朱某某与康某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：汤香平，上海市君成律师事务所律师。
　　被告：康某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省宿州市。
　　委托诉讼代理人：席绪军，上海市嘉华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王晓鹏，上海市嘉华律师事务所律师。
　　原告朱某某诉被告康某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托诉讼代理人汤香平，被告康某某的委托诉讼代理人席绪军、王晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王崇桂向本院提出诉讼请求：1.被告退还房屋押金人民币(以下币种相同)19,162元；2.被告赔偿装修损失20万元。事实和理由：2018年7月17日，原告与被告签订了《房屋出租合同》，约定由被告将坐落于上海市浦东新区上川路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，合同期限为1年，租金支付方式为付六押一。合同还约定，若遇动拆迁，原告经营期限不满两年的，被告赔偿50%的装修费用。原告实际投入了40万元装修。房屋实际的交付时间是2018年8月1日，实际使用到2018年12月底，后来被告在2019年2月贴了拆迁公告，公告载明的截至时间2019年2月18日前搬离，2019年2月19日就停水了，房屋无法实际使用，2019年3月房屋被拆除了，但是双方没办理房屋返还的交接手续。原告支付了6个月租金以及1个月的押金，每月租金是19,162.50元，押金也是这个金额。诉请1的金额是取整计算的。
　　被告交付的房屋是3层房屋中的2楼和3楼，当时出租给原告的时候是一个通的厂房，之前是生产使用的。后来被告就把房屋隔断成36间房屋，其中2楼和3楼各18间。隔断了以后还购置了出租必备的设施，被告做了隔断、刷墙、地板、门窗并且购置了电器，卫生间装了36个，每个卫生间里装了热水器、马桶、面盆。房间里面做了油漆的地坪。
　　被告康某某答辩称，不同意原告诉请。双方是2018年7月17日签订的合同，合同签订当天就交付了房屋，合同地6.1条的约定是因为是之前的格式合同。确认2019年2月18日原告实际搬离系争房屋，所以实际使用期间就是7个月，和原告实际支付的六个月租金和一个月的押金相抵正好，所以不同意退还押金。对于诉请2，原告接手房屋以后，是在原有装修基础上将房屋进行了转租，并没有花费巨款进行装修，房屋所在地是在曹路镇集体土地的自建房，周边是物流园区，地段偏僻，所以原告不可能花费40万元。而且根据原告和实际承租人签订的33份合同以及收据记载，房屋每间租金从700至1,500元不等，这样的租金水平不符合精装修房屋租赁水平。而且根据原告签署的合同计算，如果原告实际承租2年至2020年7月17日，如果按照原告与实际承租人实际签署的租赁合同的租金标准计算到2020年7月17日，扣除原告应付给被告的租金和水电费，原告应获利约为35万元，也没有到40万元的金额，所以原告花费40万元装修是不可能的。另外，2019年2月11日在接到村委会的拆迁通知后，被告曾联系原告，商谈善后事宜，但是原告不予理会，应村委会要求，被告自付资金赔偿实际承租人已付未到期租金154,430元，房屋才得以拆迁，而这个金额是原告向实际承租人实际收取的。所以原告虽然房屋被拆迁，但是未有任何经济损失，所以原告主张的40万元装修款，没有事实依据，20万元赔偿亦没有依据。另外，系争房屋是民建村的集体土地自建房屋，是无证建筑，民建村村委会交给被告代为打理，被告曾于2018年6月29日在58同城网站发布该房屋的求租信息，并附有该房屋当时的照片。系争房屋是2012至2013年间建成，是两栋厂房之间的连接楼，被告出租给原告的2-3层部位，共计800平米，出租之前是快递公司员工宿舍，已经继续了隔断以及装修，一直到2018居住了5年之后才交给原告。房屋2楼有18个房屋，只有一个公共卫生间，3楼大概3间房屋有独立卫生间，其他没有独立卫生间，并不像原告所述的每个房间都有卫生间，该房屋不可能每个房屋都有卫生间的。根据被告方提供的2018年6月29日的照片对比原告提供的照片以及2019.3.23现场的照片对比，被告认为3张照片显示的照片基本一致，原告没有进行装修。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：
　　2018年7月17日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订了《房屋出租合同》，约定甲方将位于上海市上川路XXX号房屋出租给乙方做公租房使用，房屋建筑面积为900平方米。合同第二条约定，租赁期限为1年，自2018年6月1日至2019年5月31日止。合同第三条约定，每年租金为229,950元，分两次付款，每6个月支付一次，先付后用。押金为一个月租金。第一期租金已经(以及)押金应于合同签订日付清；乙方以现金或者转账形式支付给甲方。合同签订当日，原告向被告支付了6个月的租金以及1个月租金金额的押金，被告向原告交付了系争房屋。
　　2019年2月18日，被告向原告发送了《告知书》，内容为“各房客们，因集体拆迁，你所居住和使用的房屋定于2019年2月17日前必须全部搬离。2019年2月19日早晨停水停电并封锁大门，如未按时间搬离的，后果自负！请务必配合！特此通知！”同日，原告实际搬离系争房屋。
　　另外，原告表示其在承租房屋后，对房屋进行了装修，并提供了采购材料付款明细、微信转账记录、收据等对此进行证明，同时表示装修没有签订过正式的装修合同。装修材料都是原告自购的，是分批改造的，工人也是原告直接找的，装修亦没有图纸。被告则表示仅认可原告对外墙下半部分进行了粉刷，对其余装修事实均不认可。
　　审理中，原、被告均未能提供系争房屋的房地产权证或其他合法建造手续。
　　本院认为，系争房屋没有合法建造手续，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同无效。根据法律规定，租赁合同无效的，出租人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的应予支持。对于原告使用房屋的期间，原告提出2018年8月1日交房以及实际使用到2018年12月底的主张因缺乏事实依据，本院不予采纳，原告实际使用房屋的期间应当为2018年7月17日至2019年2月18日，原告应当承担该期间按照租金标准计算的房屋占有使用费，而原告实际支付的款项相当于7个月的租金，抵扣之后被告无需再就租赁押金进行返还，故对于原告的第一项诉讼请求本院不予支持。至于原告提出的装修损失，根据法律规定，合同无效的，双方当事人应当根据过错分担损失。对于装修损失的金额，本院认为，虽然原告目前提供的证据无法确实证明其装修损失金额，但是结合本案实际情况，综合考虑原告实际可能的投入、结合双方过错、租赁合同约定的期限以及双方实际履行的期限，本院将被告赔偿原告的装修损失金额酌定为3万元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
　　一、被告康某某应于本判决生效之日起七日内赔偿原告朱某某装修损失3万元；
　　二、驳回原告朱某某的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,587元，减半收取计2,293.50元，由原告朱某某负担2,018.50元，由被告康某某负担275元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：范  一

书记员：顾鼎鼎