曾某某与刘某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：曾某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍住址湖北省武汉市江岸区。委托代理人：马骏，宜昌市东方法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：刘某某，女，土家族，xxxx年xx月xx日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。委托代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。

原告曾某某诉称：原告曾某某与被告刘某某在2013年6月29-30日签订了由被告承租的宜昌市城东大道××号内的房屋（该房屋的实际所有人为宜昌国宾花园旅游中心，由原告在2009年初通过租赁的方式承接下来的）的协议，用于被告经营茗轩茶楼，在被告经营过程中，原告不知道被告在什么时间将该房屋转让给了宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北宜昌泰跃卫星技术有限公司（房屋实际占有人），并将该房屋改做了办公室，在原告知道以上情况后，当即表示未经原告允许，擅自转让是无效的，也表示过不同意被告的行为，直到2015年12月31日合同到期，被告也未将原告的要求施于改正行为，到期之后，由于被告违反房屋租赁合同的相关约定，擅自将该房屋转租给了宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北宜昌泰跃卫星技术有限公司，已经构成了根本违约，原告遂要求收回房屋，并于2016年2月15日向被告及宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北宜昌泰跃卫星技术有限公司书面发函（宜昌国宾花园旅游中心也在7月份以书面的方式通知原告，要求原告责成被告及宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北宜昌泰跃卫星技术有限公司立即搬出，并且都将腾退房屋的通知张贴在被告承租的房屋门上），并责成被告依照房屋租赁合同的要求，迅速交纳2015年拖欠的3000元租金，以及2016年占用该房屋的租金，但是被告一直未予履行以上义务，并在原告多次与被告及宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北宜昌泰跃卫星技术有限公司联系的情况下，仍然未予履行。原告又于2016年11月1日再次向被告及宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北宜昌泰跃卫星技术有限公司发出书面通知，并要求他们务必在5日内搬出该房屋内的所有用具、设施、设备，5日后不搬出的，原告将视为被告及宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北宜昌泰跃卫星技术有限公司放弃，同时原告将对该房屋实施相应的收回处理，并由原告依照合同的相关规定将该房屋退还给宜昌国宾花园旅游中心。在原告多次催告无果的情况下，被迫予2017年1月10日向法院起诉并立案，状告被告及宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北宜昌泰跃卫星技术有限公司支付欠付的房租费，并腾退以上房屋，因被告未能如期到庭而被迫中止审理，期间宜昌国宾花园旅游中心也依法提起了诉讼，在开庭过程中，也已经确认宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北宜昌泰跃卫星技术有限公司已经把房租费如数交给被告（权利义务确认之后，原告当即撤诉）。但是，从2016年起，至宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北宜昌泰跃卫星技术有限公司全部撤出时止，被告仍然没有向原告支付任何租金。时间计算至2017年3月31日止，被告累计欠交原告的房屋租金6.55万元（2015年应付租金5万元，已付4.7万元，尚欠3000元；2016年租金5万元；2017年1-3月租金1.25万元），原告多次催交，未能得到被告任何答复和支付租金的行为。诉请法院判令：被告立即支付原告房租费6.55万元。被告刘某某辩称：一、曾某某诉状中陈述的以下事实不属实。1、曾某某并未实际承租涉案房屋，其仅作为宜昌国宾花园酒店有限责任公司授意下的名义上的承租人。涉案房屋由吴绍达于2007年出资修建，2008年竣工后由其指定人员无偿用于经营茶楼直至2013年将该房屋转让给刘某某。刘某某与曾某某签订《房屋租赁合同》仅作为此前经营方式的延续，实际缴纳的费用均交至宜昌国宾花园酒店有限责任公司作为场地占用费。2、曾某某对刘某某将涉案房屋出租给宜昌市汇丰原汽车出租有限公司这一事实完全知情，刘某某在履约过程中并无违约行为；3、曾某某是按照宜昌国宾花园酒店有限责任公司的授意收回涉案房屋，双方约定的使用费为5.5万元/年。二、曾某某并不享有本案的诉权。根据宜昌市三峡坝区人民法院（2017)鄂0591民初62号民事调解书的内容来看，曾某某并未向宜昌国宾花园酒店有限责任公司缴纳2016年1月1日后的任何费用，该费用即便需要承担亦应由宜昌市汇丰原汽车出租有限公司及湖北泰跃卫星技术发展股份有限公司宜昌分公司向宜昌国宾花园酒店有限责任公司支付。因此，曾某某无权要求刘某某承担2016年1月后的占用费。三、曾某某收取的合同约定的1万元押金应全额退还。刘某某在履约过程中并无任何违约行为，曾某某并不享有本案的诉权，其在未缴纳任何费用的情况下请求刘某某支付房屋使用费无事实及法律依据，请求驳回其全部诉请。经审理查明：一、2011年至2015年，原告曾某某（承租方）与宜昌市国宾花园旅游中心（宜昌电力宾馆）（承租方）签订《房屋租赁合同》五份（每年一份，其中，2011年至2013年出租方为宜昌电力宾馆，2014年、2015年出租方为宜昌国宾花园旅游中心），约定：“租赁地址宜昌开发区城东大道46号，茶楼”，2011年至2012年“年租金4万元”，2013年至2015年“年租金4.4万元”。二、2013年6月30日原告曾某某（出租方）与被告刘某某（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“租赁地址宜昌开发区城东大道40号，茶楼”，“租赁期限2013年7月1日至2013年12月31日”，“年租金5万元”；2014年1月1日曾某某（出租方）与被告刘某某（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“租赁地址宜昌开发区城东大道40号，茶楼”，“租赁期限2014年1月1日至2014年12月31日”，“年租金5万元”。2014年1月26日，曾某某收到刘某某租金5万元；2015年3月8日，曾某某收到刘某某租金5.5万元。三、本院（2017）鄂0591民初62号民事案件审理情况。2017年1月10日，本院受理原告宜昌国宾花园酒店有限责任公司诉被告曾某某、宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北腾跃卫星技术发展股份有限公司宜昌分公司房屋租赁合同纠纷一案，宜昌国宾花园酒店有限责任公司提出诉讼请求：1.解除与曾某某之间的房屋租赁合同；2.三被告立即腾退房屋；3.三被告按每年44000元的标准向原告支付自2016年1月1日起至腾退房屋之日止的房屋占用费；4.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：宜昌国宾花园酒店有限责任公司与曾某某签订《房屋租赁合同》，将位于宜昌开发区城东大道46号的房屋出租给曾某某经营茶楼，租金约定44000元/年，合同至2015年12月31日期限届满。合同到期后，被告曾某某将房屋转租给宜昌市汇丰原汽车出租有限公司和湖北腾跃卫星技术发展股份有限公司宜昌分公司占用至今，宜昌国宾花园酒店有限责任公司多次催促，三被告拒不腾退。曾某某对于宜昌国宾花园酒店有限责任公司所述事实无异议，对于宜昌国宾花园酒店有限责任公司诉请的解除合同及腾退房屋均无异议，但认为曾某某已将房屋于2013年转租给案外人刘某某，宜昌市汇丰原汽车出租有限公司和湖北腾跃卫星技术发展股份有限公司宜昌分公司从刘某某处承租诉争房屋用于办公，该事实宜昌国宾花园酒店有限责任公司知晓，宜昌国宾花园酒店有限责任公司与曾某某的租赁合同届满日期是2015年12月31日，双方对于将该期间的租金已清结，2016年1月1日之后的租金，宜昌国宾花园酒店有限责任公司应向实际占用人主张，请求驳回宜昌国宾花园酒店有限责任公司的诉讼请求。该案经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北泰跃卫星技术发展股份有限公司宜昌分公司于2017年3月31日前腾退位于宜昌国宾花园酒店有限责任公司院内的承租房屋（位于宜昌市城东大道××号，宜昌国宾花园酒店院内大门右侧两层连体两栋红色楼房），并将房屋交还给宜昌国宾花园酒店有限责任公司。二、宜昌国宾花园酒店有限责任公司放弃其他诉讼请求。三、宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北泰跃卫星技术发展股份有限公司宜昌分公司若不按期履行腾退义务，则从2016年1月1日起至腾退之日止，按每年44000元的租金标准和实际使用的水电费向宜昌国宾花园酒店有限责任公司支付房屋占用费和水电费。宜昌国宾花园酒店有限责任公司对该房屋自2017年4月1日起不再供电供水。四、案件受理费900元，减半收取计450元，由宜昌国宾花园酒店有限责任公司负担。上述协议经本院（2017）鄂0591民初62号《民事调解书》予以确认（已生效）。四、宜昌市公安局东山派出所证明“兹有我辖区宜昌国宾花园酒店有限责任公司地址原宜昌高新开发区城东大道40号与现城东大道46号是该单位同一办公地址”。曾某某陈述“宜昌电力宾馆、宜昌市国宾花园旅游中心、宜昌国宾花园酒店有限责任公司分别与曾某某签订的房屋租赁合同均系一个标的物。宜昌国宾花园酒店有限责任公司的前身是宜昌电力宾馆、宜昌市国宾花园旅游中心”。认定上述事实的证据有：当事人陈述、房屋租赁合同、收条、（2017）鄂0591民初62号《民事调解书》、派出所证明等。
原告曾某某与被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理，依法由审判员许建江适用简易程序于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告曾某某的委托代理人马骏、被告刘某某的委托代理人刘威到庭参加诉讼。被告刘某某当庭提起反诉，但未在本院指定的期间预交反诉案件受理费，本院裁定按反诉原告刘某某自动撤回反诉处理。本案现已审理终结。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告曾某某诉请被告刘某某支付2015年尚欠房屋租金3000元、2016年1月1日至2017年3月31日房屋租金6.25万元。分项分析，阐明裁判的理由。一、关于2015年尚欠房屋租金。本案证据中，并无曾某某与刘某某就涉案房屋签订的2015年度租赁合同。曾某某陈述：“记不清了，不知是没有签还是签了找不到了”，2015年度房屋租金“约定5.5万元，我们只主张5万元，刘某某已付4.7万元，还欠2015年房屋租金3000元”；刘某某陈述：双方约定2015年度房屋租金5.5万元，刘某某已全额支付。刘某某的陈述，有刘某某提供的《收条》“今收到租金伍万伍仟元整（55000.00）。曾某某2015年3月8日”证实，本院予以采信；曾某某主张刘某某尚欠2015年度房屋租金3000元，无证据证实，本院不予采信。本院认定刘某某已全额支付2015年度房屋租金。二、2016年1月1日至2017年3月31日房屋租金。本案证据中没有曾某某与宜昌市国宾花园旅游中心（或宜昌电力宾馆、或宜昌国宾花园酒店有限责任公司）就涉案房屋签订的2016年度租赁合同，在本院（2017）鄂0591民初62号民事案件审理中，曾某某主张其与宜昌国宾花园酒店有限责任公司的租赁合同“届满日期是2015年12月31日……2016年1月1日之后的租金，宜昌国宾花园酒店有限责任公司应向实际占有人主张”，宜昌国宾花园酒店有限责任公司在该案审理中与宜昌市汇丰原汽车出租有限公司、湖北腾跃卫星技术发展股份有限公司宜昌分公司就涉案房屋租赁关系中腾退房屋、2016年1月1日之后的租金等问题达成调解协议。即，宜昌国宾花园酒店有限责任公司以其实际处分涉案房屋租赁关系中出租方相关权利的行为表明其认同曾某某关于宜昌国宾花园酒店有限责任公司与曾某某之间的房屋租赁合同于2015年12月31日届满、之后涉案房屋出租方的权利（义务）由宜昌国宾花园酒店有限责任公司行使（承担）的主张。2015年12月31日之后，曾某某不再享有涉案房屋的出租权，其提出的要求刘某某支付2016年1月1日之后的房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。三、关于刘某某收取案外人房屋租金问题。曾某某举证《收条》“今收到2015.7.1到2016.6.30房屋租金12.5万元。刘某某2015年7月11日”，拟证实刘某某收取了宜昌市汇丰原汽车出租有限公司2016年上半年的租金。如前述，2015年12月31日之后，曾某某已不再享有涉案房屋的出租权，刘某某收取案外人2016年上半年的房屋租金，与曾某某无关，不属本案审理范围，不予审查评判。综上，刘某某已全额支付涉案房屋2015年度的房屋租金；2015年12月31日之后，曾某某不再享有涉案房屋的出租权。曾某某提出的要求刘某某支付房租费6.55万元（2015年应付租金5万元，已付4.7万元，尚欠3000.00元；2016年租金5万元；2017年1-3月租金1.25万元）的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告曾某某的诉讼请求。案件受理费719元（已减半，原告已预交），由原告曾某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　许建江

书记员：王娇