朱某某、石某君物权保护纠纷二审民事判决书

上诉人（一审被告）：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民身份证登记住址为湖北省黄石市黄石港区，现住湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：徐中爽、侯兵，湖北申远律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：石某君（曾用名石恒君），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：谭届人，湖北忠三（黄石）律师事务所律师。一审被告黄石市恒立物业管理有限公司，住所地湖北省黄石市永安里10-96号。法定代表人：朱立祥，董事长。

朱某某上诉请求：依法撤销黄石市黄石港区人民法院（2015）鄂黄石港胜民初字第00120号民事判决，并改判驳回石某君的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由石某君承担。事实与理由：第一，一审法院认定其系实际受益人即侵权人，属于认定事实错误。尽管恒立物业公司营业执照被吊销，但其作为民事主体一直存在，也一直没有放弃登记在自己名下的房屋产权；其入住黄石市永安里10-96号房屋（以下简称本案所涉房屋）是应恒立物业公司要求而留守，并不是侵权；第二，本案房屋系石某君从刘良家手中购得，刘良家不能及时向石某君交付房屋，故石某君应向刘良家主张违约责任，一审法院遗漏了必须共同参加诉讼的当事人，程序违法。第三，不动产物权登记行为不能对抗法院的审判活动，恒立物业公司因湖北省高级人民法院裁定中止执行生效判决，其并根据恒立物业公司指示继续占有该房屋没有过错，且并无不当。石某君口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。恒立物业公司述称：第一，本案所涉房屋系刘良家违法出卖给石某君的，其公司也一直在主张权利，在2015年1月15日湖北省高级人民法院裁定生效前，其公司及安排留守管理房屋的朱某某，并不存在违法侵占房屋的问题，而应由刘良家因违约无法交房来承担合同违约责任。第二，一审法院无视湖北省高级人民法院裁定再审并中止执行，在刘良家与石某君都没有取得争议房屋的占有、使用、收益的完整所有权等事实情况下，作出了刘良家向石某君出售的房屋无权利瑕疵，可以请求占有房屋的侵权人赔偿2010年3月26日以来的损失等完全错误的认定。第三，一审法院无视其依职权从工商部门调取的其与戴冬梅签订的《租房协议》等客观证据，以及石某君从2010年至2015年持续五年起诉其腾退房屋等客观事实；甚至将其依法占有使用房屋的合法行为，无中生有地错误认定为朱某某以戴冬梅名义受让经营招待所，是讼争房屋的实际侵权人，应承担侵权赔偿责任。第四，石某君一审所提朱某某侵占房屋应赔偿其巨额损失的诉讼请求根本不能成立。石某君向一审法院起诉请求：1、判令朱某某向其赔偿因占用黄石市黄石港区永安里10-96号房屋期间（2010年3月26日至2015年5月11日）的租金损失659106元；2、判令朱某某向其赔偿因维权而在另案中支出的费用35200元（律师代理费26500元、案件受理费7500元、鉴定费1200元）；3、判令朱某某承担本案诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：恒立物业公司于2000年9月14日取得本案所涉房屋的所有权证，于同年10月进驻该房屋，2001年恒立物业公司的股东由朱立祥、黄跃洪变更为朱立祥、朱立友、朱某某三兄弟及胡玮玮共四人，出资比例分别为60%、15%、15%及10%，朱立祥为法定代表人。同年朱某某一家入住该房屋，2003年10月31日恒立物业公司被黄石市工商行政管理局吊销营业执照，后未再开展业务。该房屋一楼为走廊，二至三楼从2006年起由案外人林小洁开办江琳招待所，2008年前后朱某某以其弟媳戴冬梅的名义受让该招待所继续经营至2015年1月，四楼为朱某某全家居住。案外人刘良家与恒立物业公司等因该房屋所有权发生争议诉至法院，后经黄石市中级人民法院作出[2009]黄民终字第132号终审判决，确认登记在恒立物业公司名下的座落于黄石市黄石港区永安里10-96号（一至四层，建筑面积为430.29平方米）房屋属于刘良家所有，2009年11月法院作出执行裁定，将该房屋产权变更至刘良家名下，2009年11月26日黄石市房地产管理局发出公告，该房屋产权强制更正登记，恒立物业公司所持有的房屋所有权证自公告之日起作废。案外人刘良家于2009年12月7日取得该房屋所有权证，后与石某君签订《房地产买卖合同》，将该房屋以100余万元出售与石某君，石某君于2010年3月25日取得该房屋所有权证。石某君认为恒立物业公司与案外人林小洁占有使用该房屋，故于2010年5月以排除妨害为由诉至法院，请求判决该两人立即腾退该房屋并赔偿占有期间的租金损失。在此期间，2009年12月28日湖北省高级人民法院受理了恒立物业公司不服黄石市中级人民法院作出的[2009]黄民终字第132号生效判决的再审申请，并于2010年9月决定提审该案，并中止原判决的执行，故法院于2010年11月作出中止排除妨害纠纷一案审理的裁定。2014年3月湖北省高级人民法院对于所有权确认纠纷一案作出维持黄石市中级人民法院二审判决结果的再审判决，即诉争房屋归刘良家所有，恒立物业公司于2015年1月15日签收了该民事判决书，同年2月开始朱某某腾退诉争房屋，5月11日朱某某向法院交付了该房屋的三把钥匙，因石某君认为诉争房屋的实际侵权人系朱某某，故同年6月1日申请撤回对恒立物业公司、林小洁的起诉，法院予以准许，后转为起诉本案朱某某，故而成讼。另查明，诉争房屋在2010年3月26日至2015年5月11日期间第一层证载面积15.6平方米房屋的市场租金价格为79263.57元，自建面积15.38平方米房屋的市场租金价格为78145.75元，第二层至第四层证载面积414.69平方米房屋的市场租金价格为510068.70元。一审法院认为：黄石市永安里10-96号房屋经黄石市中级人民法院终审判决确认其所有权归刘良家所有，在刘良家取得该房屋所有权后出售与石某君，该房屋合法登记在石某君名下，石某君对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，但该房屋一直被他人占有使用，侵害了石某君的所有权，其可以请求损害赔偿。对于朱某某主张的湖北省高级人民法院受理恒立物业公司的再审申请后裁定中止原判决的执行，该诉争房屋的所有权属于争议状态，恒立物业公司有权不退出诉争房屋，当权属明确后，才应退出该房屋的抗辩理由，法院认为不动产物权自登记之日起发生法律效力，此时权属已经明确，虽然恒立物业公司于2015年1月15日才签收湖北省高级人民法院审理的所有权确认纠纷一案民事判决书，但该判决结果仍然是诉争房屋归刘良家所有，其未改变刘良家申请变更登记房屋所有权所依据的黄石市中级人民法院的生效判决结果，且该房屋所有权变更至刘良家名下时已由黄石市房地产管理局发出了公告，故刘良家系该房屋原合法所有权人，其向石某君出售的房屋并无权利瑕疵，石某君自该房屋登记其名下时即2010年3月25日时起即享有所有权，可以请求非法占有使用该房屋的侵权人从此时起予以赔偿，对石某君主张从登记之日起的损害赔偿权予以支持，对朱某某辩称自恒立物业公司签收湖北省高级人民法院民事判决书之日起才应腾退及石某君应依房屋买卖合同向刘良家进行索赔的答辩理由均不予支持。关于本案侵权人的主体，黄石市中级人民法院于2009年8月作出该所有权确认纠纷一案的终审判决，确认诉争房屋属刘良家所有，2009年11月26日黄石市房地产管理局发出公告，该房屋产权强制更正登记予刘良家，恒立物业公司所持有的房屋所有权证自公告之日起作废，此时恒立物业公司已知晓该房屋不在其名下，并非公司财产，朱某某无权也无职责在石某君财产上实施其主张的留守行为，而石某君自2010年3月25日起取得该房屋所有权，即享有所有权人的占有、使用、收益和处分的权利，但该房屋第二、三层一直由朱某某经营招待所，朱某某称每月均向恒立物业公司交纳600元租金，该租金明显低于当地房屋租赁价格，且无充分证据证明其已实际交纳，另恒立物业公司已于2003年被吊销营业执照，至今无法开展业务，加之第四层由朱某某一家居住使用，故实际占有使用该房屋及实际受益人均是朱某某个人，即侵权人系朱某某，其应承担损害赔偿责任，其辩称作为恒立物业公司的留守人员继续占有该房屋无事实依据，亦无充分证据予以证明，对其抗辩理由不予支持。关于损害赔偿的数额，应为侵权人在其占有期间对所有权人所造成的物权侵害损失，本案中为2010年3月26日至房屋实际腾退之日即侵权人不再控制该房屋时，也就是交出房屋钥匙时止的房屋市场租金损失，对于这段期间的租金价格，鉴定意见《房地产估价报告书》中评估的价格为659106元，朱某某主张该房屋一层及四层均有其自行扩建的面积，法院认为其自行扩建的部分不应计算在石某君的损失内，应以证载面积为准，对于第一层证载面积的房屋，虽然朱某某主张该部分为走廊，但亦为其所占有房屋的组成部分，不论其占有时的用途，都应以其市场租金价格对受害人进行赔偿。经法院核实，第一层证载面积及第二层至第四层证载面积房屋的的市场租金价格分别为79263.57元及510068.70元，共计589332.27元，参照该评估价格，法院确认朱某某造成所有权人即石某君的经济损失数额为589332.27元，对石某君主张超过部分的数额不予支持。关于石某君请求朱某某赔偿其在排除妨害纠纷一案中支出的诉讼费、鉴定费、律师费的主张，法院认为该案在本案受理前已经由石某君本人自愿申请撤诉，其在该案中所支出的费用并非侵权人所造成的必然损失，与本案无关，故法院对石某君的该项诉讼请求不予支持。关于石某君请求朱某某承担本案鉴定费用，法院认为该鉴定意见对本案损害结果的认定可以起到证明作用，石某君申请鉴定是为了完成自己的举证责任，且这种责任系侵权人的不法行为引起的，故朱某某应承担该2000元的鉴定费用。关于朱某某主张石某君应承担诉争房屋中其安装的两块电表、一块水表及恒立物业公司安装的两块电表的安装费、过户费，法院认为朱某某无充分证据证明该水、电表系其及恒立物业公司安装、所有，故对其该项答辩主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第三款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、朱某某于本判决生效后十五日内向石某君赔偿房屋占用费人民币589332.27元；二、驳回石某君的其他诉讼请求。一审案件受理费10868元、鉴定费2000元，由石某君负担案件受理费1806元，朱某某负担案件受理费9062元及鉴定费2000元。二审期间，恒立物业公司提供一份2017年10月31日出具的证明，拟证明其公司委托公司股东朱某某留守本案所涉房屋。石某君质证认为：该证据材料不属于新证据，并且恒立物业公司与朱某某之间有利害关系，不能作为定案依据。本院认为：恒立物业公司于2017年10月31日才出具上述证明，鉴于恒立物业公司与其股东朱某某之间的特殊关系，在没有其他证据相印证的情况下，不能得出朱某某占有使用本案所涉房屋系恒立物业公司委托所为，故对该份证据，本院不予采信。经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。
上诉人朱某某因与石某君、一审被告黄石市恒立物业管理有限公司（以下简称恒立物业公司）物权保护纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2015）鄂黄石港胜民初字第00120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日受理后，依法组成了合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

本院认为：第一，朱某某占有、使用本案所涉房屋是否构成侵权。刘良家在2009年12月7日取得本案所涉房屋的所有权后，出售给石某君，并办理了产权转移登记手续，石某君作为该房屋的所有权人，行使占有、使用、收益和处分等权能实至名归，但在此时直到2015年，朱某某一直占有、使用本案所涉房屋，石某君当然有权请求排除妨碍。并且，本院作出[2009]黄民终字第132号生效民事判决后，已经明确本案所涉房屋属于刘良家所有，对涉及恒立物业公司如此重大利益的问题，朱某某作为该公司的股东，此时应当知道恒立物业公司对本案所涉房屋不享有所有权，不管朱某某是否受恒立物业公司委托（并且，即使朱某某是受恒立物业公司委托对本案所涉房屋进行管理，那也是恒立物业公司与朱某某之间的法律关系，与本案不是同一法律关系），其均无权继续占有使用本案所涉房屋。故朱某某上诉认为其不是本案侵权人的理由，因没有法律依据，本院不予支持。第二，本案是否遗漏了必须参加诉讼的当事人刘良家。尽管本案所涉房屋系石某君从刘良家手中购得，但即使双方对不能交付房屋约定了相应的责任，也不影响本案的审理。因为石某君与刘良家之间属于合同关系，而本案石某君主张的是物权保护纠纷，这和石某君与刘良家之间的合同关系，不属于同一法律关系，且两个法律关系之间也没有必须合并审理的法律依据。故朱某某上诉提出本案遗漏了必须参加诉讼的当事人刘良家，构成程序违法的理由，亦不符合法律规定，本院不予支持。第三，湖北省高级人民法院作出的中止本院生效判决执行的裁定，是否影响本案的处理。2009年8月4日，本院已经作出[2009]黄民终字第132号生效民事判决，该判决明确载明：本案所涉房屋属于刘良家所有（尽管该判决认定恒立物业公司与刘良家之间存在房屋代管关系，也正因为恒立物业公司只是对该房屋进行代管，所以法院才认定登记在恒立物业公司名下的本案所涉房屋应属刘良家所有；并且，从确认本案所涉房屋属于刘良家所有之后，双方的代管关系就再无存在的基础了）；同年11月24日，黄石市黄石港区人民法院向黄石市房地产管理局发出协助执行通知书，要求将本案所涉房屋变更登记到刘良家名下；同年11年26日，黄石市房地产管理局发出公告，载明对涉案房屋进行了强制变更登记，恒立物业公司所持有的房屋所有权证自公告之日起作废。此时，恒立物业公司已经丧失了对本案所涉房屋的所有权，朱某某作为恒立物业公司的股东应该知道该情况，不管恒立物业公司是否通过申诉等方式主张权利，朱某某都必须按照人民法院生效判决向刘良家移交本案所涉房屋，因为申诉并不影响生效裁判执行。但朱某某在明知恒立物业公司已经丧失了对本案所涉房屋所有权的情况下，一直没有向刘良家移交本案所涉房屋，这本身就是对人民法院生效裁判的藐视。尽管直到10余个月后的2010年9月，湖北省高级人民法院决定提审，并裁定中止本院[2009]黄民终字第132号生效民事判决的执行，但该裁定只是使本案所涉房屋的产权处于不确定状态，朱某某如在2009年已经执行了本院的生效民事判决，湖北省高级人民法院的上述裁定也不能达到将本案所涉房屋再次转移登记到恒立物业公司名下的法律效力。即使湖北省高级人民法院再审后确认本案所涉房屋属于恒立物业公司所有，恒立物业公司也可以要求再次将该房屋变更登记到其名下，这并不妨碍朱某某按照法律规定先执行本院生效民事判决。更何况，湖北省高级人民法院最终维持了本院作出的[2009]黄民终字第132号生效民事判决，而此期间，朱某某均一直在占有使用本案所涉房屋。故湖北省高级人民法院作出的中止本院生效判决执行的裁定，不影响本案的处理，朱某某上诉认为在此期间其占有使用本案所涉房屋既无过错，也没有不当之处的意见，本院不予支持。另外，对于本案所涉房屋第一层证载面积的租金应否赔偿的问题。考虑到本案所涉房屋第一层实为走廊，是本案所涉房屋第二、三、四层的辅助部分，并不能像其他房屋一样出租实现其价值，故对石某君要求本案所涉房屋第一层同样按照其他房屋一样计算租金损失的请求不予支持。经本院核实，本案所涉房屋第二层至第四层证载面积为414.69平方米，参照市场租金的评估价格，本案所涉房屋的房屋占用费共计为510068.70元。综上，一审判决认定事实清楚，但裁判结果个别地方欠妥，本院予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持黄石市黄石港区人民法院（2015）鄂黄石港胜民初字第00120号民事判决主文第二项；二、变更黄石市黄石港区人民法院（2015）鄂黄石港胜民初字第00120号民事判决主文第一项为：朱某某于本判决生效后十五日内向石某君赔偿房屋占用费人民币510068.70元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10868元、鉴定费2000元，由石某君负担2806元，朱某某负担10062元；二审案件受理费9693元，由朱某某负担8000元，由石某君负担1693元。本判决为终审判决。

审判长　　王建明
审判员　　柴　卓
审判员　　乐　莉

书记员：田梦