曹某某与宁某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：曹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。委托诉讼代理人：刘霄，北京市正仁律师事务所律师。被告：宁某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住河北省涿州市双塔区。委托诉讼代理人：瞿晓娜，保定市竞秀区富昌法律服务所法律工作者。

曹某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告继续履行买卖合同，协同原告办理买卖房屋的过户、更名和移交手续，并支付原告违约金212400元。2、请求法院判决被告返还原告定金50000元。3、请求法院判决被告承担居间方佣金12000元。4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告登记在自己名下的位于涿州市审计局家属院房屋1-4-601欲出售，原告欲在涿州市购房。于是原被告双方通过涿州市安家房地产经纪有限公司的介绍，在其主持下于2016年9月2日签订了房地产买卖合同，原告也于签订合同当日向被告交付了定金50000元。双方还在合同的第四条约定：原被告双方协调同意在2016年10月7日前办理房屋过户或更名手续，并在2016年11月7日前办理房屋移交手续，逾期将视为违约，违约方须承担赔偿责任。合同第八条第一项约定：违约责任为，如有一方违约，违约方支付房款的18%，违约方支付中介费。合同签订后，原告曾先后两次发函给被告，要求被告按约和限期履行合同，但被告对此不予理睬。原告认为被告的行为已经构成了违约，应按合同约定承担违约责任。后被告于开庭前变更诉讼请求为：1、请求法院判决确认双方的房屋买卖合同合法有效，双方继续履行合同，办理房屋及价款的交接手续；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：1，双方的房屋买卖合同关系是绝对合法有效的，理所当然应受到法律的肯定和保护。双方房屋买卖交易的过程：原告的户籍地河北省，在北京的公司打工，意愿在环京的涿州市置房安家。被告有审计局小区的1-4-601室房屋一套意愿出售，通过涿州市安家房地产经纪有限公司的中介服务，原告和被告双方对买卖该房屋多次面谈和协商。2016年9月2日买卖双方在中介公司的办公室正式签约，双方签字，居间方中介公司盖章。双方的房屋买卖合同关系成立。另外说明一下，9月2日签约时，原告因身份证丢失出示的是临时身份证，当时言明正式身份证已补办，十日左右就能收到新证件。因原告办二手房贷款需出示正式身份证，所以预留些时间，合同约定在2016年10月7日前办理手续。对此各方均无异议。原告收到正式身份证后，立刻告知被告和中介公司。2016年9月18日，各方均到达银行，办理了若干项房屋买卖涉及到的相关手续包括原告的二手房贷款申请。对于首付款的给付，当场由中介公司提出了具体交接方式，各方均认同。过了几日，原告接银行通知，原告的二手房贷款申请获批，原告立刻打电话给被告联系首付款付款事宜。宁某某获知原告贷款获批，估计是无法再等到找原告无法履约的机会，宁某某当即电话中反悔，要求房款提价，双方为此发生纠纷，中介约双方去当面协商，双方谈不拢。中介指责被告房款加价行为不当，建议我到法院诉讼。之后，我将本纠纷起诉至涿州市人民法院。这就是案情的来龙去脉。2，民商法理论有一个重要的法理原则：“合同不能自我否定”，即任何交易主体不能通过否定合同来获得比履行合同更大的利益价值，说白了，就是法律要制约道德风险。本案本来就是一起清晰的因房屋市场价格飙升、卖方反悔提价的纠纷，在本案审理之前，这个案件在涿州市人民法院另一个审判庭有一个原一审判决，上一个判决被保定市中级法院撤销并发回重审，也就是形成现在的一审。3，合同合法有效就应该信守履行，被告毁约背约的行为应该受到法律和法院的制裁。我国合同法第52条对合同无效情形列明了五项法定情形。原告和被告的房屋买卖合同由双方平等协商自愿签订，不违反法律强制性规定，不损害社会公共利益，这个合同没有任何项目触及合同无效的法定条款。至于该房屋的银行贷款抵押问题，社会常识是卖房房主的一百多万的卖房款中的部分款项就是归还银行贷款的，这在双方当初协商签约时也早己形成共识，根本不是问题。原告在双方的房屋买卖合同的履约过程中无任何违约之处。原告坚持并明确诉讼请求如下：判决确认双方的房屋买卖合同合法有效，双方继续履行合同，办理房屋及价款的交接手续。被告宁某某辩称，不同意继续履行合同。理由：1、答辩人在银行有多笔贷款，用诉争房屋抵押。房屋产权证在银行，答辩人为了尽快还清贷款才进行出售该房屋。约定由答辩人还贷之前将首付款交给答辩人还银行贷款，还清贷款后将房产证取回，被答辩人才能办理房贷手续。在被答辩人预购买答辩人房屋时，答辩人将此情况向被答辩人做了说明，被答辩人同意才签订房屋居间买卖合同。在答辩人还清贷款之前被答辩人并没有将首付款交给答辩人，导致答辩人不能按时偿还银行贷款。被答辩人违约之处，被答辩人身份证没有及时办理，手续不能正常办理，由于被答辩人违约行为，造成答辩人不能按时还款，造成答辩人对银行违约，在征信系统存在不良记录。2、被答辩人在诉求申请书中所陈述不是事实。3、答辩人现有借款3129561.57元，用诉争房屋抵押，退一步讲继续履行合同，在答辩人没有还清贷款之前房产证无法取回，与被答辩人合同无法履行，答辩人不存在违约，是被答辩人违约在先，请法院查清事实，驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年9月2日签订《房地产居间买卖合同》，原告购买被告位于河北省涿州市双塔区房屋一套。合同约定付款方式为：“银行贷款首付25万，贷款93万”；双方协调同意在2016年10月7日前办理房屋过户或更名手续，并在2016年11月7日前办理房屋移交手续，逾期视为违约，违约方须承担赔偿责任。合同签订当日，原告曹某某给付被告宁某某房屋定金5万元。经查，原、被告争议房屋于2016年11月13日在涿州市农村信用合作联社桃园信用社办理房产抵押，被担保主债权数额为120万元，借款金额90万元。
原告曹某某与被告宁某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日作出（2016）冀0681民初3956号民事判决书。原告曹某某不服该判决，向河北省保定市中级人民法院提起上诉。河北省保定市中级人民法院于2017年9月29日作出（2017）冀06民终3947号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人原告曹某某及委托诉讼代理人刘霄、被告宁某某及委托诉讼代理人瞿晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告签订的《房地产居间买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告称口头约定在被告还贷之前原告将首付款交给被告偿还银行贷款，是原告违约在先，被告不存在违约，因合同中并未约定首付款的交付时间，被告亦未提供证据证明，因此对被告所述不予采信。买卖合同成立后，原告请求被告办理房屋过户手续，属债权行为；本案所涉房屋签订了抵押合同，且办理了抵押登记，属物权行为，符合物权变动的公示、公信原则。本案所涉房屋抵押登记被担保主债权数额超过原被告签订房屋价格，而原告认为被告所借款项与自己无关，不同意代原告偿还债务。因抵押担保物权效力优先于买卖合同的债权效力，且原告不同意代为偿还以涤除抵押权，属于事实上不能履行的合同，因此原告请求双方继续履行合同，办理房屋及价款交接手续的诉讼请求，本院不予支持。对于因合同不能履行给原告造成的损失，可另行向被告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：

一、原被告所签订《房地产居间买卖合同》合法有效。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费15420元，由原告曹某某负担7710元，被告宁某某承担7710元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

代理审判员　　邢　倩