曹福龙与中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：曹福龙，男，1973年3月6日出生，住牡丹江市东安区。
被告：中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局，住所地牡丹江市爱民区西祥伦街77号。
法定代表人：孙长江，该分局局长。
委托诉讼代理人：王世民，男，该分局助理员。
委托诉讼代理人：马凤军，黑龙江马凤军律师事务所律师。

原告曹福龙与被告中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局（以下简称沈阳军区牡丹江房产分局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月20日公开开庭审理了本案。原告曹福龙、被告沈阳军区牡丹江房产分局的委托诉讼代理人王世民到庭参加诉讼。2018年5月11日至2018年9月19日期间，本案在黑龙江省仁杰价格评估有限公司进行鉴定。本案现已审理终结。
曹福龙向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告装修及经营损失100000元，待司法鉴定后再确定；2.被告承担（2018）黑1004民初147号判决书中的反诉费9600元；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求：要求被告赔偿原告装修损失988555元，经营损失1008000元，鉴定费29300元。事实和理由：2015年10月27日，原、被告签订了《军队房地产租赁合同》，约定原告承租被告管辖的军队房地产用于经营快捷宾馆。由于房屋内部装修陈旧，设施设备老化，严重影响了宾馆的收益。原告向被告提出申请，要求对承租房屋内部进行装修改造，经被告同意于2015年11月5日，原告与被告签订了《房屋装修改造协议书》，约定租期为5年，自2015年12月25日至2020年12月24日止，年租金68000元不变。租赁期限届满后，房屋内装修改造投入的一切设施、设备全部归被告所有，因此原告投资了1500000元对租赁房屋进行了装修。现租期未满，双方解除租赁合同。故原告诉至法院，请求如上。
沈阳军区牡丹江房产分局辩称，被告认为屋内装修价值评估过高，故原告要求剩余三年的装修价值也过高。同意承担（2018）黑1004民初147号案件的反诉费9600元。关于原告主张的营业损失，原、被告解除房屋租赁合同的理由是因中央军委下发的军发（2016）58号文件《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求，是不可抗力因素，故被告对于经营损失也不能进行赔偿。

本案争议焦点：原告要求被告赔偿原告装修损失988555元，经营损失1008000元，鉴定费29300元的诉讼请求是否有事实及法律依据。
本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告曹福龙举示证据一中牡丹江市爱民区国家税务局税务事项通知书1份，证据二中房屋装修改造申请书复印件（与原件核对无异）1份、房屋装修改造协议书复印件（与原件核对无异）1份、关于曹福龙拟进行房屋装修改造的批复复印件（与原件核对无异）1份，证据三、军队房地产租赁合同复印件（与原件核对无异）1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
证据一、司法鉴定意见书复印件1份，证明原告按照司法鉴定意见书及税务局出具的通知书来计算相应损失。
被告对该证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，代理人认为该意见书评估价格过高。
本院认为，该组证据系有资质的鉴定机构依法做出的能够证实涉案房屋内装修价值的书证，本院予以确认。被告虽对该鉴定意见书有异议，但不申请鉴定人员出庭及重新鉴定，亦未举示反驳证据，本院对其质证意见不予支持。
证据二、民事调解书复印件1份，证明原告为了配合被告，在2018年元旦提前停业，并且支付了反诉费9600元，在该案的调解笔录中，被告同意支付该案反诉费9600元。
被告对该组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，调解书中没有体现部队同意承担反诉费的意见。
本院认为，该调解书是已生效的法律文书，且本案被告同意支付原告（2018）黑1004民初147号案件的反诉费9600元，故本院对该组证据予以确认。
审理中，本院依法向原、被告出示黑龙江省人杰价格评估有限公司出具的鉴定费票据一份。
原、被告对该证据没有异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年12月25日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，主要内容为：出租方（甲方）：沈阳军区牡丹江房地产管理分局，承租方（乙方）：曹福龙。第一条、甲方（本案被告）自愿将位于黑龙江省牡丹江市爱民区××号（坐落号：沈黑字第××号）、建筑面积945平方米的房屋出租给乙方（本案原告）使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条、租赁用途：宾馆。第三条、租赁期限自2015年12月25日起至2016年12月24日止。第四条、租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）年租金为人民币陆万捌仟元（68000元）。租金按年计算，乙方于每12月30日的前十日内交付甲方。付款方式为现金。第九条、合同的解除：（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。
2015年10月30日，曹福龙向沈阳军区牡丹江房产分局提交房屋改建申请书，主要内容为：本人曹福龙，承租贵局位于牡丹江市××号的房屋945平方米，合同编号：沈黑（2015）××号，租期1年，用于经营快捷宾馆。由于现房屋装修陈旧，设施设备老化，严重影响宾馆的收益，因此我本人特向贵局提出申请，拟投入150万元进行重新装修改造，并郑重承诺此次装修改造不破换房屋的安全结构，不影响房屋的使用安全。由于此次装修改造投入较大，租期1年时间较短，我本人难以收回成本，因此特向贵局提出申请，签订5年租期合同（2015年12月25日至2020年12月24日止），年租金6.8万元保持不变。5年合同期满后，装修改造所投入的一切设施设备全部归贵局所有，并且完好无损的交给贵局，在同等条件下，我本人有优先承租权。恳请局领导能够批准我的申请。2015年11月5日，原、被告签订门市房装修协议书，主要内容为：甲方沈阳军区牡房产分局，乙方曹福龙。根据乙方提出的房屋装修改造申请，经甲方党委会研究决定同意乙方的申请。双方达成如下协议：一、考虑到乙方对租赁房屋进行装修改造投资较大，并且乙方承诺5年租赁期满后，租赁房屋内装修改造所投入的一切设施设备全部归甲方所有，故双方协商延长房屋租赁期限：自2015年12月25日至2020年12月24日止，年租金6.8万不变。二、租赁期间，如乙方原因中途退租或租赁期满后，乙方不在继续承租，要保证完好无损的将租赁房屋内装修改造以及添建的设备、物品无偿交给甲方。三、租赁期内，乙方不得擅自分租、转租、转借给他人使用或与他人呼唤使用，确实需要转租的签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，不得将房屋抵押或者入股联营。四、乙方在租赁房屋内装修改造以及添建的设备、物品无偿使用期为五年，合同期满后乙方以市场价或双方认可的价格，按年度缴纳房屋租赁费。五、合同期满后如乙方继续承租，同等条件下乙方有优先承租权。2018年4月8日，原、被告经本院调解：解除双方签订的《军队房地产租赁合同》及《房屋装修改造协议》，曹福龙于2018年4月25日前从涉案房屋迁出，将该房屋交付给沈阳军区牡丹江房产分局。曹福龙承担反诉费9600元。曹福龙于2018年1月1日将涉案房屋交付给沈阳军区牡丹江房产分局。2018年9月15日，黑龙江省仁杰价格评估有限公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：价格鉴定标的牡丹江市爱民区××宾馆的装修原值在价格鉴定基准日的价格为人民币壹佰陆拾肆万柒仟伍佰玖拾贰元整（1647592.00元）。原告花费鉴定费29300元。

另，2017年12月12日，牡丹江市爱民区国家税务局向曹福龙出具牡丹江市爱民区国家税务局税务事项通知书（未达起征点通知），内容为：“经审核，你户月应纳税营业额为28000元，未达增值税起征点，从2018年1月1日起至2018年12月31日止暂不缴纳增值税。在此期间，如你户月应纳税经营额达到增值税起征点（20000元月），应于次月15日前向主管税务机关如实申报缴纳税款，连续三个月达到起征点，应当向主管税务机关提请重新核定定额。否则，税务机关将依法进行处理。”现曹福龙主张按每月28000元计算营业损失。审理中，曹福龙自述每月承租房屋每月水电费约为1000元。沈阳军区牡丹江房产分局同意按三年整计算曹福龙的损失。
本院认为：关于曹福龙主张的各项赔偿及应赔偿比例问题。一、装饰装修损失988555元，根据鉴定意见，曹福龙在涉案房屋内形成附合部分的装修价值为1647592元。虽双方合同约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。”但未明确不承担何种责任，应属约定不明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案沈阳军区牡丹江房产分局明知曹福龙承租房屋开设宾馆，必然需对房屋进行装修，且房屋装修已经二年，沈阳军区牡丹江房产分局应对装修情况知情，且并未提出过异议，应视为其对曹福龙装修行为的默认。本案合同解除不可归责于原、被告双方，沈阳军区牡丹江房产分局作为房屋出租方，合同解除后系上述装饰装修剩余价值的受益方，应对上述价值承担全部补偿责任，因原、被告签订门市房装修协议书约定反诉曹福龙对租赁房屋内装修改造所投入的一切设施设备全部归沈阳军区牡丹江房产分局所有，曹福龙无偿使用五年（2015年12月25日至2020年12月24日），现因双方合同解除，沈阳军区牡丹江房产分局应返还曹福龙未使用年限的剩余价值，现曹福龙主张按三年计算装饰装修的剩余价值，沈阳军区牡丹江房产分局亦同意，计988555.20元（1647592元÷5年×3年＝988555.20元），曹福龙主张988555元，本院予以支持。
二、经营损失1008000元，因双方租赁合同未到期，曹福龙对合同解除不可预见，若无解除事项，曹福龙可持续经营，现因政策变化，突然解除合同，曹福龙主张剩余租期的经营损失属于可期待利益，应予以保护。因导致双方合同解除系由于部队政策性原因，沈阳军区牡丹江房产分局并无过错，综合考虑公平原则及双发因合同解除将产生的损失情况，本院认为由沈阳军区牡丹江房产分局承担70%的责任为宜。根据国税局出具的通知书可知，2017年曹福龙经营的××宾馆的月营业额为28000元，扣除每月应交纳的房屋租金及每月水电费1000元后为其实际利润，曹福龙剩余租期内的营业额应为1008000元（28000元×36个月），扣除其应交纳的房屋租金204000元（68000元年×3年）及水电费36000元（1000元月×12个月×3年），计768000元的70%，计537600元，本院予以保护，超出部分不予支持。
三、（2018）黑1004民初147号案件的反诉费9600元，沈阳军区同意支付该案反诉费，故本院予以支持。
四、鉴定费29300元，属合理支出，本院予以支持。
上款合计1565055元。综上所述，本院对曹福龙要求沈阳军区牡丹江房产分局给付其剩余租赁期限内的装饰装修损失988555元、营业损失537600元、反诉费9600元、鉴定费29300元，合计1565055元的诉请予以支持，驳回曹福龙的其他反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局于本判决生效后十日内给付原告曹福龙装饰装修损失988555元、营业损失537600元（2018）黑1004民初147号案件的反诉费9600元、鉴定费29300元，共计1565055元；
二、驳回原告曹福龙的其他诉讼请求。
如果被告中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23083.64元，减半收取计11541.82元，由被告中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局负担8874.47元，原告曹福龙负担2667.35元。
如果被告中国人民解放军沈阳军区牡丹江房地产管理分局未按本判决指定的期间履行义务，原告曹福龙可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审判员 邓卫平

书记员： 张宇