朱某与随州新城置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告:朱某，男，****年**月**日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人:袁太友，
湖北神农律师事务所律师。代理权限：参加诉讼，签收法律文书。
委托诉讼代理人:胡强，
湖北神农律师事务所律师。代理权限：参加诉讼，签收法律文书。
被告：
随州新城置业投资有限公司。住所地：随州市曾都区经济开发区首义村综合楼商住楼。
法定代表人：崔东明，董事长。
原告朱某与被告

随州新城置业投资有限公司（以下简称新城置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日作出（2016）鄂1303民初1980号民事判决，被告新城置业公司不服，上诉至随州市中级人民法院，该院作出（2018）鄂13民终503号民事裁定，认为原审判决认定事实不清，程序违法，裁定撤销原审判决，发回重审。本院于2018年7月16日立案后，确定本案案由为民间借贷纠纷。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁太友、胡强，被告的法定代表人崔东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某向本院提出诉讼请求判令被告为原告办理19套商品房的不动产权证书并承担已付款的18%违约金。本案重审时原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告向原告偿还借款本金2000万元及利息（自2014年4月25日起至还清之日按年利率24%计算）；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告购买被告商品房十九套，向法院起诉请求判令被告办理不动产权登记。2017年5月4日，随州市曾都区人民法院判决支持了原告的诉讼请求，被告不服，认为诉争的商品房买卖合同是抵押物，原、被告之间为民间借贷法律关系，向随州市中级人民法院提起上诉，该院裁定撤销原审判决，发回重审。依据最高人民法院审理民间借贷案件第二十四条规定，原告变更了诉讼请求，恳请法院判决予以支持。
被告辩称，原、被告双方没有签订借款合同，公司章程规定重大借贷关系必须由股东会议决定及股东签名同意。原告主张按年利率24%计算利息，没有依据，要求驳回原告的诉讼请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月23日，被告与案外人丁族赫签订《居间合同》，委托丁族赫寻找买房人，尽快回收资金。居间人丁族赫促成房屋买卖合同成立的，按总金额的6%或者壹佰贰拾万元，在合同成立后三日内由委托人即被告向丁族赫支付报酬。居间活动费用由居间人负担。被告公司在合同上加盖印章，公司原法定代表人潘小谓在合同上签名。2014年1月23日，朱某从交通银行账户转款200万元、1000万元到被告账户，2014年1月24日，又转款800万元到被告账户，合计转款金额为2000万元，被告出具收据，收到朱某交款2000万元，盖“
随州新城置业投资有限公司财务专用章”。
因为存在上述转款2000万元，2014年1月22日，原告与被告协商，被告将其开发的位于曾都区经济开发区“金龙湾帝景蓝湾”小区商品房19套（幢）出售给原告，并签订了19份《商品房买卖合同》，合同约定：房号分别为5号楼501房、502房，6号楼601房、602房，7号楼701房、702房，10号楼1001房、1002房,11号楼1101房、1102房，12号楼1201房、1202房，13号楼1301房、1302房，16号楼1601房、1602房及17号、18号、19号楼，共计19套（幢）房屋，总面积为8119.25平方米，房屋单价为2470元/平方米，房款共计2005.45475万元，被告应当在2015年5月1日前，将合同约定的商品房交付给原告。在商品房交付使用后90日内，如因被告的责任原告不能在规定期限内取得不动产权证书，原告不退房，被告按已交付房屋价款的18%向原告支付违约金。合同签订后，2014年1月23日，原、被告在
随州市房产市场管理所就上述交易的商品房进行了备案登记。随州市中级人民法院委托对新城置业公司的财产进行专项审计，2016年12月5日，
随州佰盛联合会计师事务所作出审计报告，内容有：为朱某担保情况，《商品房买卖合同》登记备案18套，用于担保偿还其2000万元的债务。报告附账款明细表第25栏杨艳萍180万元注明为付朱某利息调开发成本，第27栏丁族赫240万元付朱某利息调开发成本。
另查明，2014年2月21日，被告向原告通过银行转账还款120万元；2014年4月25日，被告通过银行转账向丁族赫转款240万元。丁族赫依据与被告在2014年1月23日签订的《居间合同》，收取120万元的居间报酬费，剩余120万元交付给原告朱某。
2017年5月4日，本院作出（2016）鄂1303民初1980号民事判决：被告新城置业公司于本判决生效之日起十五日内协助原告朱某办理金龙湾帝景蓝湾小区商品房十九套的不动产权登记，原告支付下欠购房款54547.5元；被告向原告支付违约金360万元（已支付）。2017年6月9日，被告对此判决不服，向随州市中级人民法院提起上诉，请求对案件改判或发回重审。理由：本案原告起诉的《商品房买卖合同》实际上是民间借贷法律关系。原审认定双方为买卖合同关系属认定事实错误。首先合同约定的交房时间在诉争的房屋尚未竣工之前，表明双方没有实际交接房屋的意思，也没有买卖房屋的意思。其次合同约定购房价为2470元/㎡，低于市场价，低于成本价，建房的成本价为2660元/㎡。所以不是真实的房屋买卖合同。第三，被告在没有违约期间向原告支付360万元利息，即2014年2月21日向朱某支付120万元，2014年4月25日向丁族赫支付240万元，是按月利率6%支付的借款利息，双方签订《商品房买卖合同》实际是为借款提供的担保，购买商品房必须出具购房发票，本案诉争的房屋交款后没有开具购房发票。所以原告转款2000万元实质是民间借贷而非购房款。
本院认为，2014年1月24日，被告收取原告转款2000万元，原、被告均认可属民间借贷法律关系，不属于交付的购房款，双方签订商品房买卖合同是作为民间借贷合同的担保，对此本院予以确认。合法的借贷关系受法律保护，债务应当清偿。被告辩称双方没签订借款合同，请求驳回原告的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。本案借款利息的确定，原、被告之间没有书面约定，发生借款后被告按月支付120万元，被告不服原审判决上诉称先前向原告付款是按月利率6%支付的借款利息。此外双方签订《商品房买卖合同》约定在限定的期限内，因被告的责任不能取得房屋产权证书，被告按已付购房款金额18%向原告支付违约金。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”依据上述事实及法律规定，被告向原告返还的款项，按还款时间为准，先按年利率36%扣减利息，剩余部分扣减借款本金。未还本金部分的利息按年利率24%计算利息。2014年2月21日，被告向原告还款120万元，2014年4月25日，被告向案外人丁族赫账户转款240万元，丁族赫依据《居间合同》，收取120万元居间报酬费，因为是被告将款直接转入丁族赫的账户，被告对丁族赫收取120万元若有异议，应当另案起诉丁族赫主张权利。被告主张240万元用于偿还原告的借款，本院不予采信，只能认定被告向原告还款120万元。被告提交证据“审计报告”附账款明细表杨艳萍180万元注明付朱某借款2000万元利息调开发成本，对还款时间原、被告均无法确定，“审计报告”是在2016年12月5日作出的，所以按“审计报告”作出的时间为被告向原告还款的时间。
被告向原告借款2000万元，借款时间为2014年1月24日至2014年4月25日按年利率36%计算利息为180万元，被告已向原告付款240万元，剩余60万元，应当偿还借款本金。至2014年4月25日之后借款本金为1940万元。

综上所述，原告朱某诉请被告新城置业公司偿还借款本金及利息，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第三十条规定，判决如下：

被告
随州新城置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告朱某借款本金19400000元及利息（自2014年4月25日起至付清之日止按年利率24%计算，2016年12月5日“审计报告”确定已付1800000元的利息从中扣减）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费141800元，由被告
随州新城置业投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。

审判长 何克斌
人民陪审员 郭志国
人民陪审员 邓义山

书记员： 杨庭婷