朱某某与潘某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：钱梦雨，上海瀚元律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王世雄，上海瀚元律师事务所律师。
　　被告：潘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省武汉市。
　　委托诉讼代理人：李炜，上海志良律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：白宇晨，上海志良律师事务所律师。
　　原告朱某某与被告潘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，2018年5月3日，本院依法追加梁某作为第三人参加诉讼，后梁某退出诉讼，本院于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告朱某某，被告潘某某的委托诉讼代理人李炜、白宇晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　朱某某向本院提出诉讼请求：1、解除朱某某与潘某某签订的上海市徐汇区长乐路XXX号底层中北灶间的房屋租赁合同，收回房屋，要求潘某某支付从5月20日开始至房屋返还之日止按照租金标准计算的房屋使用费；2、潘某某支付自2016年11月15日至2018年2月15日期间延期支付租金的滞纳金，共计11,352.60元，延期一日按照月租金的2%支付滞纳金；3、要求潘某某将上海市徐汇区长乐路XXX号底层中北灶间南墙恢复原状。
　　事实和理由：潘某某租赁朱某某的上海市徐汇区长乐路XXX号底层中北灶间(以下简称系争房屋)，租赁期限自2016年11月20日至2022年11月19日，按照合同约定，逾期5日支付租金视为乙方自动放弃承租而构成严重违约，甲方即可终止合同，逾期支付租金还应支付滞纳金，现潘某某逾期14天还未付租金，另租赁期间潘某某未告知朱某某并征得同意，擅自拆除南墙，故诉至法院，请求判如所请。
　　潘某某辩称，同意解除合同，房屋返还潘某某，合同解除日期为5月19日，同意5月20日至房屋返还期间按租金标准支付房屋使用费。因转租的房客6月20日租期到期，故房屋6月20日返还，相关水、电、煤按实计算。恢复南墙没有合同的约定，而且南墙并非潘某某打通，2010年房屋交给潘某某的时候南墙就是打通的，因此不同意恢复原状。根据合同约定，如果潘某某有拖欠房租的行为，应该从保证金中先行垫付，保证金是9,001元，后面是保证金再一次性补足，因此不同意支付滞纳金。
　　本院经审理认定事实如下：
　　朱某某系上海市徐汇区长乐路XXX号底层东南间、底层平台搭建间公有住房承租人，并公用底层西北灶间、底层中北灶间、底层卫生间。
　　2010年10月19日，朱某某(出租方，甲方)与潘某某(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的上海市徐汇区长乐路XXX号-1房屋出租给乙方使用，房屋使用面积约5平方米。租赁期为72个月，自2010年11月20日起至2016年11月19日止。2016年11月15日，朱某某与潘某某的代理人梁某续签了房屋租赁合同，地址明确为长乐路329-底层中北灶间，租赁期72个月，自2016年11月20日至2022年11月19日止，月租金为9,001元；从2019年11月20日起月租金为9,501元。租金支付方式：每3个月为一个付款期，乙方在每个付款期前5日，向甲方支付下一期房租。该房屋保证金为人民币9,001元，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并结清租金、管理费、税费、电话费、水电费、煤气费、物业管理报刊杂志等由乙方使用产生的费用后三天内无息返还乙方。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行垫付，垫付部分，乙方应立即补足。合同5-4条约定：乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取滞纳金，如乙方拖欠租金达5日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。合同还对其他权利义务作了约定。合同履行过程中，因潘某某未及时支付租金，双方产生分歧，故朱某某诉至本院要求判如诉请。
　　本院立案后，因无法送达给潘某某，遂本院追加梁某为本案第三人参加诉讼，后潘某某表示认可梁某签订合同的行为，故梁某退出诉讼。
　　庭审中，朱某某表示自2016年11月15日至2018年3月2日，期间潘某某每期均有拖延支付租金的情况，累计延期天数为63天，按照合同约定应支付滞纳金11,352.60元。对此，潘某某对支付租金日期及滞纳金计算方式并无异议，认为滞纳金可以在保证金中扣除，不足部分由法院酌定，并以辩称理由不同意恢复南墙。
　　审理中，双方对5月19日解除合同，6月20日返还房屋取得一致，但对恢复南墙、滞纳金支付方式意见不一，致调解不成。事后，潘某某并未在6月20日将房屋返还朱某某。
　　以上事实，除庭审笔录外，另有租用公房凭证、房屋租赁合同、短信记录、支付租金转账记录等证据证实，经庭审质证，双方并无异议，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。现双方均同意解除合同，并无不妥，故合同解除日期为2018年5月19日。合同解除后，潘某某理应按约定将租赁房屋归还朱某某，现潘某某未及时归还房屋，理应支付房屋使用费。关于房屋使用费的标准，朱某某要求参照租金标准计算，并无不妥，本院予以准许。潘某某在履约过程中违约延期支付租金，按照合同约定应该支付滞纳金，现潘某某对付款日期及滞纳金计算方式均无异议，但认为应从保证金中扣除，但因合同约定保证金乙方在迁空交还房屋并结清租金、管理费、税费、电话费、水电费、煤气费、物业管理报刊杂志等由乙方使用产生的费用后甲方三天内无息返还乙方，现房屋尚未返还，相关费用也未结清，而朱某某也不愿在保证金中扣除，故潘某某此主张，本院不予采纳。关于租赁房屋南墙，朱某某将房屋出租给潘某某，合同中并未约定南墙被拆并与他人房屋相连通，现潘某某也未提供证据证实朱某某交付的房屋与他人房屋相连通，因此，本院难以采纳潘某某的主张，故潘某某理应将南墙恢复后返还房屋。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：
　　一、朱某某与潘某某签订的关于上海市徐汇区长乐路XXX号底层中北灶间房屋租赁合同于2018年5月19日解除；
　　二、潘某某于本判决生效之日起十日内将上述房屋归还朱某某，并自2018年5月20日起按每月9,001元的标准支付房屋使用费，至实际返还房屋之日止；
　　三、潘某某于本判决生效之日起十日内支付朱某某2016年11月15日至2018年3月2日期间延迟支付租金滞纳金11,352.60元；
　　四、潘某某于本判决生效之日起十日内将上海市徐汇区长乐路XXX号底层中北灶间南墙予以恢复。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计250元，由潘某某负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　
　　
　　
　　

审判员：史建红

书记员：郜倩云