望某某房产管理局与望某某第二百货商店、望某某地税局、王某某、刘某某、刘某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事再审判决书

黑龙江省人民检察院
望某某房产管理局
李传波
卢萍（黑龙江申平律师事务所）
望某某第二百货商店
望某某房产建筑工程公司
望某某地方税务局
韩峰（黑龙江继东律师事务所）
刘某某
李德会（望某某宏达社区法律服务所）
刘某某
王某某
王晓东

抗诉机关:黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审被告）:望某某房产管理局（原望某某房地产管理处）。
法定代表人:巩泽华，职务局长。
委托诉讼代理人:李传波，现住望某某。
委托诉讼代理人:卢萍，黑龙江申平律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、反诉被告）:望某某第二百货商店。
法定代表人:冉祥财，职务经理。
被申诉人（一审被告、反诉原告）:望某某房产建筑工程公司。
法定代表人:韩玉才，职务经理。
被申诉人（一审被告）:望某某地方税务局。
法定代表人:徐小东，职务局长。
委托诉讼代理人:韩峰，黑龙江继东律师事务所律师。
被申诉人（原审第三人）:刘某某，汉族。
委托诉讼代理人:李德会，望某某宏达社区法律服务所法律工作者，现住望某某。
被申诉人（原审第三人）:刘某某，住望某某。
委托诉讼代理人:李德会，望某某宏达社区法律服务所法律工作者，现住望某某。
被申诉人（原审第三人）:王某某，身份证号码×××。
委托诉讼代理人:王晓东，现住望某某。
申诉人望某某房产管理局因与被申诉人望某某第二百货商店、望某某房产建筑工程公司、望某某地方税务局、刘某某、刘某某、王某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2000）绥中法民初字第70号民事判决，向黑龙江省人民检察院申诉。
2012年12月20日，黑龙江省人民检察院作出黑检民抗（2013）1号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。
2013年5月17日，黑龙江省高级人民法院作出（2013）黑监民监字第38号民事裁定书，指令本院再审本案。
本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。
绥化市人民检察院指派助理检察员韩冬梅、贾文丽出庭。
申诉人望某某房产管理局委托诉讼代理人李传波、卢萍、被申诉人望某某地税局委托诉讼代理人韩峰、被申诉人刘某某、刘某某共同委托诉讼代理人李德会、被申诉人王某某及其委托诉讼代理人王晓东到庭参加诉讼，被申诉人望某某第二百货商店和望某某房产建筑工程公司经依法传唤未到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
本院一审认定，为了完成望某某政府下达的招商引资任务，1999年9月18日，望某某地税局经与望某某房产建筑工程公司协商，并经望某某政府批准，由望某某地税局作为引资方，望某某房产建筑工程公司作为开发方，对望某某第二百货商店进行投资建设，其投资额作为地税局招商引资完成指标，并以地税局的名义申报项目。
1999年11月5日，望某某政府召集了望某某国有资产管理局、望某某房地产管理处等单位参加的协调会，对望奎第二百货商店国有资产处理、动迁安置、养老保险、工资待遇等进行了重点研究，提出动迁望某某第二百货商店，保留主体面积不找差的意见。
根据此次会议精神，望某某房产建筑工程公司经与望某某第二百货商店协商，签订了《房屋动迁合同书》，甲方为望某某第二百货商店，乙方为望某某房产建筑工程公司。
合同约定:乙方占用甲方砖木结构营业室313平方米，乙方新楼建成后，在原位置即南北文明路与东西中央大街交叉拐角处按立体1至2楼给甲方保留313平方米营业面积，保留的营业面积产权归甲方所有。
乙方在甲方区域内建筑竣工后，除建筑占用土地外，剩余的土地使用权仍归甲方所有。
乙方保证楼房在2000年10月31日前交付使用，从动迁合同订立时起至楼房竣工交付使用前，甲方离退休人员、落实政策人员及留守人员工资，由乙方负责。
每月乙方付给甲方工资款7000元。
签订合同时乙方一次性给付甲方42000元，逾期未交付，每拖延一天，乙方除支付上述人员工资外，还应赔偿甲方经济损失140元。
合同还对办公室、仓库、锅炉房的处理以及新楼的建筑结构、质量、楼房内设施等进行了约定。
甲方法定代表人冉祥财签字并加盖公章，乙方法定代表人韩玉才签字并加盖公章，乙方担保人望某某房地产管理处法定代表人李春贵签字并加盖公章，并在签字处注明:“可负责合同法动迁范围内的规定担保”。
合同签订后，望某某房产建筑工程公司分两次给付望某某第二百货商店工资款59000元。
同年7月，望某某房产建筑工程公司未经原告允许，私自将为原告保留的面积卖给第三人。
其中，第三人王某某购得房屋面积74.14平方米，向望某某房产建筑工程公司交房款159401元，望某某房地产管理处于2000年10月19日为其办理了房屋产权证；第三人刘某某购得房屋面积165.72平方米，向望某某房产建筑工程公司交房款393000元，望某某房地产管理处于2000年10月17日为其办理了房屋产权证；第三人刘某某购得房屋面积76.72平方米，向望某某房产建筑工程公司交房款157276元，望某某房地产管理处于2000年10月18日为其办理了房屋产权证。
该工程于2000年10月23日竣工。
竣工后，望某某房产建筑工程公司没有按照合同约定为原告保留面积，原告于2000年11月18日向本院提起诉讼。
2000年11月21日，本院根据第三人刘某某、刘某某的申请，将望某某房产建筑工程公司承建的综合楼，面积分别为107.62平方米（9号商服）、91.12平方米（10号商服）、123.12平方米（11号商服）的房屋予以查封。
对此，原、被告均未提出异议。
本案在诉讼过程中，望某某房产建筑工程公司与望某某地税局关于开发望某某第二百货商店建商品楼的权属问题签订了《协议书》，协议书约定:一、望某某房产建筑工程公司在该楼的立项审批，工程施工，招标投标等手续及合同上均以地税局名义出现，地税局也加盖了公章，对此地税局不负任何责任，望某某房产建筑工程公司对工程质量、结算价款、房屋出售、物业管理负全部责任；二、地税局对该楼一无投入、二无入股，故该楼属望某某房产建筑工程公司所有，凡因此楼而引起的一切法律责任和经济纠纷均由望某某房产建筑工程公司负责，与地税局无关；三、望某某房产建筑工程公司从工程完工交付使用后，不再继续使用地税局引资家属楼的名称。
合同签名处由地税局负责人常纯盖名章并加盖地税局公章，望某某房产建筑工程公司负责人韩玉财签字并加盖公章。
一审另查明，望某某第二百货商店在望某某房地产管理处1988年3月房屋产权档案中，私有房屋产权使用土地登记表中，记载房屋面积为194.25平方米。
1996年12月19日，望某某第二百货商店将其中的93.25平方米房屋已通过法院执行庭抵债给案外人王泽敏，但在房屋产权档案中并未体现该部分面积。
1998年4月，望某某资产评估事务所对望某某第二百货商店进行资产评估，认定望某某第二百货商店营业室面积为340平方米，并经望某某国有资产管理局予以审核确认。
望某某第二百货商店动迁前，于1999年12月7日，由望某某贸易局赵玉宝、贾万兴，望某某第二百货商店经理冉祥财、员工徐宝龙，望某某房产建筑工程公司王长明参加，对望某某第二百货商店进行了实地丈量，确定营业室总面积为328.26平方米，扣除14.46平方米的橱窗不算面积，剩余面积为313.80平方米。
本院一审认为，望某某房产建筑工程公司与望某某地税局所签订的协议，虽是在诉讼过程中达成的，因该协议系双方真实意思表示，该协议内容符合法律规定，故应予确认，即望某某房产建筑工程公司具有开发占用望某某第二百货商店的主体资格。
望某某房产建筑工程公司与望某某第二百货商店所签订的《房屋动迁协议》中，关于房屋动迁部分的约定合法有效。
望某某房产建筑工程公司不履行协议，应承担相应的民事责任。
望某某房地产管理处作为望某某房产建筑工程公司的担保人，在此协议中签字，因其是国家机关，根据有关法律规定，国家机关不能作为保证人，故该协议保证条款无效。
望某某房地产管理处明知其不具有担保资格，却违反法律规定提供担保，本身有过错，根据《中华人民共和国担保法》相关解释:主合同有效而担保合同无效，担保人有过错，所承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一的规定，望某某房地产管理处应承担相应的赔偿责任。
原告的诉讼请求有理，应予支持。
被告望某某房产建筑工程公司反诉称:望某某第二百货商店的房屋面积为101平方米，签订合同时面积为313平方米，显失公平，应予撤销，并应按照重置价格结算结构差价。
因双方当事人均未能提供出望某某第二百货商店的原始房照，被告望某某房产建筑工程公司所提供的房屋产权档案中私有房屋产权使用土地登记表，因该登记表对面积只是一个记载，其效力不能等同于房照。
望某某第二百货商店在动迁前，已经过望某某国资局进行了评估，且签订协议时双方已实际丈量，故动迁协议中对于面积的约定并不是显失公平。
根据《黑龙江省城市建设动迁管理条例》第二十一条规定:“动迁公有房屋，动迁人可按拆除面积或者安置面积对所有人实行产权偿还，是否结算差价由当地人民政府确定”。
对此，望某某政府协调会已确定动迁望某某第二百货商店不找差价，双方当事人也是根据此次会议精神签订协议。
故被告望某某房产建筑工程公司的反诉主张不能成立。
其私自将为原告保留的面积卖给第三人，侵犯了原告人的合法权益，故该楼房买卖关系无效，第三人应从此楼房中迁出，投楼款应由望某某房产建筑工程公司返还并支付利息。
依照《黑龙江省城市建设动迁管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条  （一）款、第一百零六条  （一）款，第一百一十一条  之规定，判决:一、被告望某某房产建筑工程公司新建综合楼面积分别为74.14平方米、165.72平方米、76.72平方米的房屋归原告望某某第二百货商店所有；二、被告望某某房产建筑工程公司支付原告望某某第二百货商店工资款  53000元（从2000年1月25日起至2001年5月25日止，每月7000元，共计112000元，扣除已给付59000元，尚欠53000元）；三、被告望某某房产建筑工程公司赔偿原告望某某第二百货商店营业损失29680元（从2000年1月1日起至2001年6月1日止，每日140元）；四、被告望某某房产建筑工程公司返还第三人王某某购房款  159401元（从2000年7月30日起至执行时止，按银行同期贷款利率支付利息）；五、被告望某某房产建筑工程公司返还第三人刘某某购房款  157276元（从2000年7月23日起至执行时止，按银行同期贷款利率支付利息）；六、被告望某某房产建筑工程公司返还第三人刘某某购房款  393000元（从2000年7月28日起至执行时止，按银行同期贷款利率支付利息）。
以上各项自本判决生效后10日内执行，在执行完毕后，被告望某某房产建筑工程公司仍未能清偿所欠全部债务，由被告望某某房地产管理处承担债务不能清偿部分的二分之一。
判后，各方当事人均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。
2012年12月20日，黑龙江省人民检察院作出黑检民抗［2013]1号民事抗诉书，对本案提出抗诉。
黑龙江省人民检察院称，本院一审判决望某某房地产管理处承担望某某房产建筑工程公司不能清偿原审第三人王某某、刘某某、刘某某购房款的二分之一，属适用法律错误。
理由是:最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三条  规定:“国家机关和以公益为目的的事业单位，社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效。
因此给债权人造成损失的，应当根据担保法第五条第二款的规定处理。
”《中华人民共和国担保法》第五条  第二款  规定:“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
”根据以上规定可知，国家机关作为保证人而致使保证无效的，国家机关承担的责任不是保证责任，而是实施无效民事行为的缔约过失责任。
但由于保证合同是主合同的从合同，因此无论是保证责任的承担还是缔约过失责任的承担，都应产生于债权人和债务人之间的主合同中。
在本案中，作为主合同的《房屋动迁合同书》，其双方当事人分别是望某某第二百货商店和望某某房产建筑工程公司，而望某某房产建筑工程公司和第三人王某某、刘某某、刘某某之间的房屋买卖关系是新的民事法律关系，与《房屋动迁合同》无关。
因此，原判决要求望某某房地产管理处对判项第四、五、六项承担补充赔偿责任没有事实和法律依据，属适用法律错误。
本院再审认为，本案是检察机关抗诉的案件，按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十三条  的规定，人民法院应当在抗诉支持当事人请求的范围内进行审理。
根据抗诉机关的抗诉意见，本案的焦点是:望某某房产管理局应否对望某某房产建筑工程公司与王某某、刘某某、刘某某之间的债务承担保证责任。
2000年1月25日，望某某第二百货商店与望某某房产建筑工程公司签订了《房屋动迁合同书》，该合同书详细约定了望某某房产建筑工程公司开发占用望某某第二百货商店所涉及的相关事宜，包括:1.保留面积及位置；2.办公室、仓库、锅炉房的处理办法；3.对建筑结构、质量、格局的具体要求；4.楼房内设施、墙、地面达到的标准；5.土地使用权的归属；6.工期交付的时间；7.动迁合同损失及解决办法；8.离退休、落实政策及留守人员工资的解决办法；9.安全责任；10.材料提供。
望某某房地产管理处作为望某某房产建筑工程公司的担保人在合同书上签字。
从以上事实可以看出:第一，望某某房地产管理处所担保的主合同的双方是望某某第二百货商店和望某某房产建筑工程公司；第二，望某某房地产管理处所担保的范围是望某某第二百货商店与望某某房产建筑工程公司签订的《房屋动迁合同书》中所涉及的10项内容，即对除此之外的其他当事人和其他事项望某某房地产管理处均不应承担保证责任。
望某某房产建筑工程公司违反《房屋动迁合同书》的约定，将本应留给望某某第二百货商店部分的楼房私自出售给王某某、刘某某、刘某某三人，形成新的民事法律关系，即买卖合同关系。
该买卖合同关系与《房屋动迁合同》不相关联，不在望某某房地产管理处担保范围之内。
本院一审判决由望某某房产建筑工程公司返还王某某、刘某某、刘某某的购房款并支付利息，并由望某某房地产管理处承担望某某房产建筑工程公司不能清偿部分的二分之一责任，没有法律依据，属于适用法律错误，应予纠正。
综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条  第一款  、第一百七十条  第一款  （二）项规定，判决如下:
一、维持本院（2000）绥中法民初字第70号民事判决的一、二、三、四、五、六项，即:一、被告望某某房产建筑工程公司新建综合楼面积分别为74.14平方米、165.72平方米、76.72平方米的房屋归原告望某某第二百货商店所有；二、被告望某某房产建筑工程公司支付原告望某某第二百货商店工资款53000元（从2000年1月25日起至2001年5月25日止，每月7000元，共计112000元，扣除已给付59000元，尚欠53000元）；三、被告望某某房产建筑工程公司赔偿原告望某某第二百货商店营业损失29680元（从2000年1月1日起至2001年6月1日止，每日140元）；四、被告望某某房产建筑工程公司返还第三人王某某购房款159401元（从2000年7月30日起至执行时止，按银行同期贷款利率支付利息）；五、被告望某某房产建筑工程公司返还第三人刘某某购房款157276元（从2000年7月23日起至执行时止，按银行同期贷款利率支付利息）；六、被告望某某房产建筑工程公司返还第三人刘某某购房款393000元（从2000年7月28日起至执行时止，按银行同期贷款利率支付利息）。
二、上述各项由望某某房产建筑工程公司自本判决生效后10日内履行，望某某房产建筑工程公司未能偿还上述一、二、三项判项所欠债务，由望某某房产管理局承担债务不能清偿部分的二分之一。
一审案件受理费7175元，保全费3000元，反诉费5690元，由被申诉人望某某房产建筑工程公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。

本院再审认为，本案是检察机关抗诉的案件，按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十三条  的规定，人民法院应当在抗诉支持当事人请求的范围内进行审理。
根据抗诉机关的抗诉意见，本案的焦点是:望某某房产管理局应否对望某某房产建筑工程公司与王某某、刘某某、刘某某之间的债务承担保证责任。
2000年1月25日，望某某第二百货商店与望某某房产建筑工程公司签订了《房屋动迁合同书》，该合同书详细约定了望某某房产建筑工程公司开发占用望某某第二百货商店所涉及的相关事宜，包括:1.保留面积及位置；2.办公室、仓库、锅炉房的处理办法；3.对建筑结构、质量、格局的具体要求；4.楼房内设施、墙、地面达到的标准；5.土地使用权的归属；6.工期交付的时间；7.动迁合同损失及解决办法；8.离退休、落实政策及留守人员工资的解决办法；9.安全责任；10.材料提供。
望某某房地产管理处作为望某某房产建筑工程公司的担保人在合同书上签字。
从以上事实可以看出:第一，望某某房地产管理处所担保的主合同的双方是望某某第二百货商店和望某某房产建筑工程公司；第二，望某某房地产管理处所担保的范围是望某某第二百货商店与望某某房产建筑工程公司签订的《房屋动迁合同书》中所涉及的10项内容，即对除此之外的其他当事人和其他事项望某某房地产管理处均不应承担保证责任。
望某某房产建筑工程公司违反《房屋动迁合同书》的约定，将本应留给望某某第二百货商店部分的楼房私自出售给王某某、刘某某、刘某某三人，形成新的民事法律关系，即买卖合同关系。
该买卖合同关系与《房屋动迁合同》不相关联，不在望某某房地产管理处担保范围之内。
本院一审判决由望某某房产建筑工程公司返还王某某、刘某某、刘某某的购房款并支付利息，并由望某某房地产管理处承担望某某房产建筑工程公司不能清偿部分的二分之一责任，没有法律依据，属于适用法律错误，应予纠正。

综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条  第一款  、第一百七十条  第一款  （二）项规定，判决如下:
一、维持本院（2000）绥中法民初字第70号民事判决的一、二、三、四、五、六项，即:一、被告望某某房产建筑工程公司新建综合楼面积分别为74.14平方米、165.72平方米、76.72平方米的房屋归原告望某某第二百货商店所有；二、被告望某某房产建筑工程公司支付原告望某某第二百货商店工资款53000元（从2000年1月25日起至2001年5月25日止，每月7000元，共计112000元，扣除已给付59000元，尚欠53000元）；三、被告望某某房产建筑工程公司赔偿原告望某某第二百货商店营业损失29680元（从2000年1月1日起至2001年6月1日止，每日140元）；四、被告望某某房产建筑工程公司返还第三人王某某购房款159401元（从2000年7月30日起至执行时止，按银行同期贷款利率支付利息）；五、被告望某某房产建筑工程公司返还第三人刘某某购房款157276元（从2000年7月23日起至执行时止，按银行同期贷款利率支付利息）；六、被告望某某房产建筑工程公司返还第三人刘某某购房款393000元（从2000年7月28日起至执行时止，按银行同期贷款利率支付利息）。
二、上述各项由望某某房产建筑工程公司自本判决生效后10日内履行，望某某房产建筑工程公司未能偿还上述一、二、三项判项所欠债务，由望某某房产管理局承担债务不能清偿部分的二分之一。
一审案件受理费7175元，保全费3000元，反诉费5690元，由被申诉人望某某房产建筑工程公司承担。

审判长：董晓东
审判员：陈世龙
审判员：于成林

书记员：韩喜宁