本溪市国有债权管理办公室与郭某、朱某某占有物返还纠纷一审民事判决书

　　原告：本溪市国有债权管理办公室，住所地辽宁省本溪市。
　　法定代表人：冯婕，主任。
　　委托诉讼代理人：沈延志，辽宁湘辉律师事务所律师。
　　被告：郭某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　被告：朱某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　上列两被告的共同委托诉讼代理人：周明浩，上海百林司律师事务所律师。
　　第三人：上海广平物业管理有限公司，住所地上海市四平路XXX号XXX室。
　　法定代表人：吴耀君，董事长。
　　委托诉讼代理人：姚华珍，女，该公司工作人员。
　　原告本溪市国有债权管理办公室与被告郭某、朱某某占有物返还纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈延志，被告郭某、朱某某的委托诉讼代理人周明浩，第三人上海广平物业管理有限公司的委托诉讼代理人姚华珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　本溪市国有债权管理办公室向本院提出诉讼请求：要求郭某、朱某某立即迁出上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；要求郭某、朱某某给付2004年6月1日起至迁出之日止的房屋使用费(按每月3,000元计算)。事实和理由：2004年2月2日，辽宁省丹东市中级人民法院委托宁嘉拍卖有限公司对珠海证劵有限公司所有的系争房屋进行公开拍卖，案外人吕廷有参加拍卖，且对系争房屋竞买成功，并于2004年5月9日取得了系争房屋的所有权。2004年6月1日，吕廷有在上海亚城置业有限公司工作人员的陪同下，上门向住在系争房屋内的郭某等住户发出书面通知，要求住户限期搬出，或与吕廷有重新签订租房协议，但未达成一致意见，吕廷有遂将郭某等人诉至法院【(2004)虹民三(民)初字第1685号】。法院认定郭某以《住房调配单》的形式租赁系争房屋，按公房标准收取租金，郭某已取得系争房屋的承租人资格。法院以买卖不破租赁为由不予支持吕廷有的诉讼请求。2008年8月5日，吕廷有因违法犯罪，法院将系争房屋作为吕廷有巨额财产来源不明罪的违法所得判令被罚没上缴国库，系争房屋的所有权已于2009年3月5日变更为本溪市国有债权管理办公室。2009年11月，上海市虹口区检察院查明郭某伪造了系争房屋的《住房调配单》、在珠海证劵有限公司的《证明》上加盖假公章等情形，故郭某已经不具有系争房屋承租人的合法身份，却仍不退出系争房屋、支付房屋使用费。再者，根据《上海市房屋租赁条例》第14条、第23条的规定，房屋的租赁期限由租赁当事人协商决定，但不得超过20年，若续签合同也不得超过20年，且房屋承租人应当按照租赁合同的约定支付租金，承租人逾期不支付租金累计超过6个月的，出租人可以解除租赁合同。故即使双方存在租赁关系，现租赁期限也已届满，双方也未重新签订合同，且郭某等逾期不支付租金累计超过6个月，本溪市国有债权管理办公室有权解除合同。为此，本溪市国有债权管理办公室诉至本院，要求判如所请。
　　被告郭某、朱某某辩称：本案与吕廷有诉讼的(2004)虹民三(民)初字第1685号案均是系争房屋的产权人起诉公房承租人，两案标的相同的，诉请相同，故构成重复诉讼，本案应驳回本溪市国有债权管理办公室的起诉。现本溪市国有债权管理办公室依据上海市检察院的检验鉴定文书提出诉讼，首先，双方当事人及法庭均未看到该鉴定文书的原件，且该鉴定文书的出具时间是2011年3月23日，据本溪市国有债权管理办公室称其是2017年9月12日才取得该文书，但没有任何的书面依据予以证明，故本溪市国有债权管理办公室依据2011年3月23日的检验鉴定文书提出诉讼，已超过诉讼时效。其次，仅就这样一份检验文书来说，是否定了(2004)虹民三(民)初字第1685号案判决中一份法院与原上海市解决居住特困户联席会议办公室(以下简称市解困办)工作人员周惠珠所作的调查笔录，在该份笔录中，原市解困办工作人员周惠珠亲口承认珠海证劵有限公司《证明》上的章是他们所盖，字是他们所签。如本溪市国有债权管理办公室提供新证据是用以否定(2004)虹民三(民)初字第1685号案判决的，应当申请再审，而不是重复起诉，但再审是有时效的，根据现行的《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，申请再审的期限是6个月，而且不适用中止、中断和延长的规定，故本溪市国有债权管理办公室已过了6个月再审期限。再者，检验鉴定文书的检材是珠海市珠证恒隆实业发展有限公司提供的复印件，而不是对原件进行的鉴定，且鉴定结论为“不是同一枚印章”，该表述不等于印章就是伪造的，而且在(2004)虹民三(民)初字第1685号案件中，已确认了《证明》上的印章是市解困办加盖的。珠海证券有限公司出具的《证明》上有珠海证券有限公司的真实印章，且有公司领导人签字的住房调配单，证明珠海证券有限公司的原领导人对分房是知情并同意的。本溪市国有债权管理办公室现以1999年的文件去推翻97、98年的分房，这是没有道理的。此外，公有住房的租期是无期限的，承租人或其他成员死亡的，直系亲属或者同住人可以继承承租权，不存在超过20年收回的规定。至于租金，本溪市国有债权管理办公室是系争房屋的产权人，但并非房屋的出租人，故其无权谈论租金的问题。至今系争房屋未换发过新的租赁凭证，亦无人来收取租金，现本溪市国有债权管理办公室要求郭某、朱某某支付租金不合理。要求驳回本溪市国有债权管理办公室的诉讼请求。
　　第三人上海广平物业管理有限公司述称：对其进驻前的相关情况均不了解。
　　本院经审理认定事实如下：2004年11月15日，案外人吕廷有作为系争房屋的产权人，向本院提起诉讼，称其参加了辽宁省丹东市中级人民法院委托拍卖公司对珠海证券有限公司所有的系争房屋进行的公开拍卖会，并竞买成功，取得了系争房屋的所有权，之后其要求居住在系争房屋内的郭某、朱某某、郭锡林搬出系争房屋或重新与其签订租赁合同，但遭到拒绝，故其诉讼要求郭某、朱某某、郭锡林迁出系争房屋并支付从2004年6月1日起至迁出之日止的房屋使用费(按每月2,500元计算)。
　　该案经审理后查明，系争房屋原为珠海证券有限公司所有。1997年12月30日，珠海证券有限公司为自行分房事宜向市解困办出具了关于该司上海业务部已无四平方米以下的困难户的书面证明。1998年1月5日，市解困办经审核后在上述《证明》上书写“请各部门予以认可，给予办理进户租赁手续，市解困办”字样，并加该了公章。1998年1月7日，珠海证券有限公司上海业务部明确系争房屋作为使用权分配给本单位职工，并与上海亚城置业有限公司(系争房屋经营管理单位)等单位共同开具了系争房屋的住房调配单，同月10日，上海亚城置业有限公司向郭某颁发了承租人为郭某的系争房屋的租用公房凭证。嗣后，上海亚城置业有限公司根据与珠海证券有限公司上海业务部之间的协议约定，自1998年1月至1998年6月按当时的公房租金标准向郭某收取租金，自1998年7月之后，按每月36元收取系争房屋的物业管理费。该案在审理过程中，本院向上海市廉租住房管理办公室(原市解困办)了解了相关情况，上海市廉租住房管理办公室工作人员周惠珠称：珠海证券有限公司出具的《证明》是由其本人加盖的市解困办的公章，对此《证明》予以认可。同时周惠珠在该调查笔录上签名，并加盖了市解困办、上海市廉租住房管理办公室的公章。本院为该案还走访了市房地局法规处，经该处工作人员解释，98年初珠海证券有限公司对其所有房屋以调配单方式向职工分房，并建立租赁关系，符合当时关于公房的管理政策，该租赁关系确立且有效……。
　　该案经审理后认定，1997年底、1998年初，珠海证券有限公司经原市解困办(现为上海市廉租住房管理办公室)认可及同意给予办理进户租赁手续后，以住房调配单形式，通过上海亚城置业有限公司向郭某颁发了系争房屋的租用公房凭证，并明确作为使用权分配给本单位职工，按公房收取租金，故虽然其产权人的身份不变，但系争房屋实际已被纳入了上海市公有住房的管理范畴。郭某取得了系争房屋的承租权后，即按照公有住房承租人享有权利、承担义务。吕廷有通过拍卖成为系争房屋产权人，其对系争房屋的行使权利范围应当限于原产权人享有的权利范围，即作为产权人的权利应等同于珠海证券有限公司原有之权利。系争房屋既已被纳入公有住房范畴，按照有关规定，出租人不得终止租赁关系。故吕廷有要求郭某等人迁出系争房屋，无法律依据。由于上海市公有住房的租金应当按照上海市人民政府规定的标准执行，吕廷有要求郭某等人按月支付2,500元的房屋使用费的诉讼主张，无事实和法律依据。据此本院于2005年6月24日作出(2004)虹民三(民)初字第1685号民事判决，对吕廷有的诉讼请求均不予支持。2005年11月24日，该案经上海市第二中级人民法院以(2005)沪二中民二(民)终字第1909号民事判决维持原判。
　　2009年3月5日，系争房屋的权利人变更为本溪市国有债权管理办公室。
　　另查明，本溪市国有债权管理办公室提供的沪检司鉴文鉴字(2011)20006号上海市人民检察院的检验鉴定文书，是由上海市虹口区人民检察院递交上海市人民检察院鉴定，但最终没有立案。另，上海亚城置业有限公司已于2008年12月11日注销，系争房屋现由上海广平物业管理有限公司进行物业管理。
　　上述事实，由本溪市国有债权管理办公室提供(2004)虹民三(民)初字第1685号民事判决书、(2005)沪二中民二(民)终字第1909号民事判决、沪检司鉴文鉴字(2011)20006号上海市人民检察院的检验鉴定文书、房屋产权证、住房调配单、情况说明等，郭某、朱某某提供的(2004)虹民三(民)初字第1685号案中的调查笔录及工作记录、租金及管理费账单，以及当事人的陈述等证据佐证。
　　本院认为，对于系争房屋的公房属性以及郭某承租系争房屋的正当性、合法性已经(2004)虹民三(民)初字第1685号生效判决予以认定。现本溪市国有债权管理办公室以珠海证劵有限公司出具的《证明》上市解困办加盖的公章涉嫌伪造为由，认为郭某违法取得了系争房屋的承租权，这非本案直接处理范围。系争房屋已被纳入公有住房范畴，在本溪市国有债权管理办公室取得系争房屋产权之前，郭某已取得承租系争房屋的权利，故系争房屋中原有的负担，本溪市国有债权管理办公室应当予以一并承继。鉴于系争房屋公房的属性，故本案不适用一般市场租赁的法律规定，不存在最长租赁期限的问题。故本溪市国有债权管理办公室要求郭某、朱某某迁出系争房屋，并按每月3,000元支付房屋使用费的诉请，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《上海市房屋租赁条例》第十三条第一款第(一)项、第十四条第四款的规定，判决如下：
　　一、对原告本溪市国有债权管理办公室要求被告郭某、朱某某迁出上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的诉讼请求，不予支持；
　　二、对原告本溪市国有债权管理办公室要求被告郭某、朱某某支付自2004年6月1日起至迁出之日止的房屋使用费(按每月3,000元计算)的诉讼请求，不予支持。
　　案件受理费8,770元，由原告本溪市国有债权管理办公室负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：黄  怡

书记员：李梅芳