曹某某与张某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

曹某某
邓卫高（湖北天赋律师事务所）
张某某
钦世海（湖北随州炎帝法律服务所）

上诉人（原审原告）:曹某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，个体工商户。
委托代理人:邓卫高（代理权限:一般代理），湖北天赋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:张某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，原随州市文峰板鸭厂业主。
委托代理人:钦世海（代理权限:一般代理），随州市炎帝法律服务所法律工作者。
上诉人曹某某与被上诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第00589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月23日受理后，依法由审判员郭建强担任审判长，代理审判员朱玉玲、李超组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人曹某某及其委托代理人邓卫高，被上诉人张某某及其委托代理人钦世海，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:本案争议的焦点主要有两个，一是曹某某投资搭建厂房3间应该按什么面积补偿问题。一审法院认定，曹某某主张承租厂房后另行搭建了厂房13间，因为证据不足，仅认定王某出庭证实的曹某某所建座北朝南厂房3间应当予以补偿，补偿面积按275.4立方米÷13间×3间=63.3平方米计算。上诉人曹某某认为该计算方式有误，上诉人所建的坐北朝南应当按实际建筑面积计算。二审经调查核实，曹某某建厂房3间的实际面积为102.357平方米，远大于一审按平均值所确定的面积，因此，该项损失的计算按所占实际面积确定更为合适，应为370元／平方米×102.357平方米=37983.09元。上诉人的该项上诉理由依法成立，本院予以支持。本案第二个焦点问题是曹某某向被告张某某交付的2013年度租金是否应该返还，返还多少问题。一审法院认定，张某某在2012年9月开始洽谈房屋拆迁事宜。2013年1月7日，张某某就与随州市土地收购储备中心签订了《房屋征收货币补偿协议》。张某某明知文峰板鸭厂即将被征用，应当向承租曹某某说明情况并协商租赁合同处理，但张某某仍于2012年12月26日、2013年1月2日先后两次收取曹某某2013年度的租金共计40000元。此时，曹某某承租的房屋已经退还给了张某某一部分，其余部分虽然没有办理退房手续，但已经处于停业状态。张某某获得了全部拆迁赔偿，而其仍然向曹某某收取2013年度租金，显失公平。一审法院将承租时间计算至2013年4月2日不当，本院予以纠正。承租租金应当计算至拆迁协议签订之日2013年1月7日，其后的租金34192元应当返还。上诉人曹某某的该项上诉理由亦依法成立，本院予以支持。关于上诉人曹某某上诉称“停业损失和搬迁费被上诉人应予赔偿”的上诉理由，因原审法院已经告知“停业损失和搬家费可向拆迁部门主张”，同时，上诉人曹某某在二审中没有提交证据证明其停业损失和搬迁费，故对上诉人曹某某的该上诉理由不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五条  、《中华人民共和国合同法》第八条  、第一百一十三条  第一款  、第二百二十五条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:
维持随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第00589号民事判决第二项；
二、变更随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第00589号民事判决第一项为:张某某返还原告曹某某所建坐北朝南3间厂房的拆迁补偿费37983.09元，返还原告曹某某交纳的2013年度房屋租金34192元，合计72175.09元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4520元，由曹某某负担2300元，张某某负担2220元；二审案件受理费380元，由上诉人张某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为:本案争议的焦点主要有两个，一是曹某某投资搭建厂房3间应该按什么面积补偿问题。一审法院认定，曹某某主张承租厂房后另行搭建了厂房13间，因为证据不足，仅认定王某出庭证实的曹某某所建座北朝南厂房3间应当予以补偿，补偿面积按275.4立方米÷13间×3间=63.3平方米计算。上诉人曹某某认为该计算方式有误，上诉人所建的坐北朝南应当按实际建筑面积计算。二审经调查核实，曹某某建厂房3间的实际面积为102.357平方米，远大于一审按平均值所确定的面积，因此，该项损失的计算按所占实际面积确定更为合适，应为370元／平方米×102.357平方米=37983.09元。上诉人的该项上诉理由依法成立，本院予以支持。本案第二个焦点问题是曹某某向被告张某某交付的2013年度租金是否应该返还，返还多少问题。一审法院认定，张某某在2012年9月开始洽谈房屋拆迁事宜。2013年1月7日，张某某就与随州市土地收购储备中心签订了《房屋征收货币补偿协议》。张某某明知文峰板鸭厂即将被征用，应当向承租曹某某说明情况并协商租赁合同处理，但张某某仍于2012年12月26日、2013年1月2日先后两次收取曹某某2013年度的租金共计40000元。此时，曹某某承租的房屋已经退还给了张某某一部分，其余部分虽然没有办理退房手续，但已经处于停业状态。张某某获得了全部拆迁赔偿，而其仍然向曹某某收取2013年度租金，显失公平。一审法院将承租时间计算至2013年4月2日不当，本院予以纠正。承租租金应当计算至拆迁协议签订之日2013年1月7日，其后的租金34192元应当返还。上诉人曹某某的该项上诉理由亦依法成立，本院予以支持。关于上诉人曹某某上诉称“停业损失和搬迁费被上诉人应予赔偿”的上诉理由，因原审法院已经告知“停业损失和搬家费可向拆迁部门主张”，同时，上诉人曹某某在二审中没有提交证据证明其停业损失和搬迁费，故对上诉人曹某某的该上诉理由不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五条  、《中华人民共和国合同法》第八条  、第一百一十三条  第一款  、第二百二十五条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（二）项  之规定，判决如下:

维持随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第00589号民事判决第二项；
二、变更随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第00589号民事判决第一项为:张某某返还原告曹某某所建坐北朝南3间厂房的拆迁补偿费37983.09元，返还原告曹某某交纳的2013年度房屋租金34192元，合计72175.09元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4520元，由曹某某负担2300元，张某某负担2220元；二审案件受理费380元，由上诉人张某某负担。

审判长：郭建强
审判员：朱玉玲
审判员：李超

书记员：王凌