朱某某、李某某房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

再审申请人(原审被告)：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省安陆市人，户籍所在地安陆市，现住安陆市。委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。被申请人(原审原告)：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。委托诉讼代理人：刘军，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省仙桃市。系被申请人李某某所在村民委员会推荐的公民作为诉讼代理人。

再审申请人朱某某申请再审称，1.原审判决对于申请人朱某某的房屋自2010年11月至2016年7月被被申请人李某某使用期间的房屋使用费用没有认定，却单纯认定被申请人李某某的购房款从2013年1月13日至2016年7月期间的购房款利息，该判决显失公平；2.原审判决认定被申请人房屋装修费用损失64708元，但没有认定该装修属于被申请人自行装修，不属于房屋买卖合同约定范围，并且该装修费用鉴定基准日为2010年10月，在2010年10月装修后，被申请人一直自行使用装修后的房屋至今，并没有立即将房屋退还给申请人，至今还在使用该房屋，装修部分的价值自2010年10月至其退还房屋期间的损耗及折旧应当由被申请人自行承担，鉴定结论对该损耗及折旧的部分没有做出相应的鉴定，原审判决也没有作出认定，所做出的装修价值认定对申请人显失公平；3.原审判决认定申请人与被申请人之间对于合同无效的过错责任不当，认定申请人承担70%的过错责任、被申请人承担30％的过错责任，对申请人来说有失公正，因为法律及政策对每个公民个人来说，是否知晓是均等的，不存在申请人比被申请人知晓得更多的情形，原审判决以此推断申请人承担更多的过错责任无法律依据。朱某某提出再审请求：1.依法撤销原审判决第三项，改判再审申请人朱某某返还被申请人李某某购房款95500元（即比原审判决减少62370元赔偿款）；2.诉讼费用由被申请人承担。被申请人李某某辩称，原审查明的事实清楚，程序不违法，原审判决合法有效，请求维持原审判决。原审原告李某某向本院起诉请求：1.确认李某某与朱某某签订的房屋买卖合同无效；2.要求朱某某退还原告购房款10.1万元及从2013年1月1日至2016年7月期间的银行贷款利息3万元；3.要求朱某某赔偿李某某装修费76170元。本院原审认定事实：2010年9月，李某某与朱某某口头约定由李某某购买朱某某在建的位于安陆市烟店镇××（××岔路小学对面）北起第二间三层楼房屋。2010年11月份，朱某某所建房屋完工，并向李某某交付了房屋钥匙。2012年1月18日，李某某与朱某某补签房屋买卖合同，合同约定：由李某某以101000元购买朱某某建造的位于安陆市烟店镇××（××岔路小学对面）北起第二间三层楼房屋，朱某某交付毛坯房给李某某，李某某自行装修，并约定李某某在签订合同时支付购房款86000元，余款分两次支付，2012年12月25日支付10000元，办完土地使用权证书（或房地产证书）时，李某某付清全部购房款余额。在签订合同时，李某某已实际支付购房款86000元。2012年12月19日，李某某又支付购房款9500元。由于房屋有少量未完工，双方约定扣减购房款500元，房产证到后付清余款5000元。后因本案诉争房屋出现质量问题，双方协商未果发生争议。朱某某建造本案诉争房屋所占地属于烟店镇岔路村集体土地。2016年11月30日本案诉争房屋装修总价款经武汉市弘发房地产评估有限责任公司评估为64708元，评估时间点为2011年10月。李某某支付了鉴定费3000元。原审同时查明，李某某的损失为：房屋装修费64708元、鉴定费3000元、购房款占用期间的利息损失21392元（按购房款本金95500元，同期同类贷款年利率6.4%，从李某某主张的2013年1月1日起算，计算至2016年7月）。上述损失共计89100元。本院原审认为，朱某某在烟店镇岔路村集体所有的土地上建造房屋向岔路村集体经济组织成员以外的李某某转让，违反了法律规定，侵害了岔路村集体经济组织的利益，朱某某与李某某签订的房屋买卖合同无效，李某某应腾退房屋，朱某某应返还购房款95500元并按双方过错程度赔偿李某某损失。朱某某作为房屋建设者，应相对于李某某更多的知晓国家法律政策规定，其违反法律规定将岔路村集体所有土地上建造的房屋出卖给岔路村集体经济组织成员以外的李某某，对合同无效造成的损失有较大过错，应承担损失70%责任，即62370元（89100元×70%）。李某某违反法律规定与朱某某签订买卖合同，对合同无效造成的损失有较小过错，应承担损失30%责任。李某某的其他诉讼请求没有法律和事实依据，不予支持。本院原审判决：一、原告李某某与被告朱某某于2012年1月18日签订的房屋买卖合同无效；二、原告李某某于本判决生效后三日内腾退位于安陆市烟店镇××（××岔路小学对面）北起第二间三层楼房屋；三、被告朱某某于本判决生效后三日内返还原告李某某购房款95500元并赔偿损失62370元；四、驳回原告李某某的其他诉讼请求；案件受理费3843元，由原告李某某负担843元，被告朱某某负担3000元。本院再审认定事实与原审认定的事实相同。
再审申请人朱某某因与被申请人李某某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2016)鄂0982民初1314号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年9月15日作出(2017)鄂0982民申4号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人朱某某及其委托诉讼代理人王相春、被申请人李某某及其委托诉讼代理人刘军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院再审认为，再审申请人朱某某提出的再审请求为撤销原审判决第三项，改判其仅返还被申请人李某某购房款95500元，实际上是主张自己不应赔偿朱友明装修房屋费用以及购房款利息。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。本案诉争房屋所占土地为烟店镇岔路村集体所有土地，朱某某在岔路村集体所有的土地上建造房屋向岔路村集体经济组织成员以外的李某某转让，侵害了岔路村集体经济组织的利益，违反了法律规定，双方签订的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，李某某应腾退房屋，朱某某应返还购房款95500元并按双方过错程度赔偿李某某损失。朱某某作为房屋建设者，违反法律规定，在岔路村集体所有土地上建造房屋并出卖给岔路村集体经济组织成员以外的李某某，并且其在明知自己建设的房屋没有合法用地手续、不能办理产权登记情况下，仍在售房合同中承诺“办理房产证、土地使用证”等事项，对合同无效造成的损失存在较大过错，李某某违反法律规定与朱某某签订买卖合同，对合同无效造成的损失过错相对较小，原判决确定朱某某承担损失的70%责任、李某某承担损失的30%责任并无不当。李某某购房入住时对该房屋进行了必要的装修，且因合同无效而滕退房屋，由于装修增值部分与房屋不可分割，装修费应计入李某某的损失予以赔偿。李某某装修房屋费用经本院委托、由具有相应资质的司法鉴定机构作出估价，鉴定程序合法，再审申请人朱某某未提供足以反驳的证据，故对于原审依据鉴定意见确定房屋装修费损失，再审予以维持。同时，因房屋买卖合同无效，李某某购房款被占用期间的利息损失，亦应按上述比例赔偿。关于朱某某提出李某某已经实际使用了该房屋，房屋租金应计入损失的主张，由于朱某某并未提供相应证据证明租金损失，对该主张本院在再审中不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：

维持本院(2016)鄂0982民初1314号民事判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。