为5年的房屋租赁合同，第三人装修了系争房屋并办理了营业执照用于经营餐饮；2、第三人于2017年5月17日因病住院做手术，直至2017年6月15日出院，故对原、被告签订房屋租赁合同的事情并不知情；3、第三人住院前，系争房屋钥匙在第三人手里，留有一个厨师在系争房屋内做事，第三人出院后找过被告，被告答复其与原告有租赁协议，第三人也找过原告，原告的意思是被告做不长让第三人等等；4、第三人至今没有收到任何书面答复，也没有收到任何转让费，原被告也未将系争房屋返还给第三人。
　　经审理查明，原告为系争房屋登记的不动产权利人。2017年6月5日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告经营使用，建筑面积为191.17平方；租赁期自2017年7月1日起至2021年6月30日止；租金为每年150,000元，每半年支付一次，支付租金之前需提前半个月；押金15,000元；被告按照合约及时缴纳租金，并承担租赁期间的水、电、卫生费等一切因被告实际使用而产生的费用并按单如期缴纳，物业管理费由原告支付；合同第四条第1项约定：该商铺是被告转让过来所以该商铺的转让手续都由被告任担负责，原告不负责任；第六条第3项约定：2017年6月30日之前的合同全部作废。另，该合同对合同终止等事项作出了约定。
　　2017年6月6日，被告向原告银行账户转账20,000元；2017年7月5日，被告向原告银行账户转账5,000元；2017年8月6日，被告向原告银行账户转账25,000元。
　　另查明，2017年9月25日，原告向被告发送《通知》一份，载明：被告应于2017年7月底前支付半年租金75,000元，但至今被告只支付12,500元租金，尚欠62,500元租金未付，而且7、8、9三个月的电费计7,000元也未付，故今通知被告在2017年10月10日前将尚欠的62,500元租金及7,000元电费立即付清，如届期仍置之不理，原告将通过法律程序解决。
　　2018年8月14日，原告的委托诉讼代理人李小桃、被告及其委托诉讼代理人吴炎欢签订《备忘录》一份，载明：2018年8月14日上午，在系争房屋现场，原告之父李小桃、被告进行了实时的物品及场所现场确认。在双方在场的情形下，系争房屋房门由第三方开启，后被告也已将所有属被告的物品搬离上述场所。现经双方确认，系争房屋中已无被告的物品，房屋已将由原告实际控制。
　　2018年10月9日，原告缴纳系争房屋自2017年8月至9月的电费5,792.23元。
　　再查明，2016年5月27日，原告及委托诉讼代理人李小桃作为出租方(甲方)、第三人陈建军作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方经营使用，建筑面积为191.17平方；租赁期自2016年7月1日起至2021年6月30日止；租金前三年为150,000元/年，每季度支付一次，第一次支付三个月押一个月合计50,000元，12500元为押金，第二次于9月15日前支付37,500元，第二次于9月15日前支付37500元，第三次在12月15日前，第四次2017年3月15日前支付37,500元，后四年每半年支付一次，需提前半个月支付租金。该合同另对双方责任等有关事项作出了约定。
　　2016年6月6日，上海市松江区市场监督管理局核发案外人上海昌照餐饮有限公司的营业执照，该公司法定代表人为第三人，住所为系争房屋，营业期限自2016年6月6日至2036年6月5日。
　　2017年4月20日，原告的委托诉讼代理人李小桃与第三人签订《协议》一份，载明：付租情况：今昌照餐饮有限公司由于正转让该店，所以租金一月支付一次到转让完毕，下月付租应在2017年5月15-20日再付一个月房租。如果不付，到2017年5月30日撤出，系争房屋营业停止。
　　审理中，原、被告双方一致确认，被告已支付2017年6月至2017年9月的租金共计50,000元(含被告已付押金12,500元)；原告与第三人一致确认，第三人已支付截至2017年4月30日的租金，第三人支付的押金已冲抵其应付的2017年5月份的租金。
　　原告陈述，2017年5月1日起，原告委托代理人李小桃联系第三人未果，直至2017年5月25日在系争房屋内见到被告，被告表示是从第三人处受让而来，并告诉原告第三人已在住院，租金会在6月5日支付并签订合同；李小桃于6月5日到医院见到第三人，第三人表示被告是厨师，可以继续做；李小桃告诉第三人之后要和被告签订租赁合同了，第三人表示同意；系争房屋钥匙是第三人给被告的，被告是从第三人处受让而租赁系争房屋的。
　　被告陈述，其于2017年4、5月看到系争房屋处有招租通知，房东(指原告的委托诉讼代理人李小桃，下同)在系争房屋内，房东告知前一个租户的租赁合同快到期了，已经和前面租客说好了解约的事情；后其与房东签好租赁合同，并且房东大概在5月中旬给其钥匙，其进去做开业准备，当时店里还留有前面租客开店的设备等，有个厨师半个月内仍住在楼上的小房间内；刚开始并没有考虑营业执照的问题，直至2017年7月后才发现无法注册营业执照；其找房东后，房东联系第三人，第三人到店里来表示未和原告解除租赁协议，因与第三人沟通营业执照转让过来的事情，协商未果导致现在的情况；对原、被告合同载明的转让手续由被告负责的条款，因合同是原告制作的，其未仔细看；对合同6.3条载明合同作废的条款，认为应该是指原告与第三人的租赁合同，其在签订合同时即知晓原告与第三人之间的租赁合同；其在2017年5月至2017年7月准备营业期间，并未使用第三人的营业执照，后于2017年9月左右就已关门；2017年10月，其去系争房屋处，发现钥匙在房屋内，门锁被堵住了，保安告诉其，房东已起诉，但其不知道开庭时间；未与第三人签订过转让协议或支付相关转让费。
　　第三人陈述，第三人与原告的租赁合同没有解除，第三人装修系争房屋花费了30余万；并未将系争房屋转让给被告，与被告也无任何经济往来；其营业执照就放在系争房屋内，应是被告在使用。
　　以上事实，有《商铺租赁合同》、上海市不动产权证、银行交易明细、电费发票、营业执照复印件、《备忘录》、《协议》以及当事人的陈述等证据予以证实。　　
　　本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应约恪守履行各自的合同义务。根据本案所查明的事实，被告明知系争房屋为转让而来并约定由被告负责办理转让手续，被告亦自述签订合同时即清楚原告与第三人存在租赁协议，且原、被告签订的租赁合同对此也明确约定原告与第三人的合同作废，虽被告及第三人否认其二人间存在转让系争房屋的事实，但又根据被告自述，被告于2017年5月中旬即原、被告签订合同前就进入系争房屋做开业准备，并向原告支付了2017年6月份开始的房租，而原、被告间租赁合同约定的起租期为2017年7月，上述事实也与原告、第三人于2017年4月20日签订的协议中载明正在转让系争房屋及第三人租金仅支付至2017年5月的事实相印证，故系争房屋存在的第三人注册营业执照的问题，应由被告负责处理，被告应按原、被告间租赁合同的约定及时足额支付相应的租金，现经原告催告后，被告仍未支付相应的租金，原告据此有权解除合同，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于解除时间，鉴于原告起诉前并未向被告送达书面的解除通知书，本院依法认定合同解除时间为起诉状副本送达之日，即2018年7月9日。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因原、被告双方一致确认，被告租金仅支付至2017年9月，而原、被告于2018年8月14日才办理系争房屋交接手续，故被告应支付2017年10月1日至2018年7月9日的租金116,129.07元及2018年7月10日至2018年8月14日的占有使用费14,516.28元(均按月租金12,500元计算)。关于电费，原告已提供相应证据证明其已经代被告缴纳2017年8月至9月的电费5,792.23元，故原告的该项诉请，本院予以支持。
　　关于被告的反诉诉请，因并未存在原告以合法形式掩盖非法目的的事实，故被告主张合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。另，被告系原、被告之间租赁合同解除的违约方，被告要求返还已付租金及押金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)李某某与被告(反诉原告)褚某某签订的《商铺租赁合同》于2018年7月9日解除；
　　二、被告(反诉原告)褚某某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李某某自2017年10月1日起至2018年7月9日止的租金116,129.07元；
　　三、被告(反诉原告)褚某某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李某某自2018年7月10日起至2018年8月14日止的占有使用费14,516.28元；
　　四、被告(反诉原告)褚某某于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李某某2017年8月、9月电费5,792.23元；　　　
　　五、驳回被告(反诉原告)褚某某的全部反诉请求。　　
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　
　　本诉受理费3,109元，反诉案件受理费605元，公告费260元，合计诉讼费3,974元，由被告(反诉原告)褚某某负担(已付605元，余款3,369元于本判决生效之日起七日内交付本院)。　
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  娜

书记员：黄  勇