朱某与宜昌金东山商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：朱某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市猇亭区。委托诉讼代理人：刘立新，湖北楚贤律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：周贤，湖北楚贤律师事务所律师。（一般授权）被告：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市东山区港窑路56号，统一社会信用代码91420500682692365U。法定代表人：莫绪环，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：张婉，系该公司员工。

原告朱某与被告宜昌金东山商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，于2018年7月3日由审判员李俊峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱某的委托诉讼代理人刘立新、周贤，被告宜昌金东山商业管理有限公司的委托代理人张婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付商铺租金34568.8元，支付2016年第一、二季度租金利息961.36元，共计35530.16元;同时支付租金逾期付款利息1779.52元（利息按照年利率6%计算，其中2016年第一季度9613.52元租金利息从2017年2月18日起计算;2016年第二季9613.52元租金利息从2017年5月19日起计算；614.32元租金利息从2017年3月23日起算;5113.92元租金利息从2017年6月22日起算;9613.52元租金利息从2017年9月8日起计算，上述利息暂计至2018年4月3日，以后的租金利息计算至实际清偿之日止。）2、判令被告向原告支付5万元的违约金。3、本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2009年5月11日,原告与被告签订了《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同约定：1、原告将位于金东山市场四期B区第壹层第0001362（B1-5-35）号商铺委托被告出租。委托期限为捌年，自2009年11月18日至2017年11月17日止。2、商铺前三年由被告免费使用。2012年11月18日至2015年11月17日，被告向原告每年支付租金37010元；2015年11月18日至2017年11月17日，被告向原告每年支付租金41637元。租金于每季度第1个月的前20日内支付。3、从第六年开始，若被告实际收取的商铺租金高于上述标准，高出部分按原告80%被告20%分成。4、逾期支付的，被告应赔偿因违约给甲方造成的全部损失，并支付违约金5万元。合同签订后，原告向被告交付了商铺。2011年6月28日，双方签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）补充协议》，协议变更了委托出租约定的租金标准。其中2012年11月18日至2015年11月17日租金标准变更为每年36402元，2015年11月18日至2017年11月17日租金标准变更为每年40952元。2016年8月18日，双方就2016年第一季度、第二季度租金支付达成补充协议。双方约定2016年第一季度的租金9613.52元、利息480.68元于2017年2月18日支付；2016年第二季度的租金9613.52元、利息480.68元于2017年5月18日支付.上述协议签订后，被告未按时足额支付2016年11月18日至2017年11月17日期间的商铺租金，共计15341.76元，未按约定支付2016年第一、第二季度租金19227.04元及利息961.36元，租金逾期付款利息1779.52元,总计37309.68元。综上，为维护当事人的合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，举证如下：证据一、《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》，证明：原告将其商铺委托被告出租，2012年11月18日至2015年11月17日租金标准为每年37010元，2015年11月18日至2017年11月17日租金标准为每年41637元，被告未在约定的时间内支付租金视为违约，应支付违约金5万元。证据二、2011年6月28日签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区补充协议》，证明：协议变更了委托出租合同约定的租金标准。其中2012年11月18日至2015年11月17日租金标准变更为每年36402元，2015年11月18日至2017年11月17日租金标准变更为每年40952元。证据三、2016年8月18日签订的《金东山市场四期商委托出租经营合同（B）区补充协议》，证明：2016年第一季度的租金9613.52元、利息480.68元于2017年2月18日支付；2016年第二季度的租金9613.52元、利息480.68元，于2017年5月18日支付。证据四、《银行流水帐单》，证明：1被告未按时足额支付2016年11月18日至2017年11月17日期间的商铺租金，共计15341.76元，2、未按约定支付2016年第一、第二季度租金19227.04元及利息961.36元。证据五、催收函，证明：原告已经按照合同约定履行了催收义务。被告宜昌金东山商业管理有限公司辩称，一、被告同意支付租金，金额为32725.84元。合同总金额为191110元，已支付原告144883.8元，代缴税款13500.36元，剩余32725.84元未支付。二、被告同意按照补充协议支付利息961.36元。三、原告主张的违约金过高，请法院依法予以降低。被告举证如下：朱某返租明细表，证明：公司整个合同期间内的支付情况。经审理查明，2009年5月11日原告朱某（甲方）与宜昌金东山商业管理有限公司（乙方，原宜昌金东山商业管理咨询有限公司）签订了《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同主要内容有：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第壹层第0001362（B1－5－35）号商铺，建筑面积35.28平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：1、2009年11月18日至2012年11月17日，由于乙方要为市场的培育、推广……。甲方自愿让乙方免费使用经营三年。2、2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金37010元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金41637元。4、……。租金代付时间：商铺交付开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方有权要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金伍万元，甲方有权继续履行本合同。”双方签订合同后至2011年6月28日，原、被告签订《补充协议》，合同主要内容有“第一条、《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》中的被告公司名称因工商登记而发生变更的补充说明。第二条、委托出租商铺位置及面积的补充：原合同第一条约定甲方委托出租商铺产权面积以房管局实测面积为准，现甲方物业位置为金东山市场四期B区第1层第0001362号商铺，实测产权建筑面积为34.70平方米。第三条、……2、2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金36402元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金40952元。”2016年8月18日双方又签订《补充协议》，就2016年一、二季度（2016.02.18-2016.08.17）代收租金支付时间达成如下协议：“一、双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金9613.52元，利息480.68元于2017年2月18日支付；2016年第二季度代收租金9613.52元，利息480.68元于2017年5月18日支付。二、本补充协议生效后，即成为《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及补充协议不可分割的组成部分，与之具有同等法律效力。除本协议中明确所作修改条款之外，原合同的其余部分继续有效。”该新的《补充协议》代收租金系扣减了委托代征税款后的税后租金。庭审中原被告经对账，对被告已付租金金额144883.8元（税后）无异议，现被告尚欠原告2016年第一、二季度租金（税后）计19227.04元及利息961.36元，2017年二季度一半的租金（税后）4499.60元及2017年三季度租金（税后）8999.20元。同时查明，宜昌市地税局高新技术产业开发区分局与被告签订《委托代征税款协议书》，委托宜昌金东山商业管理有限公司从2012年至2017年代征业主出租收入应缴纳的各项税费，被告按2012年至2017年2月期间房产税为6%；2017年2月起房产税为12%；印花税0.1%代扣税款。期间被告一直按扣除税款后给付原告租金，且2016年双方签订的《补充协议》原告认可了被告扣除每季度税款。另查明，原告为涉案房屋的共有权人，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0308485号。其房屋共有人为其妻王融融，王融融向本院出函放弃诉讼权利。本院认为，原告与被告宜昌金东山商业管理有限公司签订的《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。关于违约金的调整问题,现被告尚欠原告2016年第一、二季度租金（税后）计19227.04元及利息961.36元，2017年二季度一半的租金（税后）4499.60元及2017年三季度租金（税后）8999.20元。被告未按约定的期限支付构成违约，虽然合同约定的违约金为5万元，原告对违约金的主张为5万元，被告请求调整降低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中原告未对其损失举证证明，但合同约定违约金5万元确实过分高于其未付资金占用期间的损失,本院根据合同的履行情况、被告的过错、原告资金占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定确定原告主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。该违约金足以弥补原告的损失，故对其主张的逾期付款利息不再予以支持。原被告对2016年一、二季度的租金达成补充协议已延期一年支付，但被告再次逾期，应自补充协议确定支付之日起按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金；2017年欠付的一个半季度租金，按合同约定，在逾期30天后按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：

一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告朱某租金（税后）及利息33687.20元（9613.52×2+480.68×2+4499.60+8999.20），并支付原告朱某违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以租金9613.52元为基数，从2017年2月18日起计算到清偿之日止；以租金9613.52元为基数，从2017年5月18日起计算到清偿之日止；以租金4499.60元为基数，从2017年6月17日起计算到清偿之日止；以租金8999.20元为基数，从2017年9月17日起计算至清偿之日止）。二、驳回原告朱某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费991元（已减半），由原告朱某负担391元，被告宜昌金东山商业管理有限公司负担600元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　李俊峰

书记员：盛柳