曾某某、中国农业银行股份有限公司恩施分行合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：曾某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，农民，住恩施市。委托诉讼代理人：田立，湖北硒都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司恩施分行，住所地恩施市施州大道24号。负责人：孔爱平，行长。委托诉讼代理人：毛承锋，湖北中利律师事务所律师。委托诉讼代理人：向轲，湖北中利律师事务所实习律师。

曾某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判，判令诉讼费用由农行恩施分行负担。事实和理由：农行恩施分行只完成了公示登记交付义务，没有完成现实交付义务。根据《恩施市原龙马供销社房地产拍卖告知书》（以下简称《拍卖告知书》）第二条第五项的约定，农行恩施分行应在拍卖成交后7个工作日内，在标的物所在地按照现状直接将标的物交付于曾某某。但农行恩施分行至今都未按照拍卖时告知的现状和拍卖公告告知的现状将案涉房屋交付给曾某某。无论是农行恩施分行告知拍卖公司的现状还是拍卖公司告知曾某某的现状，案涉房屋都只有曾某某一户租户，曾某某在购买房屋时需要清场的对象是自己，故曾某某没有向拍卖公司支付清偿费用。曾某某不知道案涉房地产内的其他住户是什么原因入住的，因前述住户的存在，曾某某一直不能实际行使标的物的所有权和使用权，给曾某某造成了难以弥补的损失，一审法院判决驳回其诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误。被上诉人农行恩施分行答辩称，曾某某承认双方当事人是按照现状交付标的物，而曾某某属标的物的承租人，对现状是清楚的。案涉标的物在曾某某竞买成功时就已实际交付给了曾某某。不动产物权的变动在登记时发生法律效力，曾某某已经实际取得标的物的物权。曾某某一旦进入拍卖现场，就意味着其知晓了拍卖物的现状并愿意承担相关责任，拍卖公告也明确约定清场工作和过户手续由竞买人自行负责，曾某某也签字认可。瑕疵告知书第七条也明确约定，竞买人应当交纳20万元清场费用和过户保证金，但曾某某没有交纳上述费用。故如果案涉房地产内存在其他住户和人员，也应当由曾某某自行负责。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。曾某某向一审法院起诉请求：1.判令农行恩施分行履行《拍卖成交确认书》约定将原龙马供销社房地产（土地面积5375.16平方米、房产建筑面积约800平方米）去除瑕疵后交付给曾某某并赔偿损失；2.判令农行恩施分行承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1999年8月3日，原恩施市龙马供销合作社将其所属位于恩施市龙马集镇街道一组房地产一宗以资抵债给农行恩施分行，并与农行恩施分行签订了一份《落实龙马供销社以资抵债协议意向书》，后包括曾某某在内，陆续有人进入该房产内经营使用。2013年8月23日，农行恩施分行与恩施春雷拍卖有限公司签订委托拍卖合同，农行恩施分行自愿委托恩施春雷拍卖有限公司依法拍卖位于恩施市原龙马供销社房地产，双方对房屋拍卖的权利义务进行了约定。2013年9月22日，曾某某作为竞买人在恩施春雷拍卖有限公司签署了《竞买人登记表》、《恩施市原龙马供销社房地产拍卖告知书》、《瑕疵告知书》、《承诺书》、《拍卖特别约定》，上述文件均表明该房产租赁给曾某某，拍卖成交后由买受人缴纳清场及过户保证金200000元，标的物的清场工作由买受人自费办理，清场及过户手续办理完毕后退还。同年9月23日，曾某某在恩施春雷拍卖有限公司举办的拍卖会上以1500000元的价格竞得该宗房产，双方签订了《拍卖成交确认书》。2015年10月15日，曾某某、农行恩施分行签订《房地产买卖协议》，并于同年11月完成了土地及房屋的过户登记手续。后因该房产内的其他租户至今仍未搬离致曾某某提起诉讼，庭审中曾某某明确其诉讼请求为：请求农行恩施分行将该房产内其他用户清场后交付给曾某某，并根据合同标的金额1500000元，自2013年9月30日起按银行同期贷款利率赔偿损失36万元。一审法院认为，本案中，曾某某在成功拍得农行恩施分行委托拍卖的房产后，已于2015年11月完成了该宗房产的土地及房屋的过户登记手续，该宗房产的产权已转移给曾某某，农行恩施分行的交付义务已完成。现曾某某以该宗房产内有其他承租户拒绝搬出为由，要求农行恩施分行履行去除瑕疵交付的义务于法无据。曾某某所诉实质上是要求排除妨害，可对此另行提起诉讼。对曾某某在本案中的诉讼请求不予支持。判决：驳回曾某某的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由曾某某负担。本案二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院在查明曾某某提起诉讼的原因时认定案涉房产内的其他住户为“租户”缺乏充分证据证实，本院予以纠正。一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
上诉人曾某某因与被上诉人中国农业银行股份有限公司恩施分行（以下简称农行恩施分行）合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初2271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。不动产物权的变更，经依法登记发生法律效力。曾某某通过拍卖方式竞买原龙马供销社房地产后，与农行恩施分行签订了《房地产买卖协议》，并办理了房地产过户登记手续，案涉房地产的物权已经变更，出卖人农行恩施分行已经将案涉房地产的物权转移给了买受人曾某某，农行恩施分行的交付义务已经完成。《拍卖告知书》和《瑕疵告知书》均载明案涉资产已经租赁给曾某某，曾某某亦签字认可，现其主张其参与竞买时案涉房地产中还有其他住户，缺乏证据证实。同时，《拍卖告知书》的“特别说明”中明确载明，“拍卖成交后，标的物处理清场工作及过户手续均由买受人自费办理，委托人、拍卖人不承担任何责任。”现曾某某起诉请求农行恩施分行履行清场义务，与双方当事人的约定不符，一审法院不予支持是正确的。上诉人曾某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人曾某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曾某某负担。本判决为终审判决。

审判长　谭　云
审判员　聂礼刚
审判员　李志华

书记员：刘臻