朱某某与咸丰县文化馆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

朱某某
邬明成（湖北楚屏律师事务所）
咸丰县文化馆
刘咸生（湖北刘咸生律师事务所）
沈素敏（湖北刘咸生律师事务所）

原告:朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，湖北省咸丰县人，住咸丰县。
委托诉讼代理人:邬明成，湖北楚屏律师事务所律师。
被告:咸丰县文化馆。
住所地:咸丰县高乐山镇大坝新城文化中心。
法定代理人:李某，该单位馆长。
委托诉讼代理人:刘咸生，湖北刘咸生律师事务所律师。
委托诉讼代理人:沈素敏，湖北刘咸生律师事务所律师。
原告朱某某诉被告咸丰县文化馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。
朱某某及其委托诉讼代理人邬明成，咸丰县文化馆委托诉讼代理人沈素敏到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
朱某某向本院提出诉讼请求:1、判令咸丰县文化馆返还门面租金14000元，赔偿门面装饰款30000元，赔偿损失200000元；2、判令咸丰县文化馆承担本案诉讼费。
事实和理由:朱某某胞姐朱承梅系咸丰县文化馆单位职工。
1995年至1998年，咸丰县文化馆向包括朱承梅在内的部分职工集资借款修建房屋，因朱承梅无钱出借，就向朱某某借款缴纳集资。
咸丰县文化馆借款后长期无力偿还，2004年，咸丰县文化馆提出把其所有的位于徐家坝的8号门面房出租给朱承梅抵偿借款。
双方于2004年11月30日签订《门面经营权承包合同》，约定门面租期20年，承包费28000元（实际用原集资借款抵扣）。
2013年，朱承梅无力偿还朱某某借款，经咸丰县文化馆同意，朱承梅将《门面经营权承包合同》的权利和义务概括转让给朱某某，朱某某对该门面进行装饰装修，花费30000元。
朱某某在2015年就8号门面的收益为20000元，根据《门面经营权承包合同》的约定，剩余租赁期限为2015年10月至2026年10月共计10年，以此计算，咸丰县文化馆应退还朱某某剩余的10年租金14000元，其行为给朱某某造成的损失为200000元。
2016年2月23日、4月7日，咸丰县文化馆先后向咸丰县人民法院起诉，请求确认《门面经营权承包合同》中关于8号门面的出租行为无效并要求返还8号门面。
咸丰县人民法院作出（2016）鄂2826民初649号判决，查明8号门面系违法建筑并支持咸丰县文化馆的诉请，但未对朱某某的损失做出处理。
咸丰县文化馆用违法建筑欺骗朱某某达到偿还债务的目的，违背诚实信用原则，存在全部过错，应承担民事责任。
咸丰县文化馆辩称，1、同意退还未使用期间的房屋租金。
2、关于装饰款的问题，朱某某应当提供证据。
3、朱某某与咸丰县文化馆签订的租赁合同已经由法院判决无效，合同无效的缔约过失责任，朱某某也应当承担。
虽然朱某某与咸丰县文化馆没有直接的关系，开始是由朱承梅与咸丰县文化馆签订的《门面经营权承包合同》，朱承梅是文化馆的职工，朱承梅对门面的情况是明知的。
对于不动产登记信息是向全社会公开的，朱某某作为承租人可以通过合法途径查询到门面租赁的产权情况，朱某某对于合同的无效应当承担相应的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，为查清案件事实，本院依法调查核实了相关证据，本院组织当事人进行了质证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下:1、咸丰县文化馆对朱某某提交的《门面租赁合同》真实性不予认可，本院认为，该证据系原件，能够证实朱某某租赁门面的使用情况，且咸丰县文化馆未提交证据否定其效力，对该证据本院予以采信；2、朱某某提交的两份《证明》及身份证复印件，因证人无正当理由未出庭作证，对其证明力本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
2004年11月30日，咸丰县文化馆（甲方）与朱承梅（乙方）签订《门面经营权承包合同》，合同主要约定:“为了偿还建房贷款，甲方决定将徐家坝十字街旁所属八号门面以公开、公平、公正竞标的方式长期租赁给乙方经营使用，甲、乙双方经协商，特订立本合同。
一、长期租赁期限:八号门店为20年，即从2005年10月21日起至2026年10月20日止。
二、长期租赁费及支付办法:八号门店承包费总额为贰万捌仟元整，签订合同时，乙方一次性付清。
……九、乙方在门店长期租赁经营使用期间，要转租给第三方，须经甲方同意，第三方继续履行本合同规定的义务。
……”。
《门面经营权承包合同》签订后，朱承梅已支付了门面租赁费28000元，朱承梅从2004年11月30日起使用租赁门面。
2013年7月3日，朱承梅将《门面经营权承包合同》中的权利、义务概括转让给朱某某，并得到咸丰县文化馆的同意，并在《门面经营权承包合同》尾部空白处写明:“甲方（咸丰县文化馆）和乙方（朱承梅）在合同中规定:乙方租赁甲方的门店时间期限从2005年10月21日始至2026年10月20日止共计二十年。
甲方同意乙方将所租文化馆门店二十年所余时间转由丙方（朱某某）负责经营管理。
”咸丰县文化馆在甲方处盖章，朱承梅、朱某某分别签名。
后朱某某开始使用租赁门面至今。
2016年4月7日，咸丰县文化馆向本院起诉朱某某，主张要求:双方签订的《门面经营权承包合同》无效，朱某某向咸丰县文化馆返还位于咸丰县城××字街旁××号门面。
2016年6月12日，本院作出（2016）鄂2826民初649号民事判决，“一、确认咸丰县文化馆与朱某某于2013年7月3日签订的《门面经营权承包合同》无效；二、朱某某向原告咸丰县文化馆返还租赁的位于咸丰县城××字街旁××号门面”。
朱某某不服一审判决，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2016年10月13日作出（2016）鄂28民终1199号民事判决，驳回上诉，维持原判。
之后，咸丰县文化馆向本院申请强制执行，本院立案受理后，依法于2017年2月4日强制执行本案争议门面。
本院认为，根据朱某某的诉讼主张及咸丰县文化馆的抗辩理由，本案的争议焦点归纳为:咸丰县文化馆是否应当赔偿朱某某的损失。
对此本院分析评判如下:
1、双方签订的《门面经营权承包合同》所涉八号门面系违法建筑而被确认无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
咸丰县文化馆作为出租人，应当保证对出租房屋享有合法的所有权，在明知出租的八号门面系临时建筑，经过两年有效期后未办理合法手续的情况下，仍就违法建筑与朱某某签订《门面经营权承包合同》而导致合同无效，对造成合同无效，咸丰县文化馆负有主要的过错责任。
本案承租人朱某某在签订合同时对案涉争议门面是否为合法建筑未进行必要的审核，亦未尽到合理的注意义务，对造成合同无效，朱某某亦有一定的过错。
2、关于因合同无效而造成朱某某损失的赔偿问题。
庭审中双方确认咸丰县文化馆退还朱某某剩余租赁期限租赁费14000元，本院予以确认。
关于朱某某主张的装修损失30000元的问题，因其未举证证明损失情况，故本院不予支持。
关于朱某某主张剩余租赁期限租赁费损失200000元的问题，本院认为，合同无效后，若合同当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益（包含直接损失和间接损失），不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益，因此对朱某某主张的合同履行后可以获得的利益，不属于损失赔偿的范围，对其该项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条  、第五十二条  、第五十八条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:
一、咸丰县文化馆于本判决生效后十五日内退还朱某某房屋租赁费人民币14000元。
二、驳回朱某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4960元，减半收取计2480元，由朱某某负担1480元，咸丰县文化馆负担1000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第（一）款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人:湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行:中国农业银行恩施开发区支行，账号:17×××04（特别提示:用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。
上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，根据朱某某的诉讼主张及咸丰县文化馆的抗辩理由，本案的争议焦点归纳为:咸丰县文化馆是否应当赔偿朱某某的损失。
对此本院分析评判如下:
1、双方签订的《门面经营权承包合同》所涉八号门面系违法建筑而被确认无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
咸丰县文化馆作为出租人，应当保证对出租房屋享有合法的所有权，在明知出租的八号门面系临时建筑，经过两年有效期后未办理合法手续的情况下，仍就违法建筑与朱某某签订《门面经营权承包合同》而导致合同无效，对造成合同无效，咸丰县文化馆负有主要的过错责任。
本案承租人朱某某在签订合同时对案涉争议门面是否为合法建筑未进行必要的审核，亦未尽到合理的注意义务，对造成合同无效，朱某某亦有一定的过错。
2、关于因合同无效而造成朱某某损失的赔偿问题。
庭审中双方确认咸丰县文化馆退还朱某某剩余租赁期限租赁费14000元，本院予以确认。
关于朱某某主张的装修损失30000元的问题，因其未举证证明损失情况，故本院不予支持。
关于朱某某主张剩余租赁期限租赁费损失200000元的问题，本院认为，合同无效后，若合同当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益（包含直接损失和间接损失），不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益，因此对朱某某主张的合同履行后可以获得的利益，不属于损失赔偿的范围，对其该项诉讼请求本院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条  、第五十二条  、第五十八条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:
一、咸丰县文化馆于本判决生效后十五日内退还朱某某房屋租赁费人民币14000元。
二、驳回朱某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4960元，减半收取计2480元，由朱某某负担1480元，咸丰县文化馆负担1000元。

审判长：陈桥森

书记员：汤黎