朱某与湖北宜化置业有限责任公司合同纠纷一审民事判决书

原告朱某。
委托代理人龚源，湖北至成律师事务所律师。特别授权代理。
被告湖北宜化置业有限责任公司，住所地宜昌市伍家乡旭光村四组。
法定代表人许本华，该公司董事长。
委托代理人陈劲宇，该公司员工。特别授权代理。
第三人中国银行股份有限公司三峡分行，住所地宜昌市胜利四路10号。
负责人陈戎，该分行行长。

原告朱某与被告湖北宜化置业有限责任公司、第三人中国银行股份有限公司三峡分行商品房合同销售合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法适用普通程序，由冯昊担任审判长，与人民陪审员曲淑明、刘传明组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告朱某的委托代理人龚源，被告湖北宜化置业有限责任公司的委托代理人陈劲宇到庭参加了诉讼。第三人中国银行股份有限公司三峡分行经本院依法传唤拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2012年8月22日，原告朱某与被告湖北宜化置业有限责任公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0164694），合同第三条约定“原告购买被告投资建设的宜化山语城9号楼1单元×××号房屋一套（产籍号为03-×××001），建筑面积121.99平方米”；第五条约定“按建设面积计算，该商品房单价为5405.05元，总金额659362元”；合同第六条约定“买受人按贷款方式按期付款”；第九条约定“出卖人应当在2014年6月30日前将商品房交付买受人使用”；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。该合同附件六补充协议约定，“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。”当日，原告向被告支付了购房首付款309362元。
同时查明，2012年8月21日，被告向第三人出具《阶段性不可撤销连带责任担保函》。2012年9月4日，原告与第三人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012年峡中银借字第0904002号），以原告所购的宜化山语城0-01×××号房屋作为抵押，原告向第三人贷款350000元用于支付剩余购房款，贷款期限为240个月。截止2016年1月21日，原告共向第三人偿还借款本金32400.96元，偿还借款利息64385.25元，罚息0.01元，未到期本金余额为317599.04元。
最后查明，截止原告起诉之日，被告仍未向原告交付其所购房屋。
上述事实，有2012年8月22日原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》、原告与第三人中国银行股份有限公司三峡分行签订的《贷款合同》、被告于2012年8月22日向原告出具的《购房发票》、2012年8月21日被告与第三人中国银行股份有限公司三峡分行签订的《阶段性不可撤销连带责任担保函》、《贷款已还款明细清单》等以及本案的庭审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为，1、原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，被告应在2014年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过90日，原告有权解除合同。而案涉房屋至原告起诉之日仍未交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告要求解除案涉《宜昌市商品房买卖合同》符合法律规定，应予准许。合同约定，“逾期交房90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。”原告的起诉状于2016年3月2日向被告送达，故被告应于2016年5月1日前向原告退还全部已付购房款并支付违约金。原告起诉时虽然履行期限尚未届满，但至今履行期限已经届满，被告仍未履行，故原告有权要求被告履行合同义务。由于被告超过90日未交付房屋，根据合同约定，应当退还全部已付款，因此被告应返还全部购房款659362元。被告虽认为依据补充协议的约定，被告提出该解除权已过除斥期间。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该补充协议为被告提供的格式条款，仅对原告方的合同解除权作了行使期限的约定，对被告方的合同解除权未作行使期限的约定，故该条款单方面加重了原告方的责任，属于无效条款，原告仍有权行使合同解除权。
2、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告向被告全额支付了购房款，但至今未能收受房屋，被告给原告造成的是资金占用损失。原告所主张的利息损失及主张6593.62元违约金未超过被告给原告造成的实际损失的百分之三十，故本院对原告的要求支付违约金6593.62元的诉讼请求予以支持。
3、截止2016年1月21日，原告已偿还利息64385.25元。因被告逾期交房导致合同解除，使得原告所贷出的350000元贷款的价值未能得以实现，因向第三人贷款所产生的利息损失亦是原告的损失。故被告应向原告支付截止2016年1月21日所产生的64385.25元利息损失，并向原告支付自2016年1月22日起至被告将全部已付购房款退还原告之日止实际发生的利息损失。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：

一、解除原告朱某与被告湖北宜化置业有限责任公司于2012年8月22日签订的《宜昌市商品房买卖合同》。
二、被告湖北宜化置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱某购房款659362元，并向原告朱某支付违约金6593.62元。
三、被告湖北宜化置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱某已偿还的贷款利息64385.25元（截止2016年1月21日），并向原告朱某支付自2016年1月22日起至被告湖北宜化置业有限责任公司将659362元购房款全部返还给原告朱某之日止实际发生的利息损失。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11103元，由被告湖北宜化置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　冯　昊 人民陪审员　　刘传明 人民陪审员　　曲淑明

书记员：夏梦蝶