朱某某、湖北融某某商业发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，大冶市人，住湖北省大冶市。
委托诉讼代理人：黄汉民，湖北人本律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:湖北融某某商业发展有限公司，住所地湖北省鄂州市花湖开发区振兴大道168号。
法定代表人：胡育戎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周少英，湖北众勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王凯，湖北众勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鄂州月星家居广场有限公司，住所地湖北省鄂州市花湖经济开发区振兴路。
法定代表人：李国祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周少英，湖北众勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王凯，湖北众勤律师事务所律师。

上诉人朱某某与上诉人湖北融某某商业发展有限公司（以下简称融某某公司）、被上诉人鄂州月星家居广场有限公司（以下简称月星家居公司）租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱某某及其委托诉讼代理人黄汉民，上诉人融某某公司及被上诉人月星家居公司的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院审查认为，融某某公司提交的第一组证据系本案当事人之间领取合同的相关手续，且朱某某未提交证据反驳，故该证据具有真实性、合法性与关联性，本院依法予以采纳。第二组证据系保险公司的说明，因本案不是保险合同纠纷，该证据与本案无关，本院依法不予采纳。第三组证据虽是本案同一法官裁判的同类型案件，但该案件事实与本案无关，不具有关联性，本院依法不予采纳。
经审理查明，朱某某原系鄂州月星家居广场A馆5-011号展位的承租人。2016年12月21日，融某某公司代中国平安财产保险股份有限公司鄂州中心支公司收取朱某某2017年度的保险费用70.00元，在出具给朱某某的收据上注明“财产保险存货5万装修15万合计20万”。2017年4月5日，朱某某向月星家居公司、融某某公司出具《承诺函》，承诺对下欠的综合费用58,065.00元于2017年4月10日还款30,000.00元、2017年6月30日前还款28,065.00元，如本人届时未按约定还款，所欠综合费用自2017年4月5日起，按所欠款项总额日千分之三承担违约金，同时贵广场（公司）有权解除原展位租赁合同，并按原双方签订的《租赁合同》约定承担本人应承担的全部违约责任。同年4月11日，融某某公司（出租方）、朱某某（承租方）、月星家居公司（管理方）签订《鄂州月星家居广场展位租赁合同》一份。该合同约定，融某某公司受资产所有人湖北航宇置业发展有限公司委托作为鄂州月星家居广场的出租方，月星家居公司经资产所有人许可并受融某某公司委托作为鄂州月星家居广场的经营管理方；朱某某承租鄂州月星家居广场A馆5-011号展位，租赁期限为自2017年4月1日至2018年3月31日；展位综合费用每月合计为8,295.00元，每三个月为一个结算期，先付后用，朱某某应当于本合同签订之日起3日内支付首期综合费用，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付；在租赁期间，朱某某未按照展位租赁合同约定支付综合费用和其他有关款项逾期七个工作日的，经月星家居公司书面通知之日起五个工作日内，朱某某仍未支付全部综合费用和其他有关款项的，月星家居公司有权解除展位租赁合同；如朱某某因拖欠月星家居公司综合费用，在月星家居公司书面通知约定的时间内既不缴清欠费，也不按期搬移室内物品的，所有物品视作朱某某自动放弃；朱某某未按展位租赁合同约定，按时向月星家居公司支付综合费用及其他款项的，应当向月星家居公司支付应付金额的每日千分之三的违约金，同时月星家居公司有权采取断水、断电等限制经营措施。同时，该合同还就各方的权利与义务、展位撤场等事项进行了明确约定。同日，月星家居公司与朱某某签订《鄂州月星家居广场管理合同》一份，约定双方在经营范围、营业时间、从业人员、消防安全、商品价格、资金结算、商品质量等管理方面的权利与义务。同日，朱某某在融某某公司提供的业务洽谈表上签字。该洽谈表载明，合同期2017年4月1日至2018年3月31日，合同期内朱某某享受交7个月用12个月的政策计租（合同期内给予5个月的免租期），免租时间为合同期的最后5个月免租；如展位商提前撤场或因其他原因未能如约履行上述合同期，导致合同提前终止或解除，则上述给予的优惠政策自始取消，展位商仍应按照租赁合同规定的价格结算相关租赁费用。同日，出租人月星家居公司、融某某公司与承租人朱某某还签订《补充协议》一份。该补充协议约定，出租人同意承租人承租的A馆5-011号展位2017年4月1日至2018年3月31日的合同期内租金享受“交7用12”政策；所有优惠在合同期最后享受，即免租时间为2017年11月1日至2018年3月31日；如承租人提前撤场或其他原因未能如约履行上述合同期，导致合同提前终止或解除的，则上述出租人给予的优惠政策自始取消，承租人仍应按照租赁合同规定的价格结算相关租赁费用；如承租人违背本条款，本优惠协议自动解除，上述给予的优惠政策自始取消，出租人有权单方解除《展位租赁合同》。次日，朱某某向融某某公司支付30,000.00元，融某某公司在向朱某某出具的收据上注明收款事由“租金2017.4.1-2017.10.30”。同年7月13日，月星家居公司向朱某某发出《催费通知》，要求朱某某在2017年7月16日前支付2017年7月1日至2017年9月30日租期的租金19,770.00元（2017年4月1日至2017年6月30日3个月的租金为8,295.00元×3＝24,885.00元，朱某某已交租金30,000.00元，剩余5,115.00元，2017年7月1日至2017年9月30日3个月的租金为24,885.00元，抵扣5,115.00元后还应交纳19,770.00元）。同年9月8日，月星家居公司向朱某某快递邮寄《解除租赁合同通知书》，明确通知解除《展位租赁合同》，依法追收欠款。该通知于同年9月10日由收件人签收。同年9月12日，月星家居公司向朱某某发函，告知月星家居公司已依约取得展位内的商品出售处分权，朱某某的行为已构成违约，要求朱某某6日内缴清欠款11,475.00元、支付违约金3,029.40元，共计14,504.40元。2018年1月18日，月星家居公司向朱某某发送《限期撤场通知》，明确已将17,110.00元抵扣2017年7月1日至2017年9月9日期间的租金及违约金，通知朱某某在2018年1月25日前搬离展位。2018年3月5日，月星家居公司在第三方见证的情况下对朱某某承租展位中的物品实施了撤场搬离，制作了清单。该清单载明的物品包括窗帘样品、灯具、椅子、电脑椅、电扇、杂物、窗帘杆、画册、饮水机、服务台十项。该撤场搬离的物品现仍在月星家居公司存放。2018年3月6日，朱某某从月星家居公司招商部领取《
领取单》，后于同年5月18日从融某某公司财务部领取《鄂州月星家居广场展位租赁合同》原件一份。因朱某某认为其租金已交至2017年10月30日，月星家居公司在此之前断电造成其无法正常营业，且在2018年1月份擅自处置其财产，将租赁物另行出租，造成其损失，遂提起本案诉讼。
本案二审的争议焦点为：一、涉案合同中租金支付条款是否是格式条款且存在不同的理解；二、月星家居公司、融某某公司应否连带向朱某某返还租金11,120.00元、展位质保金17,110.00元、库存货物，赔偿朱某某的经济损失200,000.00元。本院结合案件事实及当事人的诉辩观点评析如下：
一、关于涉案合同中租金支付条款是否是格式条款且存在不同的理解的问题。
《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。月星家居公司、融某某公司与朱某某签订的《鄂州月星家居广场展位租赁合同》，系由月星家居公司、融某某公司提供的格式版本，该合同除承租人名称、展位位置、面积、租金、租赁期限、结算期限等需与承租人协商确定而采用填充式以外，其他内容均一致，该合同属于当事人为重复使用而预先拟定的合同，部分未与对方协商的条款属于格式条款。该合同中“先付后用，乙方应当于本合同签订之日起3日内支付首期综合费用。以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付”，系打印部分，属于格式条款。该条约定的完整表述为“综合费用按每三个月为一个结算期，先付后用，乙方应当于本合同签订之日起3日内支付首期综合费用。以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付”。按照该约定及合同上一条“展位租金每月合计8,295.00元”的约定，每三个月一个结算期，三个月的综合费用（租金）为24,885.00元（8,295.00元×3个月），每次均先付后用，首期（三个月）于合同签订之日起3日内支付，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付，约定明确，并不存在两种以上的理解。融某某公司、月星家居公司与朱某某签订的《补充协议》中约定“出租人同意承租人承租的A馆5-011号展位2017年4月1日至2018年3月31日的合同期内租金享受‘交7用12’政策”，该条款中“交7用12”是出租人的政策条款，可以重复使用于其他承租人，属于格式条款，但是《补充合同》中对“交7用12”政策予以了明确约定“所有优惠在合同期最后享受，即免租时间为2017年11月1日至2018年3月31日”。业务洽谈表中也载明“合同期内享受交7个月用12个月的政策计租（合同期内给予5个月的免租期）；免租时间为合同期内的最后5个月”。从上述约定可以看出，朱某某应当依约支付前7个月的租金58,065.00元（8,295.00元×7个月）后，才能够享受免付后5个月租金41,475.00元（8,295.00元×5个月）的优惠。而且，对于租赁期间的综合费用（租金）58,065.00元，朱某某在签订合同之前已经出具承诺“在2017年4月10日前还款30,000.00元，2017年6月30日前还款28,065.00元”。因此，无论是签订合同前，签订合同及补充协议后，双方对月租金、租金总额、付款期限、优惠政策等都已约定明确，不应存在理解分歧。融某某公司上诉称“一审判决适用法律错误，本案不属于适用合同格式条款的情形”的理由成立，本院依法予以支持。
二、关于月星家居公司、融某某公司应否连带向朱某某返还租金11,120.00元、展位质保金17,110.00元、库存货物，赔偿朱某某的经济损失200,000.00元的问题。
《最高人民法院关于适用
的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”。在本案一审中，朱某某请求“1、判令月星家居公司、融某某公司连带向朱某某立即退还房屋租金15,000.00元、展位质保金17,110.00元，并赔偿因违法解除租赁合同而给朱某某造成的经济损失200,000.00元；2、月星家居公司、融某某公司承担本案全部诉讼费用”。在本案第二审程序中，朱某某二审中提出的“请求判令返还库存货物”的诉讼请求在一审中并未提出，系新增加的诉讼请求，且月星家居公司、融某某公司不同意调解，其可依法另行主张。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百二十六条中规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。朱某某作为原承租户，在继续签订租赁合同前，向月星家居公司、融某某公司出具承诺，承诺对下欠的综合费用58,065.00元于2017年4月10日还款30,000.00元、2017年6月30日前还款28,065.00元。但其并未依照该承诺履行自己的义务。按照《鄂州月星家居广场展位租赁合同》及《补充协议》的约定，朱某某应当于2017年4月14日前支付4、5、6月份的租金24,885.00元、2017年6月15日前支付7、8、9月份的租金24,885.00元，2017年9月15日前支付10月份的租金8,295.00元，此后可以享受免交2017年11月1日至2018年3月31日期间的租金。但在实际履行中，其仅于2017年4月12日向融某某公司交付30,000.00元租金，没有依约支付此后的租金，是酿成纠纷的责任方，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。在朱某某未依约支付租金后，月星家居公司于2017年7月13日向朱某某发送《催费通知》，但其仍未支付。按照合同中“在租赁期间，朱某某未按照展位租赁合同约定支付综合费用和其他有关款项逾期七个工作日的，经月星家居公司书面通知之日起五个工作日内，朱某某仍未支付全部综合费用和其他有关款项的，月星家居公司有权解除展位租赁合同”的约定，月星家居公司行使解除权，符合合同约定和法律规定。故月星家居公司、融某某公司与朱某某签订的《鄂州月星家居广场展位租赁合同》已于解除通知到达之日的2017年9月10日解除。至合同解除之日，朱某某应支付租金44,240.00元（8,295.00元×5个月+8295.00元÷3），其已支付30,000.00元，仍下欠租金14,240.00元、违约金5,159.97元（以2017年6月15日前应支付的19,770.00元为基数按照日千分之三的标准从2017年6月16日计算至2017年9月10日之日止），共计19,399.97元超过其交付的17,110.00元的展位质保金，故其请求返还租金11,120.00元、展位质保金17,110.00元，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
涉案合同约定“如朱某某因拖欠月星家居公司综合费用，在月星家居公司书面通知约定的时间内既不缴清欠费，也不按期搬移室内物品的，所有物品视作朱某某自动放弃；朱某某未按展位租赁合同约定，按时向月星家居公司支付综合费用及其他款项的，应当向月星家居公司支付应付金额的每日千分之三的违约金，同时月星家居公司有权采取断水、断电等限制经营措施”。在朱某某违约后，月星家居公司为避免损失扩大，解除合同并将朱某某的相关物品撤场搬离存放，不违反约定和法律规定，不应向朱某某承担赔偿损失的责任。朱某某要求经济损失200,000.00元，亦缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。因月星家居公司、融某某公司均没有违约行为，不应承担违约责任，故月星家居公司也不存在承担连带责任的问题。
综上所述，朱某某的上诉请求不能成立，不予支持；融某某公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决部分事实认定错误，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条的规定，判决如下：

审判长 湛少鹏
审判员 廖春花
审判员 柯君

书记员： 尹瑞