朱迎某、胡某等与崇阳盛某房地产开发有限公司等确认合同效力纠纷一审民事判决书

原告朱迎某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。
原告胡某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住址同上，与原告朱迎某系夫妻。
委托代理人陈艳霞，湖北紫玉律师事务所律师。一般授权。
被告崇阳盛某房地产开发有限公司。统一社会信用代码：xxxx。
法定代表人李永强，该公司负责人。
被告胡群英，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县。
被告胡林燕，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住址同上，与被告胡群英系母女关系。
委托代理人杨献元，崇阳县天城镇法律服务所法律服务工作者。特别授权。

原告朱迎某、胡某诉被告崇阳盛某房地产开发有限公司（以下简称崇阳盛某公司）、被告胡群英、胡林燕确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告胡某及二原告的委托代理人陈艳霞、被告胡群英、胡林燕及其委托代理人杨献元均到庭参加诉讼。被告崇阳盛某公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告朱迎某、胡某提供的证据1，该证据内容真实，被告胡群英、胡林燕无异议，依法予以采信。原告朱迎某、胡某提供的证据2，该证据内容真实，被告胡群英、胡林燕无异议，依法予以采信。原告朱迎某、胡某提供的证据3，该证据内容真实，被告胡群英、胡林燕无异议，依法予以采信。原告朱迎某、胡某提供的证据4，被告胡群英、胡林燕未提出实质性的质证意见，依法予以采信。
被告胡群英、胡林燕提供的证据1，该证据内容真实，原告朱迎某、胡某无异议，依法予以采信。被告胡群英、胡林燕提供的证据2，原告朱迎某、胡某对其中的《房屋所有权证》和收款收据无异议，依法予以采信。对《房屋买卖协议书》的分析认定，应结合本案的其他证据综合审查判断。该《房屋买卖协议书》因系复印件，原、被告对该证据的真实性各执一词。被告胡群英、胡林燕向本院提供的证据3中，原、被告的同胞姊妹胡某1、胡某2的证言，证明了原、被告之间就讼争房屋买卖的事实，在一定程度上，印证了该《房屋买卖协议书》的真实性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。依此规定，对《房屋买卖协议书》予以采信。被告胡群英、胡林燕提供的证据3中证人胡某1、胡某2的证言部分，因证人系原告胡某的胞姐，与被告胡群英亦系同胞姊妹，其知悉原、被告之间的经济往来，符合日常生活常理，且原告朱迎某、胡某未提出实质性的质证意见，该部分证据内容真实，依法予以采信。该组证据中证人汪某的证言，因证人汪某未出庭作证，不符合法律对证人证言规定的形式要件，该证据不合法，依法不予采信。
根据当事人自认的事实、依法推定的事实以及以上依法采信的证据，本院可以认定以下事实。
原告朱迎某、胡某系夫妻，原告胡某与被告胡群英系同胞姐弟，被告胡群英、胡林燕系母女。原告胡某原系中国工商银行崇阳县支行的职工，2001年6月26日，中国工商银行崇阳县支行根据有关房改文件精神，将位于崇阳县天城镇新建路××号第二层一套面积55.68平方米的公有住房以4043元的价格出售给原告胡某。原告胡某随后办理了《房屋所有权证》（证号为：崇房字××号）。2008年7月24日，原告胡某因需资金，将该房屋以4万元的价格出售给了被告胡群英，双方签订了《房屋买卖协议书》。被告胡群英付清房款后，原告将《房屋所有权证》及原中国工商银行崇阳县支行的收款收据一并交付给被告胡群英，双方未到当地房地产管理局办理所有权变更登记。2015年6月12日，被告胡群英、胡林燕与被告崇阳盛某公司签订《房屋拆迁还建协议》，被告胡群英、胡林燕将该房屋提供给被告崇阳盛某公司拆除还建，双方还就证件移交、退房期限、还建房屋面积、期限、补偿装修费用等进行了约定。《房屋拆迁还建协议》签订后，被告胡群英、胡林燕依约履行了交付房屋的义务，被告崇阳盛某公司亦依约履行了向被告胡群英、胡林燕交付还建房屋的义务。2016年1月20日，原告朱迎某、胡某以被告胡群英、胡林燕无处分权为由，诉至法院，请求：1、请求确认被告崇阳盛某公司与被告胡群英、胡林燕签订的《房屋拆除还建协议》无效；2、请求判决被告崇阳盛某公司将损坏的房屋恢复原状，并赔偿原告损失1万元；3、本案诉讼费由被告承担。
本案争议的焦点。
被告胡群英、胡林燕与被告崇阳盛某公司签订的《房屋拆除还建协议》的效力。本院认为，首先，原告胡某因国家房改政策，从所在单位购得本案讼争房屋，并办理了《房屋所有权证》，系讼争房屋的所有权人当无疑义。其次，2008年7月24日，原告胡某因需资金，将讼争房屋出售给被告胡群英，是双方的真实意思表示，该合同依法成立，合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条第三款：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……。依此规定，不动产买卖标的物房屋的所有权移转以登记为准。本案中，被告胡群英虽与原告朱迎某、胡某订立了《房屋买卖协议书》，但双方未到房屋管理部门办理房产变更登记，被告胡群英并未取得讼争房屋的所有权，该房屋的所有权人仍为原告胡某。再次，被告胡群英、胡林燕与被告崇阳盛某公司签订的《房屋拆除还建协议》，是双方的真实意思表示，该合同依法成立。最后，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条规定实际上已经承认出卖他人之物的合同有效性，亦即承认了买卖等合同的效力不受处分权有无之影响。依此规定，被告胡群英、胡林燕与被告崇阳盛某公司签订的《房屋拆除还建协议》为有效合同。原告朱迎某、胡某以被告胡群英、胡林燕对讼争房屋没有处分权为由，主张被告之间签订的《房屋拆除还建协议》无效，不符合上述法律规定，故原告朱迎某、胡某请求人民法院判决崇阳盛某公司与胡群英、胡林燕签订的《房屋拆除还建协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，本院认为，因原告朱迎某、胡某请求人民法院判决崇阳盛某公司与被告胡群英、胡林燕签订的《房屋拆除还建协议》无效的诉讼请求，本院不予支持，故其基于该诉讼请求要求被告恢复原状并赔偿损失1万元的诉讼请求缺乏依据，且原告朱迎某、胡某未能提供损失额的计算方法，其主张的具体数额亦无事实依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告朱迎某、胡某的诉讼请求。
诉讼费300元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

审　判　长　　骆学斌 审　判　员　　李志雄 人民陪审员　　张继房

书记员：饶锐