曹某某与丁某某、吴某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：曹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：凌卫东，上海凌卫栋律师事务所律师。
　　被告：丁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市黄浦区。
　　被告：吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　原告曹某某诉被告丁某某、吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹某某的委托诉讼代理人凌卫东，被告丁某某、吴某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告曹某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告丁某某与被告吴某某所签订的租赁民府路XXX号的转租协议无效；2、判令原告曹某某与被告丁某某所签订的租赁民府路XXX号-XXX号租赁协议自2018年8月31日解除，判令被告丁某某按照每月21000元支付自2018年8月起至判决之日止的房屋使用费。判令丁某某支付未退租违约金，按21000元每天3%自2018年10月4日起至判决之日止计算；3、判令被告吴某某即刻搬离租赁房屋；4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年3月28日，原告与丁某某签订《房屋租赁合同》，约定将上海市杨浦区民府路XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积264.18平方米出租给丁某某，用途为汽车美容店；月租金21,000元，暂定租期为五年，同时约定不得转租。2018年8月，原告发现系争房屋被转租给被告吴某某，且租赁期至2021年4月14日止，超过原告与丁某某的租赁期限，双方于2018年8月31日签订解除租赁的协议。故原告至法院作如上诉请。
　　被告丁某某辩称：原告非系争房屋的权利人，原告无证据证明将系争房屋转租给被告属于有效。现被告已与原告解除租赁关系，确认自2018年8月起未支付租金，同意支付使用费和违约金。
　　被告吴某某辩称：丁某某欠付原告的租金与我无关，同意确认丁某某与我签订租赁合同无效。合同签订后，我对系争房屋进行了装修，但丁某某迟迟未配合我办理营业执照，一直处于无证经营，现同意搬离系争房屋，但要求丁某某赔偿损失。
　　经审理查明：原告曹某某(出租方、甲方)与被告丁某某(承租方、乙方)于2015年3月28日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区民府路XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积264.18平方米出租给丁某某，用途为汽车美容店；月租金21,000元，年租金252,000元。付款方式为先付后用，首次按付二押一办法支付，押金21,000元。乙方须提前七日向甲方预交下一租期的租金42，000元。租赁期暂定为5年，自2015年5月5日起至2018年5月4日止，第三年按5%环比递增；未经甲方书面许可，乙方不得将租赁房屋部分或全部转租给第三方。否则，甲方有权解除合同收回房屋，已交租金不退并加收违约金。……。
　　2018年4月15日，丁某某(出租方、甲方)与吴某某(承租方、乙方)就系争房屋签订《商铺租赁合同》，约定租赁店面位于民府路XXX号，建筑面积264平方米；乙方同意租赁店面只作为汽车美容修理使用；本合同租赁期为3年，自2018年4月15日起至2021年4月14日止；甲乙双方约定的租金每月33,000元，以后按每年月租增加伍佰元递增。租金先交费后使用，乙方租金每两个月支付一次，押金为两个月房租。……。
　　2018年8月，曹某某发现系争房屋被转租给被告吴某某，且租赁期自2018年4月15日起至2021年4月14日止，超过其与丁某某的租赁期限。2018年8月31日，曹某某(甲方)与丁某某(乙方)签订《房屋租赁合同》终止协议书，约定甲乙双方于2015年3月28日签订了《房屋租赁合同》，租赁房屋位于上海市杨浦区民府路XXX号-XXX号，房屋建筑面积264.18平方米。现因乙方在未经甲方知晓并同意的情况下，擅自将上述租赁房屋转租给第三人，甲方要求终止原《房屋租赁合同》。协议如下：甲乙双方同意提前解除于2015年3月28日签订的《房屋租赁合同》，上述合同租赁期计至2020年5月4日，之后，尚未履行的合同内容，终止执行；乙方应于2018年10月4日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。……。依附于租赁房屋的装修等归甲方所有。乙方不得损坏租赁房屋内原有的基础装修、设施设备、物品等……。如乙方不按时退租，每逾期一天，须向甲方支付原合同月租金3%的违约金。逾期达五天的，甲方有权强行收回租赁房屋并进行清理，由此产生的一切损失和责任均由乙方承担。……。
　　2019年1月9日，丁某某出具“拖欠租金证明”一份，内容如下：兹本人丁某某租借曹某某民府路XXX号店面租金壹拾壹万伍仟元(自2018年8月4日至2019年1月3日止)。
　　另查，系争房屋的权利人为上海五角场房地产开发公司。
　　以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》终止协议书、拖欠租金证明、《商铺租赁合同》、房地产权证以及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
　　本院认为，曹某某、丁某某就系争房屋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，双方均应按约履行。由于丁某某未经曹某某同意，擅自将系争房屋转租给吴某某，且租赁期限超出曹某某与丁某某的约定租期，故对曹某某要求确认丁某某与吴某某之间签订的《商铺租赁合同》无效，本院应予准许。曹某某与丁某某确认双方之间房屋租赁合同已于2018年8月31日协议解除，丁某某按照原状返还房屋，于法不悖，本院予以确认。审理中，丁某某确认截止2019年1月9日拖欠曹某某房屋租金壹拾壹万伍仟元，并同意按照协议约定月租金的3%支付逾期退房违约金以及参照租金标准支付曹某某房屋占用使用费，本院可以准许。吴某某作为系争房屋的实际使用人，应配合丁某某搬离并将房屋交还曹某某。吴某某所称要求丁某某赔偿损失，未提供损失的依据，可以另行解决，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
　　一、原告曹某某与被告丁某某于2015年3月28日就上海市杨浦区民府路XXX-XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除；
　　二、被告丁某某与被告吴某某就上海市杨浦区民府路XXX号房屋签订的《商铺租赁合同》无效；
　　三、被告丁某某、吴某某应在本判决生效之日起十日内从上述房屋中搬离并交还原告曹某某；
　　四、被告丁某某应在本判决生效之日起十日内，以每月21,000元的标准，支付原告曹某某上述房屋自2018年8月4日起至判决之日止的租金和使用费；
　　五、被告丁某某应在本判决生效之日起十日内，以月租金21,000元每天百分之三的标准，支付原告曹某某上述房屋自2018年10月4日起至判决之日止的逾期退租违约金。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　
　　本案受理费人民币163元，由被告丁某某、吴某某各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈  稷

书记员：罗奇芳