朱从发、朱某某与郭某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

朱从发
许先凯（湖北惊天律师事务所）
朱某某
陈爱洲（湖北惊天律师事务所）
郭某某
黄荣（湖北为维律师事务所）
刘晶（湖北为维律师事务所）

上诉人（原审原告、反诉被告）朱从发，曾用名朱从华，农民。
委托代理人许先凯，湖北惊天律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）朱某某，农民，系朱从发之子。
委托代理人陈爱洲，湖北惊天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）郭某某，农民。
委托代理人黄荣，湖北为维律师事务所律师。
委托代理人刘晶，湖北为维律师事务所律师。
上诉人朱从发、朱某某因与被上诉人郭某某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2012）鄂仙桃民二初字第01378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日立案受理后，依法由审判员王勇担任审判长，与代理审判员任婕、胡煜婷组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭进行了审理，上诉人朱从发的委托代理人许先凯、上诉人朱某某及其委托代理人陈爱洲，被上诉人郭某某及其委托代理人黄荣、刘晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，被上诉人郭某某提交的该份证据与本案的事实没有关联性，依法不予采信。
二审查明，原审查明认定的案件事实属实，且当事人双方均无异议，本院予以确认。
本院认为，涉案的房屋买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的法定情形。首先，双方当事人虽然不同属于桃源居委会成员，非本集体经济组织成员，但被上诉人郭某某至今仍属于仙桃市毛嘴镇韩场村村民，依然享有农村集体经济组织成员的相应成员权，且被上诉人郭某某在毛嘴镇韩场村没有自己的住房和宅基地，为购房自住，与有卖房意向的上诉人朱某某、朱从发达成房屋买卖合意，双方并于2008年12月30日签订房屋买卖合同，是当事人真实的意思表示，也未损害国家、集体或第三人的利益。
其次，该合同没有违反国家法律和行政法规的强制性规定。第一，我国的法律和政策虽然对城镇居民购买农村房屋和宅基地进行了严格的限制，但是并未禁止农民住房以及宅基地的转让。这是因为完全禁止农村房屋或宅基地转让，可能会造成由于缺乏宅基地而无限侵占耕地的情况，同时拥有多处宅基地的农民可能会造成宅基地的闲置和浪费，无法使有限的宅基地资源发挥有效地作用。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条  的规定和《中国人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规定，农民可以转让其宅基地的使用权，亦可以出卖附着于宅基地上的房屋。第二，诉争房屋所在的毛嘴镇上古堤村经仙桃市人民政府同意，于1997年被撤销农民集体建制，并入了毛嘴镇人民政府设立的桃源居委会。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条  第（五）项  的规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有。本案的当事人签订房屋买卖合同的2008年，上古堤村已经不是农村集体经济组织，在其范围内的集体土地性质的土地经申请后可依法转化为国有性质的土地。因此，诉争房屋可以依法转让。
最后，从房屋买卖合同的实际履行情况来看，在合同签订后，被上诉人郭某某已支付合同约定的全部价款，上诉人朱某某、朱从发亦交付了房屋，双方约定的主要合同义务已经得到了实际履行。同时，郭某某在接受房屋后，进行了必要的装修并居住至今，合同双方当事人的交易目的已实现。
综上所述，当事人双方签订的房屋买卖合同意思表示真实，内容合法、有效，且合同约定的主要义务均已履行，上诉人朱从发、朱某某请求确认该合同无效的主张有悖民法的诚实信用原则，其请求不应得到支持。原审法院认定事实清楚，其判决结果，在法律效果层面，符合法律规定及政策导向；在社会效果层面，既能实现双方当事人的交易目的，又有利于维护正常的交易秩序和交易稳定，亦能向广大民众弘扬诚实信用的社会主义核心价值观。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由朱从发、朱某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，被上诉人郭某某提交的该份证据与本案的事实没有关联性，依法不予采信。
二审查明，原审查明认定的案件事实属实，且当事人双方均无异议，本院予以确认。
本院认为，涉案的房屋买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的法定情形。首先，双方当事人虽然不同属于桃源居委会成员，非本集体经济组织成员，但被上诉人郭某某至今仍属于仙桃市毛嘴镇韩场村村民，依然享有农村集体经济组织成员的相应成员权，且被上诉人郭某某在毛嘴镇韩场村没有自己的住房和宅基地，为购房自住，与有卖房意向的上诉人朱某某、朱从发达成房屋买卖合意，双方并于2008年12月30日签订房屋买卖合同，是当事人真实的意思表示，也未损害国家、集体或第三人的利益。
其次，该合同没有违反国家法律和行政法规的强制性规定。第一，我国的法律和政策虽然对城镇居民购买农村房屋和宅基地进行了严格的限制，但是并未禁止农民住房以及宅基地的转让。这是因为完全禁止农村房屋或宅基地转让，可能会造成由于缺乏宅基地而无限侵占耕地的情况，同时拥有多处宅基地的农民可能会造成宅基地的闲置和浪费，无法使有限的宅基地资源发挥有效地作用。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条  的规定和《中国人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规定，农民可以转让其宅基地的使用权，亦可以出卖附着于宅基地上的房屋。第二，诉争房屋所在的毛嘴镇上古堤村经仙桃市人民政府同意，于1997年被撤销农民集体建制，并入了毛嘴镇人民政府设立的桃源居委会。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条  第（五）项  的规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有。本案的当事人签订房屋买卖合同的2008年，上古堤村已经不是农村集体经济组织，在其范围内的集体土地性质的土地经申请后可依法转化为国有性质的土地。因此，诉争房屋可以依法转让。
最后，从房屋买卖合同的实际履行情况来看，在合同签订后，被上诉人郭某某已支付合同约定的全部价款，上诉人朱某某、朱从发亦交付了房屋，双方约定的主要合同义务已经得到了实际履行。同时，郭某某在接受房屋后，进行了必要的装修并居住至今，合同双方当事人的交易目的已实现。
综上所述，当事人双方签订的房屋买卖合同意思表示真实，内容合法、有效，且合同约定的主要义务均已履行，上诉人朱从发、朱某某请求确认该合同无效的主张有悖民法的诚实信用原则，其请求不应得到支持。原审法院认定事实清楚，其判决结果，在法律效果层面，符合法律规定及政策导向；在社会效果层面，既能实现双方当事人的交易目的，又有利于维护正常的交易秩序和交易稳定，亦能向广大民众弘扬诚实信用的社会主义核心价值观。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由朱从发、朱某某负担。

审判长：王勇
审判员：任婕
审判员：胡煜婷

书记员：谢筱